Решение от 13 февраля 2020 г. по делу № А82-24883/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-24883/2018
г. Ярославль
13 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 16 января 2020 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мякутиной С.В.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 30360.47 руб.

при участии:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2020,

от ответчика – ФИО4 - представитель по доверенности от 20.12.2019,

от третьего лица – не явился;

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 150661,66 руб. арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.11.2006 № 19412, о взыскании пени в размере 134 612,59 руб. за период с 10.07.2015 по 01.08.2018 и с 02.08.2018 по день фактической уплаты 150661,66 руб. долга.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует общество с ограниченной ответственностью «Компания «Авангард» (далее – Общество).

В ходе судебного разбирательства истец заявил об уточнении исковых требований, с учетом срока исковой давности, просит взыскать 30 360,47 руб. неосновательного обогащения за период с 28.11.2015 по 31.07.2018. А также сообщил о смене наименования на муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля.

В порядке части 1 статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом произведена замена наименования истца.

Истец в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношении требований, возникших до 28.11.2015.

Общество, надлежащим образом извещенное, своего представителя в судебное заседание не направило, в письменном отзыве указывает, что арендная плата за пользование всем земельным участком за спорный период в полном объеме уплачена Обществом.

Дело рассматривается судом без участия представителя третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

На основании постановления мэра города Ярославля от 26.10.2006 № 3760 между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля в лице муниципального учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и обществом заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 19412 от 16.11.2006, в соответствии с которым арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок с кадастровым номером 76:23:011302:82, площадью 9941 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации здания кинотеатра.

Земельный участок передан по акту приема-передачи.

Договор заключен на срок с 26.10.2006 по 25.09.2007. Договор аренды в соответствии с пунктом 6.4 договора возобновлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 3.3. договора арендная плата носится ежемесячно в срок до 9-го число текущего месяца.

Здание кинотеатра, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011302:82, реконструировано. 25 апреля 2009 обществом получено разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди объекта - реконструированного кинотеатра, 17.07.2013 - разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди объекта - многофункционального комплекса.

Согласно выписке из ЕГРП ответчик 15.11.2013 приобрел 155/1000 доли в праве собственности на нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: <...> (ТЦ «Победа»).

Истец полагает, что с момента приобретения права собственности на помещения в здании многофункционального центра ответчик является стороной (соарендатором) договора аренды земельного участка № 19412, и обязан вносить истцу арендную плату за часть земельного участка, пропорциональную площади принадлежащих ответчику объектов.

До июля 2018 года общество вносило арендную плату за всю площадь земельного участка с кадастровым номером 76:23:011302:82 исходя из размера арендной платы, установленной договором аренды, и функционального использования (для эксплуатации здания кинотеатра).

В ходе проведенного осмотра здания по ул. Труфанова, д. 19, истцом установлено, что указанное здание используется для размещения объектов розничной торговли (акт осмотра от 13.06.2018).

В связи с чем, истец направил в адрес ответчика уведомление об изменении размера арендной платы № 7977 от 07.09.2018. Размер ежемесячной арендной платы для предпринимателя определен истцом исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 76:23:011302:82 пропорционально площади принадлежащих ответчику нежилых помещений, расчет произведен по ставке, установленной постановлением мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 № 516 (далее – Постановление № 516) в соответствующие период времени для земельных участков под объектами розничной торговли.

Таким образом, предметом рассматриваемого иска является взыскание неосновательного обогащения в виде платы за использование части земельного участка под зданием многофункционального комплекса как разницы между суммой платы за пользование земельным участком, рассчитанной по ставке для земельных участков прочих объектов, и суммой арендной платы по договору, рассчитанной по ставке для земельных участков под кинотеатрами.

Истец полагает, что фактическое использование арендатором земельного участка в целях, отличных от указанных в договоре, влечет пересмотр размера арендной платы на основании пункта 2.8. «Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п (далее -Постановление № 710), согласно которому в случае использования арендатором земельного участка для осуществления нескольких видов деятельности расчет арендной платы производится с применением наибольшего коэффициента функционального использования.

По расчету истца размер неосновательного обогащения ответчика за период с 28.11.2015 по 31.07.2018 составил 30 360, 47 руб.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Следовательно, ответчик, являясь собственником нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011302:82, обязан вносить плату за пользование соответствующей частью земельного участка.

Из материалов дела следует, что весь земельный участок 2006 году предоставлен в аренду третьему лицу – ООО «Компания «Авангард». На момент заключения договора на земельном участке располагалось здание кинотеатра.

В период с 2009 по 2013 гг. здание кинотеатра реконструировалось, в результате чего в эксплуатацию введены две очереди объекта – кинотеатр и многофункциональный центр.

Под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, в результате реконструкции новый объект капитального строительства не возникает, изменяются параметры уже существующего объекта.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 2 статьи 552 ГК РФ указано, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

До реконструкции здание кинотеатра принадлежало обществу с ограниченной ответственностью Компания «Авангард».

Таким образом, при регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения в реконструированном объекте произошел переход права на часть данного объекта недвижимости к ответчику независимо от правового механизма, которым воспользовались стороны такой сделки (таких сделок).

Следовательно, с переходом права собственности на часть объекта недвижимости с 2013 года к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды № 19412 в соответствующей части.

Размер арендной платы за земельные участки в г. Ярославле, государственная собственность на которые не разграничена, регулируется нормами Постановления № 710.

Согласно пункту 2.8. Постановления № 710 в случае использования арендатором земельного участка для осуществления нескольких видов деятельности расчет арендной платы производится с применением наибольшего коэффициента функционального использования.

Вид деятельности, для осуществления которой земельный участок предоставлен в аренду, указан в пункте 1.1. договора аренды № 19412 (эксплуатация кинотеатра). По завершении реконструкции изменения в договор аренды не внесены.

Согласно постановлению № 516 ставка для учреждений кино ниже ставки арендной платы за земельные участки прочих объектов.

Исходя из приведенного нормативного регулирования, размер арендной платы по договору должен определяться по ставке, установленной для земельных участков, занятых кинотеатрами.

Третье лицо вносило арендную плату по договору за период с 01.07.2015 по 31.07.2018 по ставке арендной платы, установленной договором № 19412 «для кинотеатров».

Однако, в случае если фактически арендатором на земельном участке осуществляется иной вид предпринимательской деятельности, при этом ставка аренды для этого вида деятельности («прочие») выше, чем ставка для земельных участков, установленной договором («кино»), указанное, по мнению суда, на основании статьи 1102 ГК РФ, порождает внедоговорную обязанность арендатора возместить истцу разницу между стоимостью использования земельного участка по договору аренды и стоимостью фактического использования.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В связи с этим денежные средства в сумме 30 360, 47 рублей подлежат взысканию с ответчика как неосновательное обогащение, рассчитанное в виде разницы между суммой платы за землю, рассчитанной по ставке для прочих объектов и суммой арендной платы по договору (для кинотеатра).

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) 30 360 руб. 47 коп. неосновательного обогащения за период с 28.11.2015 по 31.07.2018. Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Чистякова О.Н.