Решение от 14 февраля 2017 г. по делу № А65-30349/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-30349/2016

Дата принятия решения – 15 февраля 2017 года

Дата объявления резолютивной части – 14 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) - об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка №19326 общей площадью 6176 кв.м с кадастровым номером 16:50:011102:408, расположенного по адресу: г.Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, изложив пункты договора: исключить из договора пункты 3.5., 7.2., 7.3., пункт 6.1.6 договора изложить в следующей редакции: «Арендодатель имеет право требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка)», исключить из договора пункт 8.5,

с участием:

от истца – ФИО2, доверенность от 19.08.2016г.,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 29.01.2016г.,

УСТАНОВИЛ:

Обществo с ограниченной ответственностью "Строй Экспо", г.Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка №19326 общей площадью 6176 кв.м с кадастровым номером 16:50:011102:408, расположенного по адресу: г.Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, изложив пункты договора: исключить из договора пункты 3.5., 7.2., 7.3., пункт 6.1.6 договора изложить в следующей редакции: «Арендодатель имеет право требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка)», исключить из договора пункт 8.5.

В судебном заседании 23.01.2017г. истец дал устные пояснения относительно обоснования каждого из спорных пунктов.

Ответчик представил письменный отзыв на иск, полагает требования не подлежащими удовлетворению в связи с тем, что проект договора является типовым, истцом не представлено нормативно-правового обоснования исключения спорных пунктов, полагает, что исключение из договора положений о мере ответственности поставит истца в преимущественное положение перед другими арендаторами, заключившими договор на этих условиях. Также ответчик ссылается на то обстоятельство, что ранее заключенный между ним и истцом договор содержит все те условия, об исключении которых ходатайствует истец. Ответчик полагает, что указание на возможность применения штрафных санкций позволит обеспечить надлежащее исполнение истцом своих обязанностей по договору.

В судебном заседании 14.02.2017г. истец требования поддержал, представил письменные дополнения к иску.

Ответчик требования не признал, представил дополнение к отзыву, полагает, что при исключении пунктов об ответственности, у ответчика будет иметься возможность злоупотребления в виде неоплаты аренды.

Исследовав представленные документы, суд пришёл к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований в силу следующего.

Из материалов дела следует, что ранее, 27.08.2013г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды №17256 земельного участка, общей площадью 6176 кв.м с кадастровым номером 16:50:011102:408, расположенный по адресу: г.Казань, Вахитовский район, ул.Бутлерова, который в последующем был расторгнут.

На основании Решения Казанской городской Думы от 29.12.2010 года N20-3 «О Муниципальном казенном учреждении «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» является органом Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, осуществляет от имени муниципального образования города Казани полномочия по владению, пользованию, распоряжению и управлению муниципальным имуществом города Казани и земельными участками, оформляет и выдает договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Казани, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, подготавливает проекты правовых актов Исполнительного комитета г. Казани о передаче земли в аренду, заключает договоров аренды земельных участков, участвует в судах по спорам, связанным с компетенцией МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани», в том числе от имени Исполнительного комитета г. Казани.

Истец письмом от 24.08.2016г. (л.д.10) обратился к ответчику с просьбой о заключении нового договора аренды на этот же участок.

25.10.2016г. истец получил проект договора, подготовленный ответчиком.

Не согласившись с редакцией и формулировкой некоторых пунктов, истец письмом от 03.11.2016г. (л.д.12) направил в адрес ответчика протокол разногласий с просьбой принять его в редакции арендатора.

Письмом от 16.11.2016г. (л.д.14-15) ответчик отклонил представленный истцом протокол разногласий и направил истцу подписанный со своей стороны протокол урегулирования разногласий с изложением спорных пунктов в первоначальной редакции.

Отказ ответчика от внесения изменений в договор послужил основанием для обращения истца в суд.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

С учётом позиций сторон по каждому из спорных пунктов, а также с учётом письменных уточнений истца, суд пришёл к следующим выводам.

В спорных пунктах договора (пункт 3.5, 7.2, 7.3, 6.1.6) стороны не пришли к согласию в части начисления неустойки, её размера.

Истец полагает, что неустойка является чрезмерной, а исходить следует из того, что в законе размер платы за просрочку установлен в статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик полагает, что размер неустойки и её начисление являются обоснованными.

Между тем, неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательств может быть установлена только законом или договором (ст. 329, 330 и 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством, состоящего из Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов и иных правовых актов, к которым относятся Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (п. п. 3, 4 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего спора, суд приходит к выводу, что действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности.

В соответствии со статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки, предусмотренной пунктом 3.5., а также пунктами 7.2, 7.3 не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этим условиям на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами.

