Решение от 31 июля 2019 г. по делу № А48-1179/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. ОрёлДело № А48–1179/2019

31 июля 2019 г.

Резолютивная часть оглашена 24.07.2019.

Решение в полном объёме изготовлено 31.07.2019.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфёновой Л.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Производственное объединение «Торгмаш» (ОГРН <***>, 103001, <...>) к общества с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (303561, Орловская область, Залегощенский район, пгт. Залегощь, ул. М. Горького, 87-А, ОГРН <***>) о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества №1 от 28.12.2016,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 06.09.2018, предъявлен паспорт),

от ответчика – представитель ФИО3 (доверенность от 14.11.2018, предъявлен паспорт),

эксперт – ФИО4 (предъявлен паспорт),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Производственное объединение «Торгмаш» (далее – истец, ООО «ПО «Торгмаш») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (далее – ответчик, ООО «Залегощь-Агро») о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества №1 от 28.12.2016:

1) пункт 2.1 договора изложить в редакции: "Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 459 000 (четыреста пятьдесят девять тысяч) рублей в месяц, без НДС".

2) пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной плиты, установленный п. 2.1. договора является фиксированным в период с 01.01.2019 до 31.12.2020, после чего подлежит пересмотру сторонами. Переговоры по изменению размера арендной платы стороны вправе начать до истечения указанного срока».

Истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, заявил об уточнении размера исковых требований, просил суд внести изменения в договор аренды недвижимого имущества № 1 от 28.12.2016 и изложить п. 2.1. договора в следующей редакции: «арендная плата устанавливается в денежной форме и с 01.01.2019 составляет 224 878 (двести двадцать четыре тысячи восемьсот семьдесят восемь) рублей в месяц, без НДС», а также изложить п. 2.2. договора в следующей редакции: «размер арендной платы, установленной п. 2.1. договора, является фиксированным до окончания срока действия договора».

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение размера исковых требований.

Истец считает, что ответчик неправомерно уклоняется от подписания дополнительного соглашения № 1 от 11.12.2018 на условиях предложенных истцом, устанавливающего величину арендной платы недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ООО «ПО «Торгмаш» и переданного в пользование ООО «Залегощь-Агро» по договору аренды недвижимого имущества № 1 от 28.12.2016 на условиях предложенных истцом.

Ответчик не признает заявленные требования, просит отказать в удовлетворении требований, ввиду того, что истец, обратился к ответчику с предложением изменить размер арендной платы 11.12.2018, т.е. за пределами установленного п. 2.2. договора ограничительного срока для пересмотра размера арендной платы, а так же ответчик возражает против того, что измененный размер арендной платы действует с 01.01.2019, а не с даты вступления решения по данному делу в законную силу.

Заслушав представителей лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Истцу принадлежит на праве собственности – комбайновый цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1 664,9 кв.м., инв. № 54:243:002:010120640:0002, лит. Б, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный номер) 57:57:05/002/2007-168, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2008 серия 57-АА № 599860 (л.д. 18, т.1); мастерские, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1 841,9 кв.м., инв. № 54:243:002:010120640:0003, лит. В, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный номер) 57:57:05/002/2007-162, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2008 серия 57-АА № 599863 (л.д. 17, т.1); земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, общей площадью 52 485 кв.м, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный номер) 57:13:0010201:67, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.10.2012 серия 57-АБ № 343302 (л.д. 19, т.1).

28.12.2016 между ООО «Производственное объединение «Торгмаш» (арендодатель) и ООО "Залегощь-Агро" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 1 (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, и ГПО (грузоподъемное оборудование), находящееся в нем, расположенное по адресу: <...> (объект) (п. 1.1. договора).

В соответствии с п. 1.2 договора аренды в пользование арендатору передаются:

- комбайновый цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1 664,9 кв.м., инв. № 54:243:002:010120640:0002, лит. Б, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный номер) 57:57:05/002/2007-168;

- мастерские, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1 841,9 кв.м., инв. № 54:243:002:010120640:0003, лит. В, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный номер) 57:57:05/002/2007-162;

- земельный участок, общей площадью 52 485 кв.м, кадастровый № 57:13:0010201:67.

Согласно п. 1.5. договора, на момент заключения настоящего договора, сдаваемый в аренду объект, а также земельный участок (кадастровый № 57:13:0010201:67) на котором он располагается, общей площадью 52 485 кв.м., принадлежит арендодателю на праве собственности и передается арендатору по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

28.12.2016 арендодатель по акту № 1 приема-передачи в аренду объектов расположенных по адресу: <...>, передал арендатору в аренду: комбайновый цех, общая площадь 1 664,9 кв.м., кадастровый (или условный номер) 57:57:05/002/2007-168; мастерские, общая площадь 1 841,9 кв.м., кадастровый (или условный номер) 57:57:05/002/2007-162; земельный участок, общей площадью 52 485 кв.м кадастровый № 57:13:0010201:67 (л.д. 15, т.1).

В соответствии с п.2.1. договора арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 120 000 руб. в месяц, без НДС.

