Решение от 28 апреля 2026 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru



РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-218687/25-77-1585
г. Москва
29 апреля 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2026года

Полный текст решения изготовлен 29 апреля 2026 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Афанасьевой Е.А.,

с участием представителей:


от истца: ФИО1 (доверенность № ДГИ-Д-726/25 от 01.12.2025г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от ответчика: ФИО2 (доверенность б/н от 12.11.2025г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО), ФИО3 (доверенность б/н от 12.11.2025г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску


ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ЧАСТНАЯ ОХРАННАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ "ВОЛЬФ-3" (111033, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЛЕФОРТОВО, УЛ САМОКАТНАЯ, Д. 4А, СТР. 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.12.2007, ИНН: <***>)

о взыскании штрафа за несогласованную перепланировку согласно 5.3.3 Договора в размере 1 727 580 руб. 38 коп.; об обязании ООО ЧОО «ВОЛЬФ-3» в срок не позднее трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести планировку нежилого помещения общей площадью 135,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>, в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания по состоянию на 19.03.2020; в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ООО ЧОО «ВОЛЬФ-3» в пользу Департамента городского имущества города Москвы


судебную неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем окончания срока, установленного судом для приведения планировки нежилого помещения в первоначальное состояние, и до его фактического исполнения, с условием ежемесячного увеличения суммы судебной неустойки в два раза, начиная с четвертого месяца с момента наступления исполнения решения суда,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ЧАСТНАЯ ОХРАННАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ "ВОЛЬФ-3" о взыскании штрафа за несогласованную перепланировку согласно 5.3.3 Договора в размере 1 727 580 руб. 38 коп.; об обязании ООО ЧОО «ВОЛЬФ-3» в срок не позднее трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести планировку нежилого помещения общей площадью 135,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>, в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания по состоянию на 19.03.2020; в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ООО ЧОО «ВОЛЬФ-3» в пользу Департамента городского имущества города Москвы судебную неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем окончания срока, установленного судом для приведения планировки нежилого помещения в первоначальное состояние, и до его фактического исполнения, с условием ежемесячного увеличения суммы судебной неустойки в два раза, начиная с четвертого месяца с момента наступления исполнения решения суда.

Исковые требования мотивированы тем, в нарушение условий договора аренды от 02.10.2020 № 00-00848/20 ответчик произвел незаконные перепланировки, в связи с чем, ответчику начислен штраф. Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (истец, арендодатель) и ООО ЧОО "ВОЛЬФ-3" (ответчик, арендатор) заключен договор аренды от 02.10.2020 № 00-00848/20 на нежилое помещение общей площадью 135,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Срок действия договора установлен с 23.09.2020 по 23.09.2030.

Право аренды в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано (запись от 28.10.2020 № 77:04:0004003:5969-77/051/2020-5).

В результате проведенного осмотра Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (акт осмотра от 26.03.2025 № 9042113) было выявлено нарушение в виде произведенной перепланировки нежилого помещения, а именно: на 1 этаже, в пом. V: в ком. 7 установлено дополнительное сантехническое оборудование (раковина); в ком. 7а установлено дополнительное сантехническое оборудование (душевая), а также демонтировано ранее существовавшее сантехническое оборудование и установлено новое (раковина, санитарный узел) в отличных от поэтажного плана ГБУ МосгорБТИ; в ком. 3 обустроена дополнительная межкомнатная перегородка.

Разделом 5 Договора установлено право арендатора производить перепланировку Объекта за счет своих средств в случае, если в результате ее проведения не нарушается


несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц.

Проведение перепланировки Объекта согласовывается с Департаментом.

Согласно разделу 7 Договора в случае выявления Департаментом факта нарушения арендатором вышеуказанных условий Договора, арендатор обязан уплатить неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы за Объект. При повторном выявлении данного нарушения арендодателем принимается решение о досрочном расторжении Договора во внесудебном порядке.

Истец начислил штраф за несогласованную перепланировку согласно 5.3.3 Договора в размере 1 727 580 руб. 38 коп.

Согласно ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованные имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Претензией от 23.04.2025 № 33-6-127040/25-(0)-1 ответчику предлагалось в течение месяца с даты направления настоящей претензии уплатить штрафные санкции, однако до настоящего времени денежные средства на счет Департамента ответчик не перечислил.

Из разъяснений п. 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленум; ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практик при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.


Согласно ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.


Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 394 ГК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть установлена неустойка. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.


Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с частью 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Согласно пункту 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласно абзацу третьему п. 1.7.1. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176) перепланировка помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Таким образом нормативно факт перепланировки помещения обоснован и связан именно с изменением его конфигурации, требующей внесения соответствующих изменений в технический паспорт помещения.

При этом законодательно термин «перепланировка» (п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации) разграничен с термином «переустройство» (п. 1 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации), в результате которого осуществляется установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения соответствующих изменений в технический паспорт помещения, и которые могут включать в себя в том числе установку прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, устройств для установки стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абзац 2 п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

Приведенные выше положения также подтверждаются правовым подходом Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном 19.03.2014.

Исходя из предмета и оснований исковых требований, обстоятельств, очевидно следует вывод о том, что Истец фактически вменяет в вину Ответчику переустройство арендуемого помещения, выраженное в установке сантехнического оборудования (п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации и абзац третий п. 1.7.1. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»), что не подпадает под квалифицирующий признак п.5.3.3. договора, требующего от арендатора согласования с Департаментом городского имущества города Москвы только перепланировки объекта нежилого фонда (п.1 ст.25 Жилищного кодекса РФ и абзац второй п. 1.7.1.


Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

Ответчик не оспаривает, что им были произведены работы по установке сантехники, потому как в месте нахождения мокрых точек, при приемке помещения в аренду, унитаз и раковина отсутствовали.

Таким образом, установка сантехники не является перепланировкой помещения. Пункт 13.11. договора аренды от 02.10.2020 № 00-00848/20 не содержит ответственности арендатора за осуществление переустройства.

В письме о подписании проекта договора купли-продажи от 01 апреля 2025 года № б/н, на 23 странице имеется поэтажный план объекта оценки, на котором отображены мокрые точки.

Кроме того, ответчиком какие-либо перепланировки с момента принятия помещения 28 сентября 2020 года не проводились. Доказательств обратного истцом не представлено.

В представленном истцом акте осмотра от 26 марта 2025 года № 9042113 отсутствуют какие-либо сведения о том, что в результате выявленной перепланировки тем или иным образом нарушена несущая способность конструктивных элементов здания и/или нарушены требования технических регламентов, и/или создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан и/или нарушаются права третьих лиц.

Напротив, в пункте 3.2.2. акта указано на устройство перегородок, не создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия.

В соответствии с положениями статьи 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые, согласно закону, должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 АПК РФ арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств,

установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной

прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.


Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Таким образом, истец не представил допустимых доказательств, подтверждающих заявленные требования, которые могли бы быть приняты в качестве безусловного и достаточного подтверждения наличия заявленных нарушений со стороны ответчика.


Вместе с тем, из представленных в материалы дела Госинспекцией по недвижимости материалов обследования спорного помещения за 20221, 2022 годы, следует, что сведения о произведенных перепланировках отсутствуют.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о недоказанности истцом нарушения ответчиком условий договора аренды от 02.10.2020 № 00-00848/20 в части проведения перепланировки, в связи с чем, основания для начисления штрафа по п.5.3 договора отсутствуют.

При этом, суд не находит оснований для удовлетворения заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковые требования основаны на акте Госинспекции от 26.03.2025г., тогда как исковое заявление подано в суд 20.08.2025г., согласно сведениям с официального сайта суда, то есть в пределах срока исковой давности.

Заявление ответчика о применении ст. 333 ГК РФ не рассматривается судом по существу ввиду отказа в иске по иным основаниям.

Следовательно, отсутствуют основания для обязания ООО ЧОО «ВОЛЬФ-3» в срок не позднее трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести планировку нежилого помещения общей площадью 135,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>, в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания по состоянию на 19.03.2020.

Соответственно не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика в случае неисполнения решения суда в установленный срок судебной неустойки в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем окончания срока, установленного судом для приведения планировки нежилого помещения в первоначальное состояние, и до его фактического исполнения, с условием ежемесячного увеличения суммы судебной неустойки в два раза, начиная с четвертого месяца с момента наступления исполнения решения суда.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковое заявление является не обоснованным, не подтверждено материалами дела и не подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца, поскольку требования, заявленные в иске не обоснованны.

На основании ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 314, 330, 401, 606 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 41, 49, 65, 71, 75, 102, 104, 110, 112, 123, 156, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый

арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном

объеме.


Судья: С.В. Романенкова