Неустойка (штраф, пеня), предусмотренная указанными пунктами договора, законом не установлена, соглашение сторон о выплатах названной неустойки отсутствует, истец не согласен на уплату неустойки (пени, штрафа).

В силу изложенного, суд, руководствуясь принципом свободы договора, и, учитывая, волеизъявление сторон полагает, что указанные пункты подлежат исключению из договора.

Довод ответчика о том, что истец намерен не оплачивать арендную плату, поскольку ответственность за это не установлена договором, судом отклоняется, поскольку не подтвержден никакими доказательствами. В судебном заседании ответчик подтвердил, что истцом просрочек в оплате ранее не допускалось. Само же по себе предположение ответчика о возможном последующем злоупотреблении, не является основанием для включения в договор условия о неустойке, не согласованного сторонами. Кроме того, ответственность за нарушение обязательств по оплате (в виде пользования чужими денежными средствами), установлена в статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 6.1.6.

Истец полагает достаточным указания в этом пункте того, что арендодатель вправе требовать только уплаты арендной платы за всё время просрочки возврата земельного участка.

Ответчик указывает, что он вправе требовать, в том числе, неустойку и убытки.

Поскольку судом положения о неустойки исключены из договора ввиду их несогласованности, суд пришёл к выводу об указании на выплату арендной платы и права на возмещение убытков, поскольку право на возмещение убытков арендатору (истцу) по условиям договора предоставлено.

В связи с этим данный пункт излагается в следующей редакции:

Пункт 6.1.6 …требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причинённых несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в ненадлежащем состоянии.

Указанная позиция суда нашла своё подтверждение в Постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 15.10.2014г. по делу А65-635/2014, от 19.02.2015г. по делу А65-12351/2014 и от 24.04.2015г. по делу А65-18136/2014.

Пункт 8.5.

Истец полагает необоснованным включение в договор права арендодателя на односторонне расторжение договора в указанных в данном пункте случаях.

Между тем, поскольку право на одностороннее прекращение договора в редакции арендодателя, предоставлено лишь ему, без корреспондирующего ему права арендатора на такой же отказ, суд пришел к выводу, что данное условие ущемляет права арендатора.

Кроме того, исходя из формулировки пункта 8.5, основания для одностороннего отказа от договора являются в основном теми же, что и установлены в законе (статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо по решению суда. Исключение из этого правила возможно, если только сами стороны пришли к соглашению о возможности расторжения договора без взаимного на то согласия во внесудебном порядке. Принимая во внимание, что истец категорически возражает относительно такого условия договора, в данном вопросе должен действовать общий порядок, определенный законом.

На основании изложенного, с учётом норм статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации о существенных нарушениях, исходя из принципа справедливости, суд полагает необходимым исключить из договора право на односторонний отказ арендодателя от договора и установить в договоре право на прекращение договора по соглашению сторон, а также на его расторжение в судебном порядке.

После же истечения срока действия договора и возобновлении его на неопределённый срок, отношения сторон по прекращению договора регулируются статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Доводы ответчика о невозможности изменения условий типового договора отклоняются судом, поскольку данный договор не является договором присоединения в силу статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации и его условия могут быть изменены исходя из положений статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что именно такое изложение спорных условий, как изложено в договоре, предписано законом или иными правовыми актами. Постановление №4726 от 31.12.2015г. таким документом являться не может, поскольку лишь утверждает типовую форму договора, не указывая при этом на невозможность изменения условий, содержащихся в договоре.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, а лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Довод ответчика о наличии этих условий в предыдущем договоре судом отклоняется, поскольку это обстоятельство не лишает истца права на изменение условий нового договора.

Согласно пункту 32 Информационного письма ВАС РФ №66 от 11..01.2002г. При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

На основании изложенного суд частично удовлетворяет исковые требования об урегулировании разногласий.

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Гражданского кодекса Российской Федерации с учётом положений пунктов 19 и 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 г. N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора аренды земельного участка № 19326 на земельный участок общей площадью 6176 кв.м с кадастровым номером 16:50:011102:408, расположенный по адресу: г.Казань, Вахитовский район, ул.Бутлерова, изложив пункты договора в следующей редакции:

-3.5, 7.2 и 7.3 – исключить.

- п. 6.1.6. требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причинённых несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в ненадлежащем состоянии;

- пункт 8.5 изложить в следующей редакции:

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке в случаях, предусмотренных законом, а также при существенном нарушении обязательств по договору одной из сторон.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани», г. Казань (ОГРН 10616550005821061655000582, ИНН 1655065674), в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Строй Экспо», г.Казань, (ОГРН 1081690054654, ИНН 1661021844) 6000 руб. расходов по госпошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева