Решение от 13 ноября 2025 г. по делу № А40-258093/2022

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва

Дело № А40-258093/22-41-1012

Резолютивная часть решения объявлена 25.09.2025.

Решение в полном объеме изготовлено 14.11.2025.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 9010, - при ведении протокола секретарем судебного заседания Чузавковой В.А., при участии представителей истца ФИО1 по доверенности от 28.10.2022, ответчика ФИО2 по доверенности от 03.02.2025, ФИО3 по доверенности от 03.02.2025., дело по иску ООО "Первый клинический медицинский центр" (ОГРН <***>) к ИП ФИО4 (ОГРНИП <***>) о взыскании 7 149 259 руб. 44 коп., по встречному иску о взыскании 13 872 864 руб. 81 коп., установил:

С учетом изменения размера исковых требований истец просит суд взыскать с ответчика неосновательное обогащение в виде обеспечительного платежа в размере 6 107 135 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму обеспечительного платежа, в размере 2 769 711 руб. 21 коп., начисленные за период с 04.08.2022 по 25.09.2025 (со взысканием до момента фактического исполнения обязательства).

Иск мотивирован тем, что по договору аренды нежилых помещений от 10.08.2018 № ОР-33/2018 истец в течение нескольких лет арендовал нежилые помещения в здании по адресу: <...>, - площадью 1 548, 6 кв. м для использования под медицинский центр (договор заключался с ЗАО «Онегин-Центр», впоследствии право собственности на помещения перешло к ответчику, в связи с чем права и обязанности арендодателя переданы ответчику по соглашению о замене стороны от 17.06.2019); платежными поручениями от 15.08.2018 № 4783, от 17.09.2018 № 5478 и от 27.09.2018 № 5717 истец перечислил арендодателю обеспечительный платеж в сумме 8 388 250 руб., платежным поручением от 04.08.2021 № 7513 произвел доплату обеспечительного платежа в размере 851 738 руб. 10 коп. в связи с увеличением размера арендной платы.

20.01.2022 истец в соответствии с п. 4.4 договора направил ответчику уведомление № 05.01.09/14833 о досрочном отказе от исполнения договора по истечении 6-ти календарных месяцев с момента получения уведомления арендодателем, 21.06.2022 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды, 20.07.2022 истец возвратил ответчику помещения по акту.

Проведенной по делу повторной судебной экспертизой стоимость восстановительного ремонта помещений (устранения недостатков (повреждений) помещений, которые не являются следствием естественного (нормального) износа), установлена в размере 3 132 853 руб.

Таким образом, истец считает, что ответчик в соответствии со ст. 381.1 ГК Российской Федерации и условиями договора аренды обязан возвратить обеспечительный платеж в размере 6 107 135 руб.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что основания для возврата истцу обеспечительного платежа отсутствуют, поскольку стоимость восстановительного ремонта помещений, арендованных истцом, превысила его размер.

По указанной причине в процессе рассмотрения дела ответчик предъявил встречный иск, принятый судом для рассмотрения совместно с первоначальным.

В рамках встречного иска ответчик просил суд взыскать с истца убытки в размере 13 872 864 руб. 81 коп., в том числе 13 504 084 руб. 81 коп. – стоимость восстановительного ремонта помещений (устранения недостатков (повреждений) помещений), 368 780 руб. – стоимость досудебного строительно-технического исследования.

В судебном заседании 07.12.2023 ответчик заявил об увеличении размера исковых требований по встречному иску, просил суд взыскать с ответчика убытки в размере 15 234 563 руб. 38 коп., в том числе 14 865 783 руб. 38 коп. – стоимость восстановительного ремонта помещений (устранения недостатков (повреждений) помещений) и 368 780 руб. - стоимость досудебного строительно-технического исследования.

В судебном заседании 08.07.2025 ответчик заявил об увеличении размера исковых требований, просит суд взыскать убытки в размере 22 377 738 руб. 38 коп., в том числе 14 865 783 руб. 38 коп. – стоимость восстановительного ремонта помещений (устранения повреждений), 2 820 000 руб. – стоимость услуг по согласованию и регистрации перепланировок помещений, выполненных истцом в период аренды, 4 323 175 руб. – упущенную выгоду, которая представляет собой сумму арендной платы за первые месяцы аренды, предусмотренной договором аренды, заключенным ответчиком и ООО «СОГАЗ-Медсервис», не уплаченной новым арендатором в связи с предоставлением ему «арендных каникул», 368 780 руб. – стоимость досудебного строительно-технического исследования.

