Постановление от 15 января 2020 г. по делу № А40-314690/2018

ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Москва

15.01.2020

Дело № А40-314690/2018


Резолютивная часть постановления объявлена 13.01.2020

Полный текст постановления изготовлен 15.01.2020


Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего судьи Федуловой Л. В.,

судей Аталиковой З. А., Красновой С. В.,

при участии в заседании:

от ООО «Спартак-Недвижимость» - ФИО1 (доверенность от 30.09.2019),

от Департамента городского имущества г. Москвы – ФИО2 (доверенность от 06.11.2019),

рассмотрев кассационную жалобу ООО «Спартак-Недвижимость»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019,

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019,

по иску ООО "Спартак-Недвижимость"

к Департаменту городского имущества г. Москвы

о признании решения незаконным и обязании заключить договор купли-продажи,




УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Спартак-Недвижимость» (далее - заявитель, ООО «Спартак-Недвижимость», Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - заинтересованное лицо, Департамент) о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы о рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги от 03.10.2018 № 33-5-109978/18-(0)-1, обязании Департамента городского имущества города Москвы устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Спартак-Недвижимость» путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, помещение V - подвал, помещение XI - 1 этаж 242,2 кв. м на условиях, содержащихся в исковом заявлении.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019 заявление ООО «Спартак-Недвижимость» в части обязания заключить Договор купли-продажи нежилого помещения оставлено без рассмотрения; в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019 отменено в части оставления без рассмотрения требования ООО «Спартак-Недвижимость» об обязании Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения, в удовлетворении указанной части требований отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебным актом, ООО «Спартак-Недвижимость» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило вышеуказанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что арендуемые помещения могут быть сформированы в качестве обособленных объектов. Федеральный закон № 15-ФЗ не содержит оснований для отказа, на которые ссылается заинтересованное лицо.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на общедоступном сайте http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО «Спартак-Недвижимость» поддержал доводы своей жалобы, представитель Департамента возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Спартак-Недвижимость» является арендатором нежилого помещения общей площадью 242,4 кв. м, расположенного по адресу <...>, на основании заключенного с ответчиком - Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, от 16.09.2003 № 04-703/03 с учетом дополнительных соглашений от 10.12.2004 и от 27.03.2009.

ООО «Спартак-Недвижимость» 28.09.2018 обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением № 33-5-109978/18-(0)-0 о предоставлении государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы.

Письмом от 03.10.2018 № 33-5-109978/18-(0)-1 Департамент городского имущества города Москвы отказал в предоставлении государственной услуги по заявлению от 28.09.2018 № 33-5-109978/18-(0)-0, мотивировав тем, что дополнительное соглашение от 27.03.2009, которым внесены изменения в части площади объекта, не прошло государственную регистрацию; ООО «Спартак-Недвижимость» проведена перепланировка, в результате которой изменилась площадь объекта аренды и нумерация комнат с 242,4 кв. м до 242,2 кв. м, в связи с чем провести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 27.03.2009 не представляется возможным; ООО «Спартак-Недвижимость» вправе подать в Департамент городского имущества города Москвы заявление с приложением разрешительной документации на проведенную перепланировку и оригинала договора аренды от 16.09.2003 № 04-00703/03 в целях внесения изменений в договор аренды в части изменения арендуемой площади и нумерации комнат.

ООО «Спартак-Недвижимость» обратилось с жалобой от 19.11.2018 на указанное решение, по результатам рассмотрения которой Департамент городского имущества города Москвы в письме от 03.12.2018 № ДГИ-1-90691/18-1 указал, что в соответствии с действующим законодательством объект, являющийся предметом договора купли-продажи нежилого помещения, должен быть сформирован собственником в качестве самостоятельного объекта недвижимости, т.е. собственность города Москвы должна полностью совпадать по общей площади выкупаемого объекта недвижимости, площади и нумерации образующих объект комнат и помещений с данными технической документации, данными в государственном кадастре недвижимости, соответственно, ООО «Спартак-Недвижимость» вправе повторно обратиться с соответствующим заявлением для рассмотрения вопроса о возможности предоставления государственной услуги в порядке, установленном административным регламентов, в случае устранения разночтений в площади испрашиваемого объекта недвижимости, содержащихся в сведениях ЕГРН, договора и данных ГБУ МосгорБТИ.

Полагая решение Департамента городского имущества города Москвы, оформленное письмом от 03.10.2018 № 33-5-109978/18-(0)-1, незаконным, ООО «Спартак-Недвижимость» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суды нижестоящих инстанций исходили из проведения ООО "Спартак-Недвижимость" перепланировки арендуемого объекта недвижимости, повлекшей изменение площади объекта и нумерации комнат, подлежащей внесению в ЕГРН.

Так, по данным технического учета на дату последнего обследования 16.08.2018 общая площадь объекта пом. V (ком. 1-12) в подвале; пом. XI (ком. 1-4, 8-12, 12а) на первом этаже здания, расположенного по адресу <...>, составляет 242,2 кв. м.

По данным технического учета общая площадь объекта пом. V (ком. 1, 1а, 2-12) в подвале; пом. XI (ком. 1-4, 8-12, 12а) на первом этаже на дату 11.09.2008 составляла 242,4 кв. м.

Изменение общей площади и нумерации произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации в соответствии с распоряжением Мосжилинспекции о перепланировке квартиры (помещения) от 25.12.2007 и актом Мосжилинспекции о завершенном переустройстве и перепланировки н/ж помещения от 13.12.2017.

При этом в соответствии с пунктом 5.5.10 договора арендатор не вправе производить какую-либо перепланировку или переоборудование помещения либо его части без письменного разрешения арендодателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

С учетом изложенного, суды пришли к выводу о законности принятого решения.

Вместе с тем, судами не учтено следующее.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий критериям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и при соблюдении условий, определенных в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Федеральный закон № 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Делая вывод о правомерности отказа заинтересованного лица, суды не исследовали вопрос о возможности формирования арендуемых помещений в качестве обособленного объекта недвижимости.

Кроме того, при рассмотрении вопроса о возможности реализации права на выкуп арендуемых помещений следует установить соответствие заявителя критериям, установленным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Изложенное свидетельствует о том, что судом при принятии обжалуемых судебных актов неполно исследованы и оценены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела, в связи с чем, судебные акты подлежат отмене с направлением спора на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать доводы и возражения участвующих в деле лиц, представленные ими доказательства, установить юридически значимые обстоятельства для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам сторон, в том числе исследовать возможность формирования арендуемых в настоящий момент помещений в качестве обособленного объекта, в результате принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019 по делу № А40-314690/2018 отменить, направить дело № А40-314690/2018 на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.


Председательствующий судья Л.В.Федулова

Судьи: З.А. Аталикова


С.В. Краснова