Решение от 16 июля 2019 г. по делу № А60-1724/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-1724/2019
16 июля 2019 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2019 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Л.М. Килиной при ведении аудиопротокола заседания помощником ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-1724/2019

по иску органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта,

Стороны явку в судебное заседание не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Определением от 21.01.2019 арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

Истец в предварительное судебное заседание не явился, ходатайство о назначении экспертизы принято судом к рассмотрению.

Ответчик, в удовлетворении исковых требований просит отказать, доводы изложил в письменном отзыве, который с поименованными в отзыве документами приобщен к материалам дела в порядке ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 26.02.2019 судебное заседание по делу назначено на 26.03.2019.

20.03.2019 от ответчика поступил отзыв на ходатайство о назначении экспертизы по делу, возражают против удовлетворения. Приложенные к отзыву документы приобщены к материалам дела.

Истец в судебное заседание не явился, в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Ответчик на обозрение суда представил оригиналы рабочей документации. После обозрения документы возвращены представителю под подпись в протоколе.

Определением от 26.03.2019 судебное заседание отложено на 08.04.2019.

Заявленное истцом ходатайство о назначении по настоящему делу судебной экспертизы судом рассмотрено по правилам статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По результатам их рассмотрения судом ходатайства сторон о назначении по делу экспертизы удовлетворены.

Определением от 08.04.2019 производство по делу №А60-1724/2019 приостановлено в связи с назначением экспертизы до 24.05.2019 (до получения результатов экспертизы).

Определением от 22.05.2019 срок проведения экспертизы продлен.

17.06.2019 от ООО «НПО «Бизнес –эксперт» поступило экспертное заключение.

В соответствии со ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации появились основания для возобновления производства по делу, а именно в суд поступило заключение эксперта по делу №А60-1724/2019.

Определением от 18.06.2019 суд назначил судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу.

Стороны в судебное заседание не явились, со стороны истца и ответчика заявлено ходатайство о рассмотрении дела без их участия.

Определением от 10.07.2019 производство по делу возобновлено.

установил:

Между ОМС «Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского» и ИП ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 26.11.2010 №32-и для размещения кафе, расположенного по адресу: Свердловская область, город Каменск-Уральский, в районе монумента «Пушка» по улице Карла Маркса.

Срок действия договора с 19.11.2010 по 19.11.2015.

15.12.2015 на основании заявления ИП ФИО2 и в соответствии с пп.10 п.2, пп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ заключен договор аренды Земельного участка №99.

Как следует из п. 1.2. договора №99, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки 1011,6 кв.м, степень готовности 10%.

В соответствие с п. 2.2. договора, договор заключается сроком на 3 года для завершения строительства объекта с кадастровым номером 66:45:0200264:34, площадью 1011,6 кв.м.

21.06.2018 ИП Мелконян обратился в ОМС «Комитет по управлению имуществом города Каменск-Уральского» для продления договора аренды земельного участка № 99 от 15.12.2015.

28.06.2018 письмом за № 2281 Комитет известил Истца о том, что с 1 марта 2015 года Земельным кодексом РФ не предусмотрено продление договоров аренды земельных участков. В соответствии с п.2.2 Договора аренды № 99 от 15.12.2015 земельный участок предоставлен на 3 года для завершения строительства. По истечении указанного срока Договор аренды прекращает свое действие (п.2.3 Договора).

ФИО2 обратился в суд с иском о понуждении ОМС «Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского» продлить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:45:0100264:17, общей площадью 1403 кв.м, расположенного по адресу: <...> в районе «Пушка», сроком на три года.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.11.2018 по делу № А60-51394/2018 было отказано в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 о продлении договора аренды земельного участка.

Судом в решении указано, что на арендованном земельном участке с кадастровым номером 66:45:0100264:17 расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительства, степень готовности 10%, что подтверждено представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 12.11.2015. Однако правом на однократное приобретение в аренду спорного земельного участка сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства объекта капитального строительства, ФИО2 уже воспользовался, в связи с чем, оснований для заключения с ним вновь договора аренды испрашиваемого земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства не имеется.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Согласно ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти обстоятельства, не будет отменен в порядке, предусмотренном законом.

Таким образом, правовым последствием незавершения строительством ОНС после однократного продления (вне зависимости от даты или основания заключения договора аренды) является прекращение договора аренды земельного участка с изъятием расположенного на нем объекта незавершенного строительства путем реализации на публичных торгах в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Обращаясь с настоящим иском истец просит суд провести по делу судебную экспертизу для установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с последующим взысканием соответствующих расходов с ответчика.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указывает на то, что за данный период времени действия договора аренды ИП ФИО2 произведены работы по строительству данного объекта, заключен договор подряда № 11 от 01.09.2015 на выполнение работ: монтаж фундамента на объекте. Также 01.03.2016 ИП ФИО2 заключено с ООО «Зодиак-2000» дополнительное соглашение на выполнение следующих работ: каменная кладка стен 1-2 этажа, устройство колонн, монтаж регилий и балок, монтаж плит перекрытия на объекте кафе у монумента «Пушка». Срок выполнения работ - начало 01.03.2016 года, окончание - 30.09.2018 года.

