Решение от 24 апреля 2023 г. по делу № А53-42956/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-42956/22
24 апреля 2023 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2023 г. Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП: <***>

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области ИНН <***> ОГРН <***>

о признании договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки,

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН <***>)

при участии: от истца: представитель ФИО4 по доверенности от 18.05.2022,

от ответчика: представитель ФИО5 по доверенности от 30.01.2023 (до перерыва)

от третьего лица: представитель ФИО6 по доверенности от 07.10.2020.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратилась в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – ответчик, Управление) о признании договора аренды № 2131 от 08.06.2020, заключенного между истцом и ответчиком недействительным, о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания оплаченной арендной платы в размере 740 000 рублей.

Определением от 21.03.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3.

В судебном заседании представитель истца доложил предмет и основание иска, требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на недействительность заключенной сделки ввиду пороков формирования земельного участка, переданного в аренду.


Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал, просил в их удовлетворении отказать в полном объеме, формирование земельного участка с нарушением требований закона не исключало пользование.

Представитель третьего лица поддержал позицию истца.

В судебном заседании 11.04.2023 объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 17 час. 00 мин. 18.04.2023.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей истца и ответчика, поддержавших позиции, изложенные ранее.

Дело рассмотрено в прядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства относительно существа рассматриваемого спора.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м. образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Указанный земельный участок на праве собственности принадлежал Российской Федерации, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Между Управлением (арендодатель), ФИО2 и ФИО3 (арендаторы) заключен договор аренды № 2131 от 08.06.2020 находящегося в федеральной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают во временное владение и пользование находящийся в федеральной собственности земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0010201:287, площадью 21 615 кв.м, расположенный по адресу: Россия, <...>, вид разрешенного использования: производственная деятельность (Р.6.39.00). Земельный участок предоставляется в границах, указанных в выписке из ЕГРН на земельный участок, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, с учетом доли арендаторов в общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке: 9/10 доли ИП ФИО2 и 1/10 доли ИП ФИО3 (п.1.1 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 08.08.2020.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 01.06.2020 по 01.05.2069.

Согласно отчету от 19.12.2019 N 04411-26, рыночная стоимость права аренды земельного участка составила 112 628 200 руб.

В силу п. 3.1 договора годовой размер арендной платы в 2020 году за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010201:287 составил 2 298 534,69 руб. Учитывая доли арендаторов в общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке, годовой размер в 2020 году составил:

- для ИП ФИО2: 2 298 534,69x9/10 = 2 068 681,22 руб., соответственно, квартальный размер составлял 517 170,31 руб.

- для ИП ФИО3: 2298534,69x1/10 = 229 853,47 руб., соответственно, квартальный размер составлял 57 463,37 руб

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2021 по делу N А531114/2020, вступившим в законную силу 19.01.2022, исковые требования ООО «Факел» удовлетворены, в частности требование общества о признании незаконными действий


управления по разделу земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 45 024 кв.м и образованию земельных участков с кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4 065 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м и с кадастровым номером 61:44:010201:7 площадью 19 344 кв.м; применены последствия признания незаконного раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 путем снятия с государственного кадастрового учета земельных участков: с кадастровым номером 61:44:0010201:286 площадью 4 065 кв.м, с кадастровым номером 61:44:0010201:287 площадью 21 615 кв.м, и восстановления в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 61:44:010201:7, существовавшие до раздела данного земельного участка с указанием всех индивидуализирующих признаков, в том числе площади участка 45 024 кв.м

Ссылаясь на незаконность раздела исходного земельного участка, и как следствие, порочность формирования образованного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010201:287, истец обратился с настоящим требованием в суд. Недействительность договора аренды № 2131 от 08.06.2020, по мнению истца, влечет обязанность Управления возвратить внесенные предпринимателем арендные платежи за весь период аренды.

Разрешая разногласия сторон, суд полагает законным и обоснованным руководствоваться следующим.

В соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1); образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (пункт 4).

Преюдициальным для настоящего дела судебным актом (вступившее в законную силу постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа Ф08-1802/22 от 21.04.2023 по делу № А53-1114/2020) установлено, что правовых оснований для раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:010201:7 в отсутствие письменного согласия собственников расположенных на нем объектов недвижимости, не имелось. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010201:287 образован с нарушением требований пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса, когда согласование границ предшествует формированию земельного участка и является одним из условий постановки на кадастровый учет. Образованный земельный участок предписано снять с государственного кадастрового учета.

Согласно статье 69 (пункт 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 4

Следовательно, суд не входит в новое исследование вопроса о порочности формирования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010201:287, признав данные обстоятельства преюдициально доказанными.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.


Ввиду того, что земельный участок, выступающий предметом договора аренды № 2131 от 08.06.2020, был образован с нарушением требований действующего законодательства, требования истца о признании договора недействительной сделкой подлежат удовлетворению.

Разрешая требования о применении последствий недействительности договора, в виде возврата внесённой арендной платы, суд исходит из следующего.