Размер арендной платы, установленной в п. установленный в п. 2.1. настоящего договора, является фиксированным в течение двух лет с даты заключения настоящего договора, после чего подлежит пересмотру сторонами за месяц до истечения 2-х годичного срока (п.2.2. договора).

Настоящий договор заключен на срок с 01.01.2017 по 31.12.2021 (п. 4.1. договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 12.01.2017 за № 57:13:0010201:96-57/005/2017-1, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре (л.д.14, т.1).

Из пункта 2.9. договора следует, что размер арендной платы может быть изменен по письменному соглашению сторон, но не ранее срока, установленного п. 2.2. настоящего договора. Если стороны не приходят к соглашению по п. 2.2., то арендодатель производит оценку в специализированной оценочной организации, по итогам которой стороны приходят либо к добровольному соглашению по размеру дальнейшей арендной платы, либо решению данного вопроса в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «Производственное объединение «Торгмаш» для установления рыночной стоимости арендной платы за пользование недвижимым имуществом обратилось в ООО "Оценка +".

В соответствии с отчетом об оценке № 117-О/2018, рыночная стоимость величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом: комбайновый цех, по состоянию на 07.12.2018 составляет: 119 822 руб. 85 коп., без учета НДС.

В соответствии с отчетом об оценке № 117.1-О/2018, рыночная стоимость величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом: мастерские, по состоянию на 07.12.2018 составляет: 132 561 руб. 54 коп., без учета НДС.

В соответствии с отчетом об оценке № 117.2-О/2018, размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом: земельный участок, площадь 52 485 кв.м., по состоянию на 07.12.2018 составляет 206 790 руб. 90 коп., без учета НДС.

Письмом исх. № б/н от 11.12.2018 ООО «Производственное объединение «Торгмаш» обратилось к ООО «Залегощь-Агро» с уведомлением о том, что в соответствии с отчетами об оценке № 117-О/2018, № 117.1-О/2018, № 117.2-О/2018, выполненными обществом с ограниченной ответственностью "Оценка +", арендная плата за пользование нежилыми помещениями, переданными ООО "Залегощь-Агро" по Договору аренды недвижимого имущества 1 от 28.12.2016 г., составила 459 175 руб. 29 коп. в месяц без учета НДС, с приложением дополнительного соглашения №1 от 11.12.2018 к договору аренды недвижимого имущества № 1 от 28.12.2016, в котором п.п. 2.1. и 2.2. изложены в новой редакции (л.д.1-2, т.2).

В связи с тем, что арендатор оставил без ответа, обращение арендодателя по подписанию дополнительного соглашения №1 от 11.12.2018 к договору аренды недвижимого имущества № 1 от 28.12.2016, ООО «Производственное объединение «Торгмаш» обратилось в суд с вышеуказанным иском.

С целью определения рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за пользование недвижимым имуществом в ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза, которая была выполнена экспертом ООО «Стандарт АВИР» ФИО4

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за пользование объектом:

1. Комбайновый цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1664,9 кв. м., инв. №54:243:002:010120640:0002, лит. Б, адрес объекта: <...>. Кадастровый (или условный номер) 57:57:05/002/2007-168. О чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.08.2008 сделана запись регистрации №57:57:05/003/2008-293.

2. Мастерские, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1841,9 кв. м.,инв. №54:243:002:010120640:0003, лит. В, адрес объекта: <...>. Кадастровый (или условный номер) 57:57:05/002/2007-162. О чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое. имущество и сделок с ним 27.08.2008 сделана запись регистрации №57:57:05/003/2008-295

3. Часть земельного участка (кадастровый № 57:13:0010201:67 площадью 47 485 кв.м, которая определена соглашением сторон, заключенным в ходе судебного разбирательства).

Как следует из экспертного заключения от 13.06.2019 № 01-06-19, рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за пользование объектами:

1. Комбайновый цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1664,9 кв. м., инв. №54:243:002:010120640:0002, лит. Б, адрес объекта: <...>. Кадастровый (или условный номер) 57:57:05/002/2007-168, составляет 62 424 руб.

2. Мастерскими, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 1841,9 кв. м.,инв. №54:243:002:010120640:0003, лит. В, адрес объекта: <...>. Кадастровый (или условный номер) 57:57:05/002/2007-162, составляет 77 420 руб.

3. Частью земельного участка (кадастровый № 57:13:0010201:67 площадью 47485 кв.м), составляет 85 034 руб., а всего - 224 878 руб.

В дополнении от 24.07.2019 к экспертному заключению № 01-06-19 от 13.06.2019, эксперт уточнил, что рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за пользование названными объектами равна 224 878 руб., без учета НДС.

Оценив все представленные доказательства, в том числе экспертное заключение от 13.06.2019 № 01-06-19 и дополнение от 24.07.2019 к заключению от 13.06.2019 № 01-06-19, арбитражный суд пришёл к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме по следующим мотивам.

В соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно с п. 2 ст. 424 ГКРФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ, изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 2.2. договора, стороны предусмотрели изменение стоимости арендной платы по истечении двух лет со дня его заключения, а пунктом 2.9. установили, что в случае не достижения соглашения по размеру дальнейшей арендной платы, арендная плата устанавливается в судебном порядке.

Таким образом, арендодатель и арендатор при подписании договора аренды пришли к соглашению о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда. Стоимость арендной платы определена специализированной оценочной организацией.

Суд считает, что отчеты об оценке № 117-О/2018, № 117.1-О/2018, № 117.2-О/2018, выполненные обществом с ограниченной ответственностью "Оценка +", полученные вне рамок рассмотрения дела, не могут быть признаны достоверными доказательствами для определения рыночной стоимости арендной платы спорного недвижимого имущества, полученными в соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Данные исследования по результатам, которых подготовлены вышеуказанные отчеты, проведены по инициативе истца, оценщики ООО «Оценка+» не предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений.

Суд принимает в качестве надлежащего и достоверного доказательства по делу – заключение эксперта № 01-06-19 от 13.06.2019 и дополнение к нему, поскольку заключение эксперта в целом соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федерального закона №73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Выводы эксперта являются обоснованными, в виду чего, размер рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за пользование объектами: комбайновый цех, общая площадь 1 664,9 кв. м., кадастровый (или условный номер) 57:57:05/002/2007-168; мастерские, общая площадь 1 841,9 кв.м, кадастровый (или условный номер) 57:57:05/002/2007-162; часть земельного участка, площадью 47 485 кв.м, кадастровый № 57:13:0010201:67, в размере 224 878 руб., без учета НДС суд находит достоверным.

Довод ответчика о том, что ООО «ПО «Торгмаш» пропущен срок обращения в адрес арендатора с предложением изменить размер арендной платы, судом отклоняется как несостоятельный, поскольку основан на неверном толковании условий договора аренды и норм ГК РФ, регламентирующих сроки.

Согласно пункту 2.2. договора аренды, размер арендной платы, установленный в п. 2.1. договора, является фиксированным в течение двух лет с даты заключения настоящего договора, после чего подлежит пересмотру сторонами за месяц до истечения 2-х годичного срока.

В соответствии с п. 3 ст. 192 ГК РФ, срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Договор аренды недвижимого имущества № 1 заключен 28.12.2016, соответственно, двухгодичный срок действия договора истек 28.12.2018.

Как следует из материалов дела, ООО «ПО «Торгмаш» направило предложение о внесении изменении в договор аренды и дополнительное соглашение в адрес ООО «Залегощь-Агро» 11.12.2018, т.е. в течение месяца до истечения 2-х годичного срока.

Таким образом, предложение об изменении величины арендной платы истец направил ответчику до истечения, установленного срока.

Кроме того, само по себе нарушение вышеназванного срока не может являться основанием для отказа в иске.

Довод ответчика о том, что применение размера арендной платы возможно только со дня вступления решения по данному делу в законную силу суд находит необоснованным, поскольку данный довод противоречит условиям договора аренды от 28.12.2016, изложенным в п.2.2. договора в соответствии с которым стороны приняли обязательства по изменению размера арендной платы по истечении 2-х лет с даты заключения договора, т.е. с 01.01.2019.

Иные доводы ответчика не приняты судом по вышеизложенным основаниям.

С учётом изложенного, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объёме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Так при подаче искового заявления ООО «ПО «Торгмаш» была оплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб., на основании чек - ордера от 25.01.2019, операция 4979.

Следовательно, государственная пошлина в сумме 6 000 руб., подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Расходы ответчика по оплате экспертизы по делу в сумме 10 000 руб. подлежит отнесению на него.

Стоимость за проведение экспертного исследования по определению рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за пользование недвижимым имуществом подлежит перечислению с депозита Арбитражного суда Орловской области Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт АВИР» в размере 10 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Внести изменения в договор аренды недвижимого имущества №1 от 28.12.2016:

1) пункт 2.1 договора изложить в редакции: "Арендная плата устанавливается в денежной форме и с 01.01.2019 года составляет 224 878 (двести двадцать четыре тысячи восемьсот семьдесят восемь) рублей в месяц, без НДС".

2) пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы, установленный п. 2.1. договора, является фиксированным до окончания срока действия договора».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (303561, Орловская область, Залегощенский район, пгт. Залегощь, ул. М. Горького, 87-А, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Производственное объединение «Торгмаш» (ОГРН <***>, 103001, <...>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Финансовому отделу Арбитражного суда Орловской области денежные средства, поступившие на депозит суда в сумме 10 000 руб. 00 коп., перечислить Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт АВИР» (302030, <...>, 3-й этаж) по следующим реквизитам:

получатель платежа: ООО «Стандарт АВИР»

ИНН <***>, КПП 575201001

р/с <***>

Банк получателя: Отделение №8595 Сбербанка России г. Орел

к/сч 30101810300000000601

БИК 045402601

в графе «Назначение платежа» указать: «Оплата за судебную экспертизу по делу № А48-1179/2019».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) в течение одного месяца с момента вынесения решения через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Л.П. Парфёнова