Ответчик считает арендную плату, не уплаченную новым арендатором за период «арендных каникул», убытками, причиненными ответчику истцом, поскольку предоставление «арендных каникул» новому арендатору обусловлено необходимостью ремонта помещений с целью устранить недостатки (повреждения) помещений, причиненных истцом за период аренды.

Истец против встречного иска возразил, заявил о пропуске ответчиком срока исковой давности применительно к требованиям о взыскании убытков в размере стоимости согласования и регистрации перепланировок помещений и в размере упущенной выгоды.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что 10.08.2018 истец в качестве арендатора и ЗАО «Онегин-Центр» в качестве арендодателя заключили договор аренды нежилых помещений № ОР-33/2018, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 1 548, 6 кв. м по адресу: <...> (помещения 1-го, 2-го и 3-го этажей площадью 1 472, 6 кв. м, которые являются частью помещений площадью 729, 2 кв. м и 788, 9 кв. м, помещение 2-го этажа площадью 76 кв. м, которое является частью помещения площадью 128, 2 кв. м).

По акту от 10.01.2019 истцу дополнительно передано в аренду помещение 2-го этажа площадью 22, 9 кв. м.

Согласно п. 1.4 договора помещения передаются арендатору для использования под медицинский центр.

Согласно п. 1.5.2 договора помещение пригодно для использования арендатором в соответствии с назначением, предусмотренным в п. 1.4 договора.

П. 2.1.1 договора возлагает на арендодателя обязанность передать арендатору помещения в аренду по акту приема-передачи в течение 5-ти рабочих дней с даты получения первой части обеспечительного платежа в размере 4 194 125 руб., п. 2.1.11 – обязанность принять помещение от арендатора по акту возврата в день истечения срока аренды или в день досрочного расторжения договора.

П. 2.2.11 договора возлагает на арендатора обязанность возвратить помещения арендодателю по акту возврата в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом естественного износа и произведенных неотделимых улучшений в день истечения срока аренды (за исключением случая заключения договора аренды на новый срок) или в день досрочного расторжения договора.

Согласно п. 3.3 договора арендатор оплачивает обеспечительный платеж в размере фиксированной части арендной платы за 2 полных календарных месяца на весь срок действия договора: 4 194 125 руб. уплачиваются в течение 5-ти рабочих дней с даты заключения договора; 2 097 062 руб. 50 коп. – в срок до 18.09.2018, 2 97 062 руб. 50 коп. – в срок до 01.10.2018.

Сумма, внесенная арендатором в качестве обеспечительного платежа, является собственностью арендатора, но будет находиться у арендодателя в счет обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору. Если арендатор задерживает какой-либо из платежей, причитающихся по договору, или по вине арендатора произошло повреждение помещения, общих площадей здания, самого здания, прилегающей территории, имущества арендодателя, или иным образом арендатор причиняет арендодателю убытки, арендодатель вправе удержать причитающиеся ему суммы, в том числе суммы начисленных штрафов, пеней, из средств обеспечительного платежа.

При этом в течение 5-ти рабочих дней арендодатель направляет письменное уведомление арендатору о вычетах из обеспечительного платежа (сумме, причинах) с приложением соответствующего расчета, а арендатор обязан в течение 5-ти рабочих дней с даты получения уведомления об удержании восстановить обеспечительный платеж до первоначально оговоренной суммы. В случае изменения (увеличения) размера фиксированной части арендной платы арендатор восполняет обеспечительный платеж до размера, эквивалентного сумме фиксированной части арендной платы, за 2 полных календарных месяца. По истечении срока действия договора либо в случае досрочного расторжения договора арендодатель возвращает арендатору неудержанную сумму обеспечительного платежа в течение 10-ти банковских дней с даты возврата помещений согласно п. 2.2.11 договора.

