Решение от 23 января 2019 г. по делу № А84-3170/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Севастополь

«23» января 2019 года

Дело №А84-3170/18

Полный текст судебного акта изготовлен 23.01.2019

Резолютивная часть судебного акта оглашена 16.01.2019

Арбитражный суд города Севастополя

В составе: судьи Архиповой С.Н.,

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колотовой О.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ООО «База отдыха «Мыс Сарыч»

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

о разрешении разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1,

от ответчика – ФИО2,

у с т а н о в и л :

07.09.2018 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратилось ООО «База отдыха «Мыс Сарыч» (истец) с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ответчик, Департамент) с исковым заявлением, в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды в порядке переоформления прав на земельный участок и приведении договорных обязательств в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:243, площадью 295 м2, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, в районе мыса Сарыч, земельный участок №3, путем изложения пункта 2.1, пункта 2.2, пункта 2.3, пункта 4.1, пункта 6.4, пункта 6.5, пункта 8.4 договора аренды земельного участка от 21.11.2017 в редакции истца (предмет иска уточнен истцом и принят судом к рассмотрению).

Ответчик, не соглашаясь с требованием истца, указывает, что им выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку договор аренды, заключенный в соответствии с законодательством Украины, является действующим. Урегулирование разногласий, возникших при переоформлении права аренды в соответствии с российским законодательством, не предусмотрено. По мнению ответчика, в данном случае необходимо провести административную процедуру ревизии договора аренды, не рассматривая данный спор в порядке искового производства.

Выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные письменные доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в полном объеме.

Из материалов дела следует, что 03.06.2003 между Севастопольским городским Советом и ООО «База отдыха «Мыс Сарыч» был заключен договор аренды земельного участка площадью 5,4747 га, расположенного в районе мыса Сарыч. Земельный участок предоставлен истцу в аренду для обслуживания базы отдыха. Годовая арендная плата за пользование земельным участком определялась в размере 1,5% от денежной оценки земельного участка.

Согласно п. 13 ст. 3 Закона г. Севастополя "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" №46-ЗС от 25.07.2014 (Закон Севастополя № 46-ЗС), в случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной и муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута соответствующего земельного участка. Лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу Федерального конституционного закона в аренду или на условиях сервитута, обязаны подать заявление о заключении договора аренды, договора об установлении сервитута земельным участком в срок до 1 января 2019 года.

Исполняя данные требования, 18.01.2018 ООО «База отдыха «Мыс Сарыч» обратилось в Департамент с заявлением о переоформлении права аренды в отношении земельного участка (заключения договора аренды, сервитута), предоставленного в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, с кадастровым номером 91:01:058002:243 и видом разрешенного использования: туристическое обслуживание.

07.05.2018 истцом был получен проект договора аренды земельного участка от 21.11.2017, площадью 295 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, в районе мыса Сарыч, земельный участок №3 с кадастровым номером 91:01:058002:243.

ООО «База отдыха «Мыс Сарыч», не согласившись с отдельными пунктами проекта договора, направило 05.06.2018 в адрес Департамента протокол разногласий к вышеназванному договору.

02.08.2018 истцом был получен протокол согласования разногласий, в котором ответчик согласился с отдельными пунктами в редакции истца. Однако, неурегулированными остались разногласия по пунктам 2.1, 2.2, 2.3, 4.1, 6.4, 6.5, 8.4.

Истец предлагает изложить пункты 2.1, 2.2, 2.3 в следующей редакции:

«2.1. Нормативная цена земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка, принимается равной нормативной денежной оценке такого земельного участка, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 г.»

«2.2. Годовая арендная плата за пользование земельным участком (до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка) рассчитывается согласно условиям договора аренды №39 от 17.06.2003 и нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 года. (п. 2.1 Договора).

С даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 2,4 % (двух целых и четырех десятых процента) от кадастровой стоимости земельного участка».

«2.3. Величина годовой арендной платы за пользование Участком до внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка составляет 5 702,28 (Пять тысяч семьсот два рубля 28 копеек).

С даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка, указанного в п. 1.1 Договора, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

Кадастроваях Ставка арендной = Сумма годовой

стоимостьплаты(%) арендной платы

земельного(руб.)

участка (руб.) ,

где ставка арендной платы составляет 2,4 % (Две целых четыре десятых процента).

При этом, в календарном году, в котором произошло изменение арендной платы, п. 2.4 Договора не применяется».

Департамент считает, что величина годовой аренды платы должна определяться исходя из нормативной цены земельного участка по формуле 2 650 929 руб. х 2,4% в соответствии с Постановлением Правительства Севастополя №524-ПП от 16.06.2015.

Суд полагает правовую позицию истца правомерной. Так, согласно ст. 12 ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" от 21.03.2014 №6-ФКЗ, на территории города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, право собственности, право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также, если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

В силу п. 11 ст. 3 Закона Севастополя "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" №46-ЗС от 25.07.2014, положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В то же время, согласно п.1.3 Постановления Правительства Севастополя №524-ПП от 16.06.2015, которым руководствовался Департамент при переоформлении договора аренды с истцом, до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.

Предложенная истцом редакция соответствует п.2.1. договора аренды №39 от 17.06.2003, согласованного сторонами при его заключении, и не противоречит требованиям ГК РФ.

Далее, в редакции п. 4.1 и п. 6.5 договора №560, предложенной ответчиком указано:

«4.1. Все обязательства по договору аренды земельного участка от 17.06.2003 №39, за Арендатором сохраняются».

