Решение от 25 января 2022 г. по делу № А27-9496/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-9496/2021
город Кемерово
18 января 2022 года
Резолютивная часть решения вынесена 18 января 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 25 января 2022 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Алференко А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, с использованием средств аудиозаписи

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Кузбасского акционерного общества энергетики и электрификации, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, Кемеровская область - Кузбасс, город Мыски (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным договора аренды в части определения размера арендной платы

при участии:

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности от 03.08.2021,

у с т а н о в и л:

Кузбасское акционерное общество энергетики и электрификации (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (далее - ответчик) о признании недействительным договора аренды земельного участка № 15-20 от 17.07.2020 в части определения величины арендной платы, установленной в Приложении № 1, превышающей размер арендной платы за период с 06.08.2020 по 31.12.2020 над величиной 212 295 руб., определенной с учетом пункта 1 Приказа Минэкономразвития России от 22.09.2019 № 507. (с учетом уточнения размера исковых требований, заявленного в рамках положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Заявленное требование мотивировано тем, что оспариваемый расчет арендной платы основан на применении неверного значения кадастровой стоимости земельного участка.

Ответчик требование не признал, просил в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, возражений против проведения заседания в его отсутствие не заявил. В порядке статьи 156 АПК РФ, суд рассмотрел дело в настоящем судебном заседании в отсутствие неявившихся представителя ответчика.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № 15-20 от 17.07.2020. В аренду истцу был передан земельный участок с кадастровым номером 42:29:0103017:44, расположенный по адресу: г. Мыски, северо-восточнее ТУ ГРЭС, вид разрешенного использования - «Для размещения объектов энергетики», по документам - «Энергетика», поставленного на кадастровый учет 19.06.2020.

Согласно подписанных протокола разногласий и протокола согласования разногласий, срок аренды был установлен с 06.08.2020.

Расчет арендной платы за землю был произведен согласно Приложения № 1 к договору исходя из ставки арендной платы 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 22.09.2011 № 507 «Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей)».

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости, кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 19.06.2020 года актом органа кадастрового учета от этой же даты, составила 620 524 891,52 руб.

В итоге арендная плата за весь период использования в 2020 году (с 06.08.2020 по 31.12.2020) составила 3 763 839,50 руб. Указанная сумма была погашена путем зачета сложившейся ранее переплаты по другим договорам аренды в счет текущих платежей по договору аренды № 15-20.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 31.03.2021 № 5-37 кадастровая стоимость указанного участка была определена в размере рыночной - 35 000 000 руб.

Не согласившись с решением комиссии на основании статьи 245 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации (далее - КАС РФ) ответчик обратился в Кемеровский областной суд с административным заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу.

Решением Кемеровского областного суда от 28.09.2021 по административному делу N 3а-155/2021 в удовлетворении административных исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу от 31 марта 2021 года № 5-37 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № 42:29:0103017:44 в размере рыночной стоимости 35 000 000 руб., исключении из единого государственного реестра недвижимости сведений об установленной решением Комиссии от 31 марта 2021 года № 5-37 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № 42:29:0103017:44 в размере его рыночной стоимости 35 000 000 руб. – отказано. Решение вступило в законную силу.

Считая недействительным расчет по договору аренды земельного участка № 15-20 от 17.07.2020 в части определения величины арендной платы, установленной в Приложении № 1, превышающей размер арендной платы за период с 06.08.2020 по 31.12.2020 над величиной 212 295 руб., определенной с учетом пункта 1 Приказа Минэкономразвития России от 22.09.2019 № 507, поскольку расчет основан на применении неверного значения кадастровой стоимости земельного участка (620 524 891,52 руб.) истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей истца, суд считает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права обратившегося в суд лица (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Поскольку расчеты арендной платы поименованы в договоре как приложение к договору и являются его неотъемлемой частью, изменение арендной платы является односторонней сделкой арендодателя, оспаривание односторонней сделки по расчету арендной платы за спорный период направлено на обеспечение восстановления нарушенного права, следовательно, такой способ защиты нарушенного права является надлежащим.

Требования заявителя о признании недействительным указанного расчета по договору аренды земельного участка № 15-20 от 17.07.2020 в части определения величины арендной платы, установленной в Приложении № 1, превышающей размер арендной платы за период с 06.08.2020 по 31.12.2020 над величиной 212 295 руб., определенной с учетом пункта 1 Приказа Минэкономразвития России от 22.09.2019 № 507, мотивированы тем, что оспариваемый расчет основан на применении неверного значения кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства от 16.07.2009 N 582) определены основные принципы, которые должны быть положены в основу при определении арендной платы применительно к различным видам деятельности хозяйствующих субъектов.

