Постановление от 20 марта 2018 г. по делу № А45-2672/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А45-2672/2017


Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2018 года


Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2018 года



Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Севастьяновой М.А.,

Сириной В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания С4» на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2017 (судьи Жданова Л.И., Шатохина Е.Г., Фертиков М.А.) по делу № А45-2672/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания С4» (630039, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Добролюбова, дом 162/1, офис 9, ИНН 5404357157, ОГРН 1085404009811) к мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, дом 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) об изменении договора аренды.

В заседании приняли участие:

представитель мэрии города Новосибирска – Владимирова Т.Б., по доверенности от 28.12.2017 № 01/40/07478,

представитель общества с ограниченной ответственностью «Компания С4» – Посохова Т.А., по доверенности от 25.10.2017.


Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Компания С4» (далее – истец, ООО «Компания С4», общество) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, мэрия) о внесении изменений в договор, а именно: изложения пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 08.10.2015 № 115948р в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и с 08.10.2015 составляет 1 583 062 руб. в год или 131 921,83 руб. в месяц».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.07.2017 внесены изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 08.10.2015 № 115948р, пункт 2.1 изложен в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика от 25.05.2017 № 27-04/17-СА2, выполненного ООО «Акцент» и составляет 1 583 062 (один миллион пятьсот восемьдесят три тысячи шестьдесят два) рубля в год или 131 921 (сто тридцать одна тысяча девятьсот двадцать один) рубль 83 копейки в месяц».

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2017 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе ООО «Компания С4» просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Податель жалобы считает, что судом апелляционной инстанции неправильно применена норма пункта 1, подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

По мнению подателя жалобы, недостатки сданного ему в аренду участка, а именно прохождение теплотрассы по участку, заболоченность местности не могли быть выявлены на стадии заключения договора. О невозможности строительства без переноса теплотрассы истец узнал только при обращении в проектную организацию, что подтверждается заключением ГИП ООО «АСМ Тимушкина» от 04.07.2017 № 22. То, что участок располагается в заболоченной местности, определить визуально при заключении договора не представлялось возможным. Кроме того, о данных обстоятельствах истец не был уведомлен ответчиком.

Податель жалобы отмечает, что истец, обращаясь в суд, исходил из обнаружения им недостатков, которые выявились после заключения договора, а не о неисполнении ответчиком обязанностей по договору.

Как полагает истец, факт подписания им мирового соглашения без замечаний относительно суммы задолженности по арендной плате и неустойки в рамках дела № А45-19954/2016 не свидетельствует о согласии истца с данными обстоятельствами, а говорит лишь о намерении истца исполнять обязательства по договору надлежащим образом.

В отзыве на кассационную жалобу мэрия просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании стороны остались на позициях кассационной жалобы и отзыва соответственно.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между мэрией города Новосибирска и ООО «Компания С4» заключен договор аренды земельного участка от 08.10.2015 № 115948р, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату земельный участок общей площадью 13200 кв. м с кадастровым номером 54:35:053490:10, расположенный по адресу: город Новосибирск, Кировский район, 18 Бронный переулок. Срок действия договора аренды с 08.10.2015 по 08.10.2025.

Пунктами 2.1, 2.3.1, 2.3.2 договора определено, что размер арендной платы по договору составляет 4 884 000 руб. в год или 407 000 руб. в месяц и подлежит внесению арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Размер арендной платы по договору определен на основании отчета об оценке № 3995.

Считая размер арендной платы завышенным, истец обратился к независимому оценщику с целью определения размера годовой арендной платы с учетом особенностей земельного участка.

Согласно отчету ООО «Абсолют» от 07.02.2017 № 0480 стоимость годовой арендной платы составляет 1 589 077 руб. в год или 132 423,08 руб. в месяц, что значительно меньше указанной в договоре суммы.

Истец обратился к ответчику с предложением об изменении условий договора о цене, однако ответа на обращение не последовало.

Истец, ссылаясь на то, что он фактически лишен возможности осуществлять использование земельного участка в целях строительства, поскольку на земельном участке обнаружены теплотрасса и трубопроводы из чугунных труб, на демонтаж которых необходимы дополнительные средства, земельный участок представляет собой заболоченную местность с торфяными болотами, что также возлагает на арендатора дополнительные затраты по устранению недостатков, обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности. При этом принял во внимание заключение эксперта ООО «Акцент» от 25.05.2017 № 27-04/17-СА2, в соответствии с которым рыночная величина годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:35:053490:10 площадью 13 200 кв. м, по состоянию на 08.10.2015 составляет 1 583 062 руб.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение, пришел к выводу, что заключая договор аренды, общество должно было в силу статьи 2 ГК РФ учитывать возможные риски, связанные с заключением оспариваемого договора.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пункт 1 статьи 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе письма от 06.04.2016, от 09.11.2015 № 58, от 18.04.2016 № 23, заключение ЗАО «Керн» и заключение ГИП ООО «АСМ Тимушкина» от 04.07.2017 № 22, установив, что общество на момент заключения договора аренды было согласно с его условиями, а также с предоставленным в аренду земельным участком, однако не воспользовалось своими правами, предусмотренными гражданским законодательством, в том числе на составление протокола разногласий, не оценило свой предпринимательский риск, связанный с расходами, которое оно понесет в связи с освоением спорного участка, учитывая, что истцом не представлено доказательств невозможности использования земельного участка по его целевому назначению (строительство многофункционального объекта), суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии обстоятельств, с которыми гражданское законодательство связывает правовую возможность уменьшения арендной платы и обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Оценив доводы подателя жалобы о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального права, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Ссылка суда апелляционной инстанции на положения статьи 451 ГК РФ не привела к принятию незаконного судебного акта.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Следовательно, в силу приведенных норм, как верно указывает податель жалобы, обнаружение недостатков, препятствующих пользованию арендованным участком, может являться основанием для внесения изменений в договор аренды в части уменьшения арендной платы.

