Решение от 7 ноября 2024 г. по делу № А53-19802/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-19802/24
07 ноября 2024 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 07 ноября 2024 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбуновой О. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Юг-Стройфорт" ИНН <***> ОГРН <***>

к Комитету по управлению имуществом города Батайска ИНН <***> ОГРН <***>

о признании недействительным аукциона,

третье лицо: ООО «ИРР-Консалтинг» ИНН <***>,

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 31.05.2024,

от ответчика: представитель не явился,

от третьего лица: представитель не явился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Юг-Стройфорт" обратилось в суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом города Батайска о признании недействительным аукциона.

Протокольным определением от 12.08.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ИРР-Консалтинг».

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, представил отзыв на иск, в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв не представило, о слушании дела извещено.

По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

ООО СЗ «Юг-Стройфорт» являлось участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, местоположение: <...> с кадастровым номером 61:46:0010601:5939 и согласно протокола о результатах аукциона № U22000083050000000033-3 от 15.05.2024 (дата размещения 16.05.2024) признано победителем аукциона как предложившее в ходе торгов максимальную цену 38 423 770 рублей.

После проведения аукциона и подведения итогов истцом заказан топографический план на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010601:5939.

Согласно топографическому плану, составленному по материалам изысканий, выполненных в мае 2024 года на основании заявки ООО СЗ «Юг-Стройфорт» на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0010601:5939 проходят:

- три подземные линии водоотведения (две СТ 300 и одна ПЭ 400),

- подземная линия водоснабжения (ПЭ 225),

- подземная линия энергоснабжения (6 кВ),

- воздушная линия энергоснабжения (6 кВ).

Организатором торгов - Комитетом по управлению имуществом города Батайска в извещении о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 05.04.2024 в разделе 5 Извещения от 05.04.2024 - обременения земельного участка и особые условия проведения аукциона, указана и размещена следующая информация: «Согласно топографической съемке, имеющейся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, на земельном участке проходит подземная линия водоотведения. Информация о наличии/отсутствии иных обременений, в том числе сетей инженерно-технического обеспечения отсутствует.

Информация о наличии на земельном участке указанных сетей инженерно-технического обеспечения в извещении о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 05.04.2024 не размещена.

Фактически на участке имеется несколько сетей инженерно-технического обеспечения, и имеются иные обременения, помимо тех, что указаны в извещении о проведении аукциона.

Полагая, что организатором торгов - Комитетом по управлению имуществом города Батайска размещена недостоверная информация о лоте - земельный участок, площадью 6624 кв. м из категории земель – «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером 61:46:0010601:5939, что является существенным нарушением порядка проведения аукциона, истец обратился в суд с иском о признании недействительным аукциона.

В силу статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с часть 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии с пунктом 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Возражая против удовлетворения исковых требований, комитет указал, что информация, выявленная при топографической съемке, не влияет и не могла повлиять на результаты публичных торгов, а также не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Также комитет полагает, что истцом не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о том, как влияет данная информация на потребительские качества спорного земельного участка, его экономические характеристики, на возможность или невозможность технического подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Как поясняет истец, в составе конкурсной документации при описании предмета торгов и в выписке на участок, заключении о возможности предоставления земельного участка на торгах, приложенным ответчиком к отзыву (приложение 2, приложение 3) указано на наличие обременений, связанных с наличием воздушной электросети и наличием подземной линии водоотведения.

При проведении топографической съемки после окончания приема заявок выявлено фактически наличие:

- трех подземных линий водоотведения (две СТ 300 и одна ПЭ 400);

- подземной линии водоснабжения (ПЭ 225);

- подземной линии энергоснабжения (6 кВ);

- воздушной линии энергоснабжения (6 кВ).

То есть о подземной линии энергоснабжения, подземной линии водоснабжения, и двух подземных линиях водоотведения в аукционной документации указано не было.

Наличие данных коммуникаций и необходимость их выноса для использования участка по назначению существенно влияют на срок и стоимость освоения земельного участка, а значит экономического обоснования его использования и размера арендной платы.

Истцом в материалы дела представлены коммерческие предложения ООО «Гарантстройсервис», ООО «Энергия», ООО «Энергоспектр», ООО «Сам+», согласно которым стоимость работ по выносу выявленных коммуникаций составляет от 8 000 000 до 21 550 000 рублей, срок выполнения работ – от 45 до 95 календарных дней.

Истец указывает, что наличие данной информации на момент осуществления ставок на аукционе имело бы существенное значение для определения размера предложения по цене аренды.

Кроме того, истец обращает внимание на то, что земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010601:5939 расположен в территориальной зоне Ж.3, в соответствии с основными видами разрешенного использования возможно строительство зданий, сооружений. Согласно извещению о проведении аукциона категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Согласно статье 28 Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск» Ростовской области (утв. решением Батайской городской Думы от 16.12.2020, №91), опубликованы "Батайск официальный" 26 декабря 2020 г. № 43 Зона Ж.3 установлена для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домов, а также сопутствующей инфраструктуры и объектов обслуживания населения. Зона Ж.3 имеет несколько видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Пунктами 38 и 39 Порядка № 741/пр предусмотрено, что в градостроительном плане земельного участка указываются все установленные основные и условно разрешенные виды использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки, а при наличии утвержденной документации по планировке территории, один или несколько основных и условно разрешенных видов использования земельного участка, предусмотренных правилами землепользования и застройки, соответствующих назначению зон планируемого размещения объектов капитального строительства, установленных проектом планировки территории. В извещении о проведении торгов необходимо указывать все виды разрешенного использования земельного участка, которые установлены Правилами землепользования и застройки, а также кадастровым паспортом такого участка.

В извещении о проведении аукциона указана категория земель - земли населенных пунктов, при этом разрешенное использование - исключительно один вид такого использования, а не все виды разрешенного использования земельного участка, как требуют правила.

Как следует из пункта 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 5 информационного письма N 101 суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", следует, что приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Такими основаниями могут быть, в частности: публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене; необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Довод истца о размещении организатором торгов недостоверной информации о лоте подтвержден представленными истцом доказательствами, ответчиком данные документы не оспорены.

При этом, суд оценивает данные нарушения как существенные, поскольку в случае указания выявленных истцом обременений при проведении аукциона, это значительным образом повлияло бы на определение цены.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы истца по оплате государственной пошлины по иску и обеспечительным мерам подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным открытый аукцион (торги № 22000083050000000033, дата опубликования 05.04.2024, ID лота 329520) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010601:5939.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Батайска ИНН <***> ОГРН <***> в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Юг-Стройфорт" ИНН <***> ОГРН <***> судебные расходы 9 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Е. Н. Мариненко