При этом на первом месте стоит принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (в ред. постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 N 697).

Согласно п. 5 постановления Правительства от 16.07.2009 N 582 арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, не указанных в п. 3 и п. 4 названных Правил, которые предоставлены (заняты) для размещения линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений.

Приказом Минэкономразвития России от 22.09.2011 N 507 установлена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, которые находятся в собственности Российской Федерации и предоставлены для размещения объектов электроэнергетики, либо занятые такими объектами.

В пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Кроме того, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной (публичной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Расчет арендной платы осуществляется по формуле, одной из составляющих которой является кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

По результатам очередной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 35 000 000 руб., внесена в ЕГРН – 31.03.2021. дата начала применения кадастровой стоимости – 19.06.2020.

Также в выписке из ЕГРН содержится информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27.05.2021, указана дата начала применения кадастровой стоимости, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда - 19.06.2020.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбасса N 5-37 от 31.03.2021 кадастровая стоимость арендуемого земельного участка признана равной рыночной, в размере 35 000 000 руб.

Решением Кемеровского областного суда от 28.09.2021 по административному делу N 3а-155/2021 решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу от 31 марта 2021 года № 5-37 оставлено без изменения.

Размер арендной платы, рассчитанный истцом с учетом измененной кадастровой стоимости за спорный период составляет:

А = КС * 1,5%: 366 * 148, где

А - размер арендной платы за период,

КС - кадастровая стоимость земельного участка,

1,5% - % согласно Приказу Минэкономразвития России от 22.09.2011 № 507,

366 - количество дней в году,

148 - количество дней в периоде с 06.08.2020 по 31.12.2020.

А = 35 000 000 * 1,5% : 366дн. * 148дн. = 212 295 руб.

Согласно ранее действующей редакции абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (применяемой к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22.07.2014), в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ в статью 24.20 Закона об оценочной деятельности внесены изменения, которые вступили в силу 11.08.2020.

Согласно новой редакции статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, действующей на момент принятия судом решения, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Юридически значимым обстоятельством являются сведения о кадастровой стоимости земельного участка, в случае изменения которой в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости вносятся сведения о новой кадастровой стоимости и даты, по состоянию на которую она определена.

Исходя из указанного положения законодательства в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» изложена позиция о том, что для целей, предусмотренных законодательством, например, для определения арендной платы и выкупной цены, подлежат применению абз. 3 и 5 ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ, то есть положения федерального законодательства.

Поскольку государственная кадастровая оценка, результаты которой пересматривались, проводилась до введения в действие федерального закона N 237-ФЗ, то порядок пересмотра кадастровой стоимости, в том числе, для определения размера арендной платы, определяется по правилам Федерального закона N 135-ФЗ.

В соответствии с частью 7 статьи 24 Закона Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу Закона N 237-ФЗ (т.е. до 01.01.2017), и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки (ГКО) проводится в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда (19.06.2020), действует кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:29:0103017:44, установленная в размере рыночной стоимости, и составляет 35 000 000 руб.

Следовательно, расчет арендной платы - приложение № 1 к договору аренды от № 15-20 от 17.07.2020 за период с 06.08.2020 по 31.12.2020, произведенный исходя из кадастровой стоимости в размере 620 524 891,52 руб., является недействительным в силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ, поскольку противоречит и нарушает нормы пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 1 статьи 614 ГК РФ, статьи 16 АПК РФ.

Иного стороной ответчика не доказано, из материалов дела не следует.

При указанных обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № 15-20 от 17.07.2020 в части определения величины арендной платы, установленной в Приложении № 1, превышающей размер арендной платы за период с 06.08.2020 по 31.12.2020 над величиной 212 295 руб., определенной с учетом пункта 1 Приказа Минэкономразвития России от 22.09.2019 № 507.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, Кемеровская область - Кузбасс, город Мыски (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Кузбасского акционерного общества энергетики и электрификации, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - http://kad.arbitr.ru (часть 1 статьи 177, часть 1 статьи 186 АПК РФ).

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления. Апелляционная жалоба подается через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.


Судья А.В. Алференко