В соответствии с п. 1.6 договора срок аренда определяется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений в аренду по 31.07.2025, а п. 4.5 договора предоставляет сторонам право досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, письменно уведомив об этом другую сторону в срок не менее чем за 6 календарных месяцев до даты расторжения.

По соглашению о замене стороны от 17.06.2019 права и обязанности арендодателя с 01.07.0219 переданы ответчику, который стал собственником арендованных истцом помещений с 29.05.2019.

Платежными поручениями от 15.08.2018 № 4783, от 17.09.2018 № 5478 и от 27.09.2018 № 5717 истец перечислил арендодателю обеспечительный платеж в сумме 8 388 250 руб., платежным поручением от 04.08.2021 № 7513 произвел доплату обеспечительного платежа в размере 851 738 руб. 10 коп. в связи с увеличением размера арендной платы.

Таким образом, размер уплаченного арендодателю обеспечительного платежа составил 9 239 988 руб. 10 коп.

21.06.2022 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды, согласно которому на основании уведомления арендатора от 20.01.2022 № 05.01.09/14833 с 21.07.2022 договор считается расторгнутым, арендатор обязуется освободить помещения и возвратить их ответчику в последний день аренды (20.07.2022), размер фиксированной части арендной платы за период с 01.07.2022 по 20.07.2022 составляет 3 026 924 руб. 55 коп., фиксированная часть арендной платы уплачивается в срок и в порядке, установленные договором, переменная часть арендной платы за указанный период удерживается арендодателем из суммы обеспечительного платежа.

Из представленных в дело доказательств следует, что помещения переданы истцу в аренду по акту от 12.09.2018, в акте указано, что помещения передаются в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для целевого использования, арендатор претензий к арендодателю по состоянию помещений не имеет, на дату подписания сторонами акта недостатки в помещениях не обнаружены.

Из объяснений представителей сторон следует, что до заключения спорного договора помещения использовались в аналогичных целях – под медицинский центр (клинику) третьим лицом, что следует и из фотографий, прилагаемых к акту от 12.09.2018.

20.01.2022 истец в соответствии с п. 4.4 договора направил ответчику уведомление № 05.01.09/14833 о досрочном отказе от исполнения договора по истечении 6-ти календарных месяцев с момента получения уведомления арендодателем.

До истечения указанного срока сторонами проведен совместный осмотр помещений и составлены акты от 04.04.2022 и от 06.04.2022 с указанием перечня повреждений арендованных истцом помещений.

В адрес ответчика истец направил письмо от 25.05.2022 № 05.01.09/15063, в котором заявил о готовности устранить своими силами повреждения, которые не являются следствием естественного износа (эксплуатации), отметив, что при передаче помещений в аренду акты, аналогичные составленным ответчиком в апреле 2022 года, не составлялись, что не позволяет достоверно установить, имелись ли эти повреждения на момент передачи их в аренду истцу.

По акту приема-передачи (возврата) помещений от 20.07.2022 истец возвратил ответчику помещения, в п. 3 акта указано, что арендатор устранил часть недостатков, указанных в актах осмотра от 04.04.2022 и от 06.04.2022.

В приложении № 1 к акту ответчик перечислил недостатки (повреждения) помещений, как устраненные истцом, так и не устраненные им, при этом из отметок представителя истца в акте следует, что истец не согласился с тем, что он обязан устранить те недостатки, которые указаны в приложении № 1 к акту как не устраненные арендатором.

Согласно заключению АНО «Бюро научных экспертиз» от 05.08.2022 № 52-М/2022, составленному по заказу ответчика, в помещениях имеются недостатки (повреждения), которые не относятся к естественному (нормальному) износу, стоимость их устранения составляет 22 744 072 руб. 91 коп.

В письме от 31.08.2022 № 1, адресованном истцу, ответчик уведомил истца о том, что обеспечительный платеж зачтен ответчиком в счет уплаты переменной арендной платы за июль 2022 года и в счет возмещения ущерба, причиненного помещениям истца, остаток составляет 13 504 084 руб. 81 коп.

Поскольку стоимость устранения недостатков (повреждений) помещений по указанному заключению превысила размер обеспечительного платежа, уплаченного истцом, ответчик предъявил встречный иск о взыскании с истца разницы в размере 13 504 084 руб. 81 коп.

