Решение от 15 мая 2019 г. по делу № А65-26868/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-26868/2018

Дата принятия решения – 15 мая 2019 года.

Дата объявления резолютивной части – 06 мая 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хуснутдиновой А.Ф.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Мурадымовой Г.И.,

рассмотрев 06 мая 2019 года в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Веста», г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 2 564 219,85 руб. долга и 2 260 639,97 руб. пени,

встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Веста», г.Казань, к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани», г.Казань, о признании договора аренды земельного участка с учетным номером №10278 от 18 октября 2004 года прекратившим свое действие (расторгнутым) с 15.02.2013,

при участии представителей:

от истца (ответчик по встречному иску) – ФИО1, по доверенности от 03.07.2018,

от ответчика (истец по встречному иску) - ФИО2 по доверенности от 07.12.2018,

от третьих лиц:

ФИО3 - не явились, извещен,

ФИО4 - не явились, извещен,

ООО «СК Инвест» - не явились, извещен,

ФИО5 – не явились, извещен,

ФИО6 - явился лично,

ФИО7 - не явились, извещен,

ФИО8 - не явились, извещен,

ФИО9 - не явились, извещен,

ООО Научно-производственное предприятие «Газжилсервис» - не явились, извещен,

ФИО10 – не явились, извещен,

ФИО11 - не явились, извещен,

ФИО12 - ФИО13, по доверенности от 18.02.2019, ФИО14, по доверенности от 18.02.2019,

ООО УК «Саф» - не явились, извещен,

установил:

Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани», г.Казань (истец, Комитет) обратилось в суд с исковым заявление к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Веста», г.Казань (ответчик, Общество, управляющая компания) о взыскании 2 564 219,85 руб. долга и 2 260 639,97 руб. пени (т.1 л.д.69-73).

05.12.2018 от Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ поступил ответ на запрос, выписки из ЕГРН на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 16:50:160306:4943,16:50:160306:4939, 16:50:160306:4667, 16:50:160306:4965, 16:50:160306:4936, 16:50:160306:4934, 16:50:160306:4912, 16:50:160306:223, 16:50:160306:4942, 16:50:160306:4709, 16:50:160306:4664, 16:50:160306:4917, 16:50:160306:4657, 16:50:160306:4596.

Определением суда от 14.12.2018 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика были привлечены ФИО3, ФИО4, ООО "СК Инвест" (ИНН1659102775, ОГРН1101690028208), ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ООО Научно-производственное предприятие «Газжилсервис» (ИНН1655056084, ОГРН1021602826849), ФИО10, ФИО11, ФИО12.

Также указанным определением, судом принят встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Веста», г.Казань, к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани», г.Казань, о признании договора аренды земельного участка с учетным номером №10278 от 18 октября 2004 года прекратившим свое действие (расторгнутым) с 15.02.2013 (т.2 л.д.43-45).

11.02.2019 от ООО УК Приволжского района г.Казани поступила копия технического паспорта на дом от 1994 года (т.2 л.д.123-134).

15.02.2019 от АО «Бюро технической инвентаризации РТ» поступила копия из технического паспорта недвижимости от 22.01.2003 (т.2 л.д.135-147).

19.02.2019 от третьего лица ФИО15 поступил отзыв на исковое заявление, выписка в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ФИО15

21.02.2019 в судебном заседании от ФИО5 поступило письменное пояснение по делу, свидетельство о регистрации права, акты выполненных работ за 2007-2013, из которых следует, что производилась оплата за аренду земельного участка ФИО5 ООО «УК Веста», платежные поручения, технический паспорт.

Определением суда от 18.03.2019 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ООО «УК Веста», было привлечено ООО «УК «Саф».

В судебном заседании 03.04.2019 представители ООО «УК «Саф» пояснили, что с ноября 2013 года являются управляющей компанией в пристрое к дому 100 по ул.Р.Зорге, где находятся нежилые помещения, представили для приобщения в материалы дела копии договоров управления, заключенные с собственниками помещений, помещения в пристрое являются встроено-пристроенными и являются составной часть МКЖД 100 по ул.Р.Зорге, так как имеют единый фундамент, единые коммуникации.

В судебном заседании 03.04.2019 ФИО6 пояснил, что в пристрое отсутствует подвальное помещение, приборы учета по нежилым помещениям находятся в подвальном помещении МКЖД, в которое возможно попасть только через подъезд жилого дома. Фундамент нежилых помещений закладывался при строительстве МКЖД, возможно в связи с отсутствием денежных средств, строительство пристроя было приостановлено, и возобновлено только в 2004 году.