Как следует из искового заявления, общий размер арендной платы, внесенный по договору за весь период пользования земельным участком, составляет 740 000 рублей (по платежным поручения № 17 от 07.04.2021 на сумму 30 000 рублей, № 18 от 14.04.2021 на сумму 30 000 рублей, № 25 от 13.05.2021 на сумму 20 000 рублей, № 26 от 24.05.2021 на сумму 20 000 рублей, № 35 на сумму 20 000 рублей, № 39 на сумму 30 000 рублей, № 40 на сумму 30 000 рублей, № 41 на сумму 60 000 рублей, № 43 от 13.08.2021 на сумму 90 000 рублей, № 44 от 27.08.2021 на сумму 30 000 рублей, № 49 от 07.09.2021 на сумму 40 000 рублей, № 50 от 16.09.2021 на сумму 30 000 рублей, № 51 от 01.10.2021 на сумму 30 000 рублей, № 52 от 06.10.2021 на сумму 30 000 рублей, № 56 от 19.10.2021 на сумму 50 000 рублей, № 58 от 29.10.2021 на сумму 30 000 рублей, № 59 от 09.11.2021 на сумму 30 000 рублей, № 60 от 11.11.2021 на сумму 30 000 рублей, № 61от 15.11.2021 на сумму 30 000 рублей, № 64 от 19.11.2021 на сумму 20 000 рублей, № 74 от 13.12.2021 на сумму 20 000 рублей, № 75 от 13.12.2021 на сумму 10 000 рублей, № 76 от 24.12.2021 на сумму 30 000 рублей).

Указанная сумма заявлена истцом к возврату.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Вступление предпринимателя в арендный отношения было обусловлено нахождением у него в долевой собственности объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

Нахождение объекта в границах земельного участка презюмирует факт его использования со стороны собственника объекта

Вступая в правоотношения по аренде, истец согласился с объемом пользования земельным участком (в части площади), на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества и стоимость такого пользования (в части стоимости аренды и пропорции доли исходя из объема прав на объект).

Установленный в последующем порок образования земельного участка, а именно в части нарушения права стороннего лица при разделе исходного земельного участка, не изменяет объем обязанности арендатора.

Договор аренды носит взаимный характер, поэтому риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

Выработанный правовой подход сводится к тому, что арендодатель не может претендовать на получение денег от сдачи имущества в отсутствии при этом встречного исполнения.

Спорный договор был заключен между сторонами в июне 2020 года, после вступления в правоотношения со стороны истца каких-либо претензий, относительно невозможности использования переданного земельного участка не было заявлено. При


этом до момента признания порочным образования земельного участка стороны находились в арендных отношениях более одного года.

Взыскания внесенных в качестве арендной платы платежей является ретроспективной мерой по факту состоявшегося пользования земельным участком, а ввиду того, что пользование земельным участком было обусловлено помимо договорной связи также и нахождением объекта недвижимости в пределах земельного участка, то сам факт землепользования не вызывает сомнения у суда.

Каких-либо объективных причин и доказательств того, что ответчик не пользовался земельным участком и отсутствовало встречное исполнение в материалы дела не представлено.

Как уже отмечалось выше, размер арендной платы был установлен на основании отчета и согласован сторонами путем подписания договора аренды.

Более того, удовлетворение требований истца в части взыскания арендных платежей по настоящему делу, приведет к противоречию с уже вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.01.2023 по делу А5334230/2021.

В рамках указанного дела решением Арбитражного суда Ростовской области от 27 января 2023 года, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 апреля 2023 года с индивидуального предпринимателя ФИО2, в пользу Управления взыскано неосновательное обогащение за весь период пользования земельным участком с момента заключения договора на основании № 2131 от 08.06.2020. Сумма взысканного неосновательного обогащения определена судом с учетом внесенных платежей 740 000 рублей, исходя из стоимости и объема пользования земельным участком определённых по оспариваемому договору.

При этом судом апелляционной инстанции отмечено, что даже в случае признания договора аренды от 08.06.2020 N 2131 недействительной сделкой, данное обстоятельство не освободит предпринимателя как фактического землепользователя, ввиду нахождения его недвижимых объектов на земельном участке, от обязанности в силу статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации вносить плату за пользование и не лишает лицо, имуществом которого пользовался ответчик, права предъявить требование о взыскании стоимости такого пользования. Указанные обстоятельства являются достаточными для признания доказанным фактического пользования ответчиком земельным участком.

Факт пользования предпринимателем земельным участком с кадастровым номером 61:44:0010201:287 в спорный период является преюдициально установленным вступившим в законную силу судебным актом.

Следовательно, не только ответчик в данном случае свободен от доказывания установленного судом, но и ответчик лишен права на опровержение этого.

Обобщая изложенной выше суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о применении последствий недействительности договора аренды в виде возврата внесенных им денежных средств.

Поскольку требования о признании недействительным договора аренды и применении последствий (как последствие оспаривания договора) являются единым требованием, то государственная пошлина в размере 6 000 рублей подлежит взысканию в ответчика в пользу истца, а 11 800 рубля надлежит возвратить как излишне уплаченные.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительной сделкой договор аренды № 2131 от 08.06.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010201:287.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области ИНН <***> ОГРН <***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП: <***> судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 ИНН <***> ОГРНИП: <***> из федерального бюджета 11 800 рублей государственной пошлины, уплаченной по чеку от 09.02.2023.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Фаргиева А. И.