Согласно заключению специалистов от 19.07.2022 № 99-128И-22, составленному ООО «Центр экспертизы и оценки «ЕСИН» по заказу истца, стоимость устранения недостатков (повреждений) помещений составляет 2 258 663 руб., в связи с чем в претензии от 16.09.2022 № 05.01.09/15244 истец потребовал возвратить остаток обеспечительного платежа в размере 6 981 325 руб. 10 коп.

Определением от 25.05.2023 судом назначена судебная техническая и оценочная экспертизу, проведение которой суд поручил АНО «Центр экспертных исследований «Лаборатория Богатикова», эксперту ФИО5.

Экспертным заключением установлено, что на момент возврата истцом арендованных у ответчика нежилых помещений из аренды в помещениях имелись повреждения (дефекты), которые не являются следствием естественного (нормального) износа, так как являются следствием механических воздействий, стоимость устранения этих повреждений (дефектов) составляет 24 105 771 руб. 48 коп. без учета износа и 19 990 635 руб. 98 коп. с учетом износа.

Вместе с тем эксперт, о вызове которого заявил истец, воспользовавшись правом, предоставленным ему ч. 3 ст. 86 АПК Российской Федерации, в судебное заседание не явился, из письма экспертной организации следует, что явка эксперта в судебное заседание невозможна по причине госпитализации эксперта, что лишает представителей сторон и суд реализовать свое право поставить перед экспертом дополнительные вопросы.

Кроме того, после проведения судебной экспертизы представитель ответчика пояснил, что в помещениях на 1-м и 2-м этажах здания выполнен ремонт новым арендатором, суду представлена копия договора аренды с этим новым арендатором, из объяснений представителей ответчика следует, что в помещениях, арендованных новым арендатором, последним выполнен ремонт.

С учетом указанных обстоятельств, а также замечаний к экспертному заключению, которые указаны в заключениях специалистов, представленных истцом, суд определением от 19.04.2024 суд назначил повторную судебную экспертизу.

Заключением судебных экспертов, проводивших повторную судебную экспертизу, установлено, что по состоянию на 20.07.2022 в помещения в здании по адресу: <...>, - имелись повреждения (дефекты), указанные в приложении № 1 к акту приема-передачи (возврата) помещений от 20.07.2022; такие повреждения, как потертости стен и полов, потертости на перилах лестницы, незначительные загрязнения стен, мелкие сколы и царапины стен и потолков, следы протечек с верхних этажей, мелкие сколы на плиточном покрытии, набухание обрамления окна, являются следствием естественного (нормального) износа, остальные указанные в приложении № 1 к акту повреждения (дефекты) являются следствием невыполнения арендатором обязанностей по техническому обслуживанию и текущему ремонту арендуемых помещений, при этом часть повреждений (дефектов) на 1-м и 2-м этажах здания устранены ООО «СОГАЗ-Медсервис» - новым арендатором.

Стоимость работ по устранению повреждений (дефектов), за исключением тех, которые являются следствием естественного (нормального) износа, согласно заключению экспертов составляет 3 132 853 руб. (с учетом НДС).

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 622 ГК Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ст. 381.1 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) устанавливает, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, а в случае ненаступления в предусмотренный договором срок указанных обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Ст. 395 ГК Российской Федерации предусматривает, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате на сумму этих средств уплачиваются проценты, размер которых с 01.08.2016 определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно п. 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам ст. 395, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства. При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов. Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. Размер процентов определяется по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, имевшим место в соответствующие периоды после вынесения решения. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в соответствии с условиями договора аренды нежилых помещений от 10.08.2018 № ОР-33/2018 истец перечислил арендодателю обеспечительный платеж в размере 9 239 988 руб. 10 коп.; договор аренды досрочно расторгнут по соглашению сторон, 20.07.2022 помещения истец возвратил ответчику по акту приема-передачи (возврата) помещений; как следует из приложения № 1 к акту, истец возвратил ответчику помещения с недостатками (повреждениями), часть которых, как установлено повторной судебной экспертизой, является следствием естественного (нормального) износа; стоимость устранения недостатков (повреждений), которые не являются следствием естественного (нормального) износа, согласно повторной судебной экспертизе составляет 3 132 853 руб.

Таким образом, ответчик вправе удержать уплаченный истцом обеспечительный платеж в счет оплаты стоимости устранения недостатков (повреждений) помещений в размере 3 132 853 руб.

Кроме того, суд соглашается с доводом ответчика о том, что обеспечительный платеж в размере 2 820 000 руб. он вправе удержать в счет оплаты согласования и регистрации перепланировок помещений, выполненных истцом в период аренды.

П. 2.2.7 договора предоставляет арендатору право производить в помещениях перепланировку и (или) переоборудование, а также прокладку скрытых и открытых проводов и коммуникаций только после получения письменного разрешения арендодателя и по согласованию с компетентными органами (Роспотребнадзора и др.) Расходы, связанные с согласованием таких работ, несет арендатор. Любая перепланировка или переоборудование помещения, возникшая в результате ремонтных работ арендатора для приспособления помещения под собственные нужды, подлежат обязательному согласованию арендатором в уполномоченных органах г. Москвы, в том числе в ТБТИ, в установленном порядке и в срок не более 6-ти календарных месяцев с даты окончания ремонтных работ, при этом расходы, связанные с согласованием перепланировки или переоборудования помещения, несет исключительно арендатор.

В случае, если арендатор не осуществит согласование произведенной перепланировки (переоборудования) помещения в уполномоченных органах г. Москвы или не предоставит арендодателю необходимые для внесения изменений в ЕГРН документы в установленные сроки, арендодатель вправе отнести на арендатора все понесенные убытки.

Из представленных в дело доказательств следует, что истец в период аренды помещений выполнил работы по перепланировке (переоборудованию) части помещений, однако в нарушение условий договора аренды согласование с уполномоченными органами г. Москвы не произвел.

01.12.2024 ответчик в качестве заказчика и ИП ФИО6 в качестве исполнителя заключили договор подряда № 01/12/24, по которому исполнитель принял на себя обязательства по согласованию выполненных истцом перепланировок (переоборудования). Стоимость работ составила 2 820 000 руб., оплата работ произведена ответчиком платежными поручениями от 23.01.2025 № 28, от 24.04.2025 № 185, от 10.06.2025 № 254, от 20.06.2025 № 277.

Довод истца о пропуске истцом срока исковой давности применительно к требованию по встречному иску о взыскании 2 820 000 руб. в оплату согласования выполненных истцом работ по перепланировке (переоборудованию) судом отклоняется, поскольку требование заявлено в судебном заседании 08.07.2025, то есть в пределах 3-летнего срока исковой давности, который в данном случае следует исчислять со дня досрочного расторжения договора аренды и возврата истцом арендованных им помещений из аренды.

Оснований для удержания обеспечительного платежа в счет возмещения ответчику убытков в виде упущенной выгоды, по мнению суда, не имеется.

Ответчик сослался на то, что по договору аренды нежилых помещений от 24.06.2022 № ИП-36/2022 помещения переданы новому арендатору (ООО «СОГАЗ-Медсервис») по акту от 21.07.2022. В соответствии с п. 1.7 договора фиксированная часть арендной платы составляет 4 323 175 руб. в месяц, при этом стороны договорились о том, что за период с 1-го календарного дня с даты подписания акта приема-передачи помещений от арендодателя к арендатору по 30-й календарный день фиксированная часть арендной платы уплачивается в размере 10 000 руб., а за период с 31-го календарного дня с указанной даты по 60-й календарный день – в размере 4 313 175 руб.

В п. 1.7 договора указано, что первые 30 календарных дней являются периодом арендных каникул, предоставленных арендодателем в связи с возникающими на период подготовки помещений к эксплуатации в соответствии с требованиями арендатора к его техническому оснащению, ограничениями по возможности полноценного использования арендатором помещений и необходимостью проведения арендатором работ по обустройству помещений за указанный период.

При этом в п. 1.5.2 договора указано, что помещения пригодны для использования арендатором в соответствии с назначением, предусмотренным в п. 1.4 договора (для осуществления медицинской деятельности).

В акте приема-передачи помещений от 21.07.2022 указано, что арендатор претензий к арендодателю по состоянию передаваемых помещений не имеет.