Представитель Комитета первоначальный иск поддержала по основаниям, изложенным в иске, просила иск удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Представитель ООО «Управляющая компания Веста» иск Комитета не признал, заявил о пропуске срока исковой давности, посчитал договор аренды прекратившим свое действие 15.02.2013, в случае если суд придет к выводу об удовлетворении иска Комитета, просил к начисленной неустойке применить ст.333 ГК РФ, встречный иск поддержал по основания, изложенным во встречном иске и дополнениях ко встречному иску, просил встречный иск удовлетворить.

Представители ФИО12 поддержали позицию Управляющей компании, просили в иске отказать.

Руководствуясь ст.156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Главы Администрации г.Казани №1497 от 10.09.2004, между Службой земельного кадастра по г.Казани (арендодатель) и ООО НПП «Газжилсервис» (арендатор) 18.10.2004 был заключен договор аренды земельного участка учетный №10278 с кадастровым номером 16:50:160306:0014, расположенный по адресу: г.Казань, Приволжский район, ул.Р.Зорге, 100, площадью 0,42 га, для завершения строительства пристроя к жилому дому (п.1.6. договора).

Договор был заключен сроком на 49 лет до 10.09.2053.

В соответствии с разделом 3 договора арендная плата исчисляется с 01.10.2004.

Согласно разделу 3 арендная плата является регулируемой. Арендатор вносит арендную плату равными долями ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца в размере 1/12 суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам, действующим в текущем году (т.1 л.д.11-17).

06.04.2006 между ООО «НПП «Газжилсервис» (арендатор) и ООО «Фирма «Унистрой-А» (новый арендатор) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2004, учетный №10278, сроком до 10.09.2053 (т.1 л.д.18-19).

Договор зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 03.05.2006.

02.05.2007 между ООО «Фирма «Унистрой-А» (арендатор) и ООО «Управляющая компания Веста» (новый арендатор) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2004, учетный №10278, сроком до 10.09.2053 (т.1 л.д.20-21).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 06.06.2007.

По сведениям Комитета задолженность ответчика по внесению арендных платежей за период с 02.05.2007 по 31.03.2018 составила 2 564 219,85 руб.

В связи с нарушением Обществом обязательства по своевременной оплате арендных платежей Комитет в соответствии с п.3.7. договора начислил пени за период с 15.06.2007 по 31.03.2018 и в адрес ответчика направил претензию исх.№4860/кзиоисх от 18.04.2018 (т.1 л.д.57).

Претензия Обществом получена, однако оставлена без ответа и без исполнения.

Вышеуказанные обстоятельства послужили Комитету основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В свою очередь встречное исковое заявление ООО «Управляющая компания Веста» мотивировано тем, что на основании п.5.1.7. договора арендатор письмом исх.№5 от 06.02.2013 (т.2 л.д.47-48) добровольно отказался от договора аренды путем обращения в Главное управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета г.Казани, указанное письмо получено представителем управления 15.02.2013 (вх.№1381) (оригинал обозрен в судебном заседании), в связи с чем Общество на основании ст.450 ГК РФ реализовало свое право на односторонний отказ от договора. Кроме того, пристрой к дому 100 по ул.Р.Зорге г.Казани является составной частью многоквартирного жилого дома, на основании акта №45п-179-6 от 08.09.2006 (для всех объектов, кроме жилых домов), акта № 45п-182-6 от 15.08.2006 (для жилых домов) введен в эксплуатацию (т.1 л.д.85-92), с момента регистрации первого объекта недвижимости в собственность, земельный участок переходит в собственность жильцов, какого либо решения органов власти для этого не требуется.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, суд пришел к следующим выводам.

Суд установил, что договор учетный №10278 от 18.10.2004 по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 ГК РФ.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата. В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В силу ч.4 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст. 307-309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст.9, 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, каждое лицо, участвующее в дел должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Комитетом заявлен иск о взыскании с ООО «УК Веста» задолженности за период с 02.05.2007 по 31.03.2018 в сумме 2 564 219,85 руб.

Ответчиком по первоначальному иску заявлено о пропуске Комитетом срока исковой давности за трехлетний период до подачи иска в суд.

Согласно ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Рассматривая заявление ООО «УК Веста» об истечении срока исковой давности, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

На основании ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (ст. 203 ГК РФ).

Частью 1 ст.203 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

С учетом положений части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до предъявления к ответчику иска о взыскании неосновательного обогащения истец обязан направить ему претензию, стороны не вправе отказаться от претензионного порядка, который императивно предписан для них законодателем.

Пункт 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 16 постановления № 43 были истолкованы в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2016 по делу № 301-ЭС16-537, которая заключила, что по смыслу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), не поступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором.

Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Федеральным законом от 02.03.2016 № 47-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» обязательный претензионный порядок был введен для большинства гражданско-правовых споров.

Следовательно, в период соблюдения истцом обязательного претензионного порядка течение срока исковой давности по заявленному истцом требованию в силу действующего законодательства приостанавливалось.

Досудебная претензия направлена ответчику 01.05.2018. Договором аренды претензионный порядок не предусмотрен.

Исковое заявление подано в суд нарочно 31.08.2018. Следовательно, обоснованным периодом для предъявления исковых требований с учётом заявления о пропуске срока исковой давности, является период, начиная с 31.07.2015.

Доказательств перерыва течения срока исковой давности истцом представлено не было.

Довод Комитета о том, что ООО «УК Веста» должно было самостоятельно исчислять и оплачивать за аренду земельного участка, в связи с чем, исковая давность не подлежит применению, отклоняется судом, поскольку это обстоятельство не прерывает течения срока исковой давности.

Данных, свидетельствующих о невозможности Комитета реализовать свое право на обращение с данным иском в пределах срока исковой давности, а также сведений, подтверждающих прерывание такого срока, истцом по первоначальному иску арбитражному суду не представлено.

Таким образом, обоснованным периодом для предъявления требований о взыскании платы за пользование Обществом земельным участком является период с 31.07.2015 по 31.03.2018 (заявленную истцом дату).

Учитывая изложенное в иске Комитета о взыскании с Общества арендной платы за период с 02.05.2007 по 31.07.2015 суд отказывает. В связи с истечения срока исковой давности по основному обязательству, требования в части взыскания с Общества пени за период с 15.06.2007 по 30.07.2015 также не подлежат удовлетворению.

В оставшейся части иск Комитета не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей до 08.03.2015) изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п.5.1.7. договора аренды арендатор имеет право добровольно отказаться от земельного участка, в том числе до истечения срока действия договора, путем обращения в Главное архитектуры и градостроительства либо соответствующую администрацию для подготовки постановления об изъятии земельного участка.

В обосновании того, что ООО «УК Веста» реализовало свое право на отказ от договора аренды Общество ссылается на письмо № 5 от 06.02.2013 (т.2 л.д.47-48).

Суд установил, что в письме № 5 от 06.02.2013 истец уведомил Главное управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета г.Казани об отказе от земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 16:50:160306:0014 в соответствии с п.5.1.7. договора аренды учетный №10278 от 18.10.2004 и вынести Постановление об изъятии вышеназванного земельного участка из пользования Общества.

23.03.2018 Комитет на указанное обращение направил письмо исх.№6646кзиоисх (т.2 л.д.49), согласно которому известил Общество о наличии задолженности, а также указал, что изъятие земельного участка не представляется возможным в силу ст.49 ЗК РФ.

02.04.2013 Общество повторно в адрес Комитета направило письмо со ссылкой на п.5.1.7 договора аренды учетный №10278 от 18.10.2004 (т.2 л.д.50-51).

Исследовав письмо №5 от 06.02.2013, суд приходит к выводу, что содержащееся в договоре условие, которое предоставляет право арендатора добровольно отказаться от земельного участка, фактически предусматривает права арендатора на односторонний отказ от договора аренды.

Данное условие договора соответствует положениям статей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, Общество реализовало свое право на односторонний отказ от договора.

Суд также приходит к выводу о том, что ООО «УК Веста» правомерно реализовало свой отказ от земельного участка, поскольку цель, для которой предоставлялся земельный участок была достигнута до истечении срока действия договора. Строительство пристроя было завершено, объект строительства сдан в эксплуатацию поэтапно в августе и сентябре 2006 года.

Учитывая, что п.5.1.7 предусматривает право арендатора на односторонний отказ от исполнения договоров, истец реализовал свое право, однако Комитет продолжает начислять арендные платежи, суд находит требования Общества о признании договора аренды учетный №10278 от 18.10.2004 прекратившим свое действие (расторгнутым) с 15.02.2013.

Исходя из изложенного требования Комитета о взыскании арендной платы и пени за период с 31.07.2015 по 31.03.2018 не подлежат удовлетворению.

Позиция суда также подтверждается сложившейся судебной практикой постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 09.12.2013 по делу №А65-3017/2013.

Поскольку судом Комитету в иске отказано в полном объеме, то суд не усматривает оснований для рассмотрения ходатайства Общества о применении ст.333 ГК РФ к начисленной неустойке.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка №10278 от 18 октября 2004 года прекратившим свое действие (расторгнутым) с 15.02.2013.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Веста», г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) госпошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья А.Ф. Хуснутдинова