«6.5. Основанием для расторжения настоящего договора является неисполнение Арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.2 настоящего Договора»

Вместе с тем, пункт 4.1 договора №590 противоречит пункту 6.2 договора в редакции ответчика, согласно которому: «6.2. С момента государственной регистрации настоящего договора, договор аренды земельного участка от 17.06.2003 №39 считается расторгнутым».

Кроме того, обязательства по внесению арендной платы, указанные в п. 2.2 договора №39, согласно которому арендная плата за землю вносится Арендатором равными долями ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчетным, противоречат срокам внесения такой арендной платы, указанной в п. 2.6 договора №560, где арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно, равными долями, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

В связи с этим суд полагает обоснованной позицию истца изложить п. 4.1 договора изложить в новой редакции, не противоречащей законодательству Российской Федерации, с возложением на Арендатора такой обязанности, как: «4.7. Соблюдать план внешних границ временного землепользования».

Исходя из вышеизложенного, истцом было предложено изложить в новой редакции и пункт 6.5 Договора: «6.5. Действие договора прекращается с момента приобретения Арендатором земельного Участка в собственность».

Ответчик принял редакцию пункта 6.5 договора №560, предложенную истцом, при этом в протоколе согласования разногласий добавил подпункт 6.5.1 пункта 6.5, дублирующий п. 6.5 в первоначальной редакции проекта договора №560.

Ответчик, со ссылкой на ст. 450.1 Гражданского кодекса, в п. 6.4 договора №560 предусмотрел возможность для себя одностороннего отказа от договора.

Вместе с тем, согласно п. 1 вышеназванной статьи, право на односторонний отказ от договора должно быть предоставлено Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Право на односторонний отказ договора аренды земельного участка, в котором указан срок его действия ни Гражданский кодекс, ни иной нормативноправовой акт арендатору не предоставляет. В связи с чем, редакция п. 6.4 Договора № 560, предложенная ответчиком, противоречит требованиям действующего законодательства.

В связи с чем, истцом была предложена следующая редакция п. 6.4 договора, которая соответствует требованиям закона, в т.ч. ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ:

«6.4. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из Сторон в следующих случаях:

6.4.1. При использовании Участка Арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1 Договора (в части касающейся такого Арендатора).

6.4.2. При неуплате арендной платы за земельный участок в течение двух месяцев подряд.»

Учитывая, что согласно раздела 7 договора №560 в отношении использования Арендатором земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:242 наложен ряд запретов и ограничений на основании письма Федеральной службы охраны РФ (ФСО России) в Крыму от 30.01.2018 №9/7-521, что напрямую затрагивает права Арендатора по распоряжению участком, ООО «База отдыха «Мыс Сарыч» просило изложить п. 8.4 договора №560 в следующей редакции:

«8.4. Неотъемлемыми частями Договора являются:

- акт приема-передачи земельного участка в трех (трех) экземплярах.

- копия письма Федеральной службы охраны РФ (ФСО России) в Крыму от 30.01.2018 г. №9/7-521»,

Департамент принял предложенную истцом редакцию лишь частично и копию письма ФСО России в качестве приложения к договору не указал, что является неправомерным, поскольку оно возлагает на истца определенные обязанности и отсутствие у Арендатора данного документа нарушает его права.

Довод ответчика о том, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, оценен судом и признан неправомерным, поскольку административный порядок переоформления ранее заключенного договора аренды был соблюден Арендатором, разногласия возникли при заключении договора аренды в порядке переоформления ранее заключенного договора аренды. Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Обществом с ограниченной ответственностью «База отдыха «Мыс Сарыч», возникшие при заключении договора аренды (в порядке переоформления прав на земельный участок и приведении договорных обязательств в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации) в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:01:058002:243, площадью 295 м2, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, в районе мыса Сарыч, земельный участок № 3, путем изложения пункта 2.1, пункта 2.2, пункта 2.3, пункта 4.1, пункта 6.4, пункта 6.5, пункта 8.4 Договора аренды земельного участка от 21.11.2017 в редакции истца:

«2.1. Нормативная цена земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка, принимается равной нормативной денежной оценке такого земельного участка, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 г.»

«2.2. Годовая арендная плата за пользование земельным участком (до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка) рассчитывается согласно условиям договора аренды № 39 от 17.06.2003 г. и нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 г. (п. 2.1 Договора).

С даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка.

годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 2,4 % (двух целых и четырех десятых процента) от кадастровой стоимости земельного участка».

«2.3. Величина годовой арендной платы за пользование Участком до внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка составляет 5702,28 (Пять тысяч семьсот два) рубля 28 копеек.

С даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости Участка, указанного в п. 1.1 Договора, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

КадастроваяСтавка арендной Сумма годовой

стоимостьплаты(%) арендной платы

земельного(руб.)

участка (руб.) ,

где ставка арендной платы составляет 2,4 % (Две целых четыре десятых процента).

При этом, в календарном году, в котором произошло изменение арендной платы, п. 2.4 Договора не применяется».

«4.1. Соблюдать план внешних границ временного землепользования».

«6.4. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из Сторон в следующих случаях:

6.4.3. При использовании Участка Арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1 Договора.

6.4.4. При неуплате арендной платы за земельный участок в течение двух месяцев подряд.»

«6.5. Действие Договора прекращается с момента приобретения Арендатором земельного Участка в собственность».

«8.4. Неотъемлемыми частями Договора являются: акт приема-передачи земельного участка в 3 (Трех) экземплярах.

- копия письма Федеральной службы охраны РФ (ФСО России) в Крыму от 30.01.2018 г. №9/7-521».

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу ООО «База отдыха «Мыс Сарыч» расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб..

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя в установленный срок.

Судья

С.Н. Архипова