Суд отмечает, что договор аренды с новым арендатором заключен 24.06.2022, «арендные каникулы» предоставлены новому арендатору до момента возврата истцом помещений из аренды, то есть до того момента, как арендодателю стало понятно фактическое состояние помещений после их возврата из аренды и известно о том, какие именно недостатки (повреждения), указанные в актах осмотра помещений от 04.04.2022 и от 06.04.2022, устранены истцом, а какие – нет.

Таким образом, судом установлено, что при передаче ответчиком помещений в аренду новому арендатору они являлись пригодными для использования их новым арендатором под медицинскую клинику, новый арендатор претензий к ответчику по состоянию передаваемых помещений не имел, те недостатки (повреждения) помещений, которые указаны в актах осмотра помещений от 04.04.2022 и от 06.04.2022, частично устранил истец, частично – новый арендатор, выполнив в помещениях ремонт, а иные недостатки (повреждения) не только не помешали передать помещения в аренду новому арендатору, но и не помешали использовать новому арендатору помещения под медицинскую клинику.

Кроме того, предоставление арендодателем арендатору «арендных каникул» на первые месяцы аренды (от месяца до трех) является обычной практикой при передаче в аренду нежилых помещений значительной площади и на значительный срок. Соглашение арендодателя и арендатора о том, что в течение первых месяцев аренды арендатор уплачивает только переменную часть арендной платы (оплачивает коммунальные услуги – холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения), обусловлено тем, что в первые месяцы аренды арендатор не получает доход от использования арендованного помещения, а, напротив, несет расходы на приспособление арендованного помещения для своих нужд, в том числе ремонтирует помещение, при необходимости производит перепланировку (переоборудование) помещений, приобретает мебель, расставляет ее в помещениях и т.п.

Опрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля гр-н ФИО7, работавший в здании в период аренды его истцом, пояснил, что помещения здания также используются под медицинскую клинику, планировка помещений не изменилась, расположение медицинских кабинетов осталось прежним, однако изменились логистика, расположение зон ожидания на 1-м и 2-м этажах, зона рецепции. Свидетель пояснил, что сантехника, полы и стены в санузлах, покрытые керамической плиткой, не претерпели изменений, однако стены в коридорах 1-го и 2-го этажей, как и стены в санузлах, после возврата истцом помещений из аренды перекрасили.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что предоставление новому арендатору «арендных каникул» в виде предоставления новому арендатору возможности уплачивать в течение первого месяца аренды фиксированной части арендной платы в размере 10 000 руб., в течение второго месяца аренды - в размере 4 313 175 руб., не находятся в причинно-следственной связи с действиями (бездействием) истца, в связи с чем не являются для ответчика убытками, причиненными ему истцом.

Кроме того, суд соглашается с доводом ответчика о применении в данном случае исковой давности. Согласно гл. 12 «Исковая давность» ГК Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в 3 года, течение указанного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, при этом по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности по окончании срока исполнения; исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решение; с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», разъяснено, что соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется, поскольку встречный иск предъявляется после возбуждения производства по делу и соблюдение такого порядка не будет способствовать достижению целей досудебного урегулирования.

Поскольку договор аренды с новым арендатором, которым предусмотрено предоставление последнему «арендных каникул», заключен 24.06.2022, суд считает, что именно с указанной даты следует исчислять срок исковой давности. По состоянию на дату 08.07.2025 (заявления требования о взыскании убытков в размере не полученной ответчиком фиксированной части арендной платы от нового арендатора за первые два месяца аренды) 3-летний срок исковой давности истек, что является самостоятельным основанием для отказа в иске в указанной части.

Судебные расходы в виде государственной пошлины взыскиваются с ответчика в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 381.1, 395, 622 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск удовлетворить частично;

взыскать с ИП ФИО4 в пользу ООО "Первый клинический медицинский центр" 4 777 918 руб. 27 коп., в том числе 3 287 135 руб. основного долга и 1 490 783 руб. 27 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (со взысканием до момента фактического исполнения обязательства), а также судебные расходы по уплате государственной пошлины и по оплате экспертизы;

во встречном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья

О.А. Березова