В то же время, в соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из указанных норм права следует, что арендатор, требующий уменьшения арендной платы, должен в силу статьи 65 АПК РФ представить суду относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие факт того, что предоставляемое в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, которые не были и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества.

Вопреки доводам подателя жалобы, спорный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи без каких-либо возражений относительного того, что участок передается в состоянии, препятствующем осуществлению строительства в соответствии с договором аренды.

При этом суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок предоставлялся истцу в аренду для строительства в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (в редакции, действовавшей по состоянию на дату заключения договора аренды), то есть с предварительным согласованием места размещения объекта.

В силу статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо без предварительного согласования мест размещения объектов, либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, как это следует из пункта 5 статьи 30 ЗК РФ, производилось в несколько этапов:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что арендатор, являясь коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск, мог и должен был предполагать возможность несения расходов, в том числе и на освоение земельного участка, с учетом особенностей его расположения и наличия на нем теплотрассы и трубопровода, о наличии которых ООО «Компания С4» было известно при выборе земельного участка и заключении договора.

Довод подателя жалобы о том, что о заболоченности участка он узнал только после заключения договора аренды земельного участка и проведения проектно-изыскательских работ, судом кассационной инстанции во внимание не принимается, поскольку ранее действовавшее законодательство (пункт 7 статьи 22 ЗК РФ) допускало предварительную передачу земельного участка в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

Однако в материалах дела не имеется сведений о том, что общество до заключения договора аренды земельного участка и проведения процедуры его выбора в целях более точного установления характеристик необходимого ему для строительства земельного участка и минимизации возможных рисков обращалось к уполномоченным органам с заявлением о его предоставлении для проведения изыскательских работ, а в удовлетворении данного заявления было незаконно отказано.

Следовательно, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, ООО «Компания С4» могло и должно было до заключения договора аренды земельного участка установить все качественные и функциональные свойства и особенности использования спорного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что истец, являясь профессиональным участником строительного рынка, еще на стадии предварительного согласования места размещения объекта должен был учитывать все характеристики участка с учетом целей строительства.

Истец не доказал, что использование участка в целях строительства торгово-развлекательного центра невозможно. Напротив, все доводы, приводимые обществом, и представленные в дело доказательства свидетельствуют возможности использования земельного участка по его целевому назначению и в соответствии с заключенным сторонами договором аренды.

Как верно указано судом апелляционной инстанции, истец ошибочно отождествляет необходимость несения расходов на освоение земельного участка с недостатками арендуемого земельного участка. Поскольку необходимость несения дополнительных затрат не признается действующим законодательством в качестве основания для внесения изменения в договор в судебном порядке. Основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер. Вместе с тем, истцом не доказано, что свойства земельного участка после заключения договора изменились или ухудшились.

Необходимость несения дополнительных затрат, связанных с особенностями расположения участка на местности и прохождением по участку теплотрассы и трубопровода охватывается понятием риска предпринимательской деятельности.

Суд кассационной инстанции также принимает во внимание тот факт, что истцом в материалы дела не представлены доказательства, которые бы подтверждали обоснованность его ожиданий о несении в будущем при осуществлении строительства на предоставленном земельном участке затрат в меньшем размере.

Довод истца о том, что факт подписания им мирового соглашения без замечаний относительно суммы задолженности по арендной плате и неустойки в рамках дела № А45-19954/2016 не свидетельствует о согласии истца с данными обстоятельствами и говорит лишь о намерении истца исполнять обязательства по договору надлежащим образом, подлежит отклонению.

Из материалов дела не следует, что при рассмотрении указанного дела ООО «Компания С4» требовало уменьшения арендной платы, ссылаясь на аналогичные обстоятельства, представляло доказательства невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

В соответствии с правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 24.02.2004 № 1-О, мировое соглашение представляет собой соглашение сторон о прекращении спора на основе добровольного урегулирования взаимных претензий и утверждения взаимных уступок, что является одним из процессуальных средств защиты субъективных прав. Невключение в текст мирового соглашения условий о необходимости выполнения каких-либо дополнительных обязательств означает соглашение сторон о полном прекращении гражданско-правового конфликта и влечет за собой потерю права сторон на выдвижение новых требований (эстоппель), вытекающих как из основного обязательства, так и из дополнительных по отношению к основному обязательству. Утвержденное арбитражным судом мировое соглашение, которым стороны урегулировали спор, направлено на прекращение гражданско-правового конфликта в полном объеме, как в отношении основного, так и связанных с ним дополнительных обязательств, которые могут быть предъявлены впредь.

Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2017 по делу № А45-2672/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий Т.А. Зиновьева


Судьи М.А. Севастьянова


В.В. Сирина