12.11.2015 ФИО2 зарегистрировал в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии объект незавершенного строительства. Степень готовности на тот момент составляла 10%. С моменты государственной регистрации и по настоящее время степень готовности объекта составляет около 80%. Кроме этого ответчик предпринял за время действия договоров аренды все усилия для завершения строительства, но времени закончить строительство ему не хватило.

15.12.2015 между ОМС «Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского» и ИП ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № 99 на срок 3 года, то есть на период с 20.11.2015 по 20.11.2018.

21.06.2018 ИП ФИО2 обратился в ОМС «Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского» с заявлением о продлении срока договора аренды№ 99 от 15.12.2015, однако 28.06.2018 им был получен ответ, согласно которого истец отказал в продлении договора аренды.

По мнению ответчика, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015. Арендные отношения в отношении земельного участка с кадастровым номером: 66: 45:0100264:34, площадью 1403+/13 кв.м. возникли по договору аренды от 19.11.2010 и фактически не прекратились на дату 01.03.2015 года.

Так, по мнению ответчика, действие ст.239.1 ГК РФ не распространяется на возникшие у сторон арендные отношения, так как они фактически возникли до 01.03.2015 года, т.е. после вступления в действие ст.239.1 ГК РФ

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, по требованию исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение указанным земельным участком, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно подп. 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ уполномоченный орган вправе заявить в суд требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока ранее заключенного договора аренды.

Необходимо учитывать, что статья 239.1 ГК РФ введена в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» и формально указанная норма права не распространяется на случаи, если договор аренды земельного участка заключен до 01 марта 2015 года (дата вступления в силу Закона № 171-ФЗ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

Законом N 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Следовательно, применение нормы статьи 239.1 ГК РФ к правоотношениям сторон, основанным на договоре, заключенном до 01.03.2015, возможно не раннее 01.03.2018.

Данный вывод подтверждается правовой позицией Министерства экономического развития Российской Федерации, отмеченной в п.9 письма от 24.03.2015 № 6786-ПК/Д23и, а также постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 10.06.2016 № Ф04-1161/16, апелляционным определением СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 26.10.2015 по делу № 33-15264/2015, постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2016 № 06АП-4323/16.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

При этом в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ).

Поскольку земельное законодательство не допускает возможности пролонгации договора аренды земельного участка, но содержит понятие «заключение договора аренды на новый срок», в связи с этим, 15.12.2015г. на основании заявления ИП ФИО2 и в соответствии с пп.10 п.2, пп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ был заключен договор аренды № 99 земельного участка, сроком на 3 года для завершения строительства объекта, площадью 1011,6 кв.м., с кадастровым номером 66:45:0200264:34.

Таким образом, собственник объекта незавершенного строительством реализовал свое право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

Поскольку в соответствии с ч.2 и 4 ст.239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости, суд признал обоснованным ходатайство истца о необходимости проведения по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства.

Согласно заключению эксперта от 05.06.2019, степень готовности незавершенного строительством объекта составляет 23,51%. Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 66:45:0100264:34, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, в районе монумента «Пушка» по улице Карла Маркса, площадью 1011,6 кв. м. (запись о регистрации права собственности от 13.12.2018 №66/001/053/2018-2656), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66/45/0100264:34, площадью 1403кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: место размещения кафе, по состоянию на дату оценки, в месте оценки, которая после округления составила 8907825 руб. 00 коп.

При таких обстоятельствах, поскольку на момент прекращения договора аренды земельного участка, строительство спорного объекта недвижимого имущества не завершено, суд пришел к выводу об обоснованности требований иска.

В силу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с этим расходы по оплате экспертизы подлежат возмещению ответчиком истцу в размере 30000 руб. 00 коп.

Расходы по оплате госпошлины взыскиваются с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 объект незавершенного строительства: кадастровый номер 66:45:0100264:34, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, в районе монумента «Пушка» по улице Карла Маркса, площадью 1011,6 кв. м (запись о регистрации права собственности от 13.12.2018 №66/001/053/2018-2656), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66/45/0100264:34, площадью 1403+/1 13 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: место размещения кафе путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», определив начальную продажную стоимость в размере 8907825 руб. 00 коп.

2. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб. 00 коп.

3. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в возмещение расходов по экспертизе в размере 30000 руб. 00 коп.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии 371-42-50.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяЛ.М. Килина