Решение от 19 марта 2019 г. по делу № А59-8551/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

тел./факс 460-945, http://sakhalin.arbitr.ru, info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-8551/2018
г. Южно-Сахалинск
19 марта 2019 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 12 марта 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 19 марта 2019 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мошенским П.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 4 585 421 рублей неустойки по договору купли-продажи созданных в будущем квартир от 30.12.2013 № 16/2013,

при участии:

от администрации муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» – представитель не явился,

от общества с ограниченной ответственностью «Стратегия» – ФИО2 по доверенности от 04.02.2019,

установил:

администрации муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия» (далее – ответчик, общество) с исковым заявлением о взыскании 4 585 421 рублей неустойки по договору купли-продажи созданных в будущем квартир от 30.12.2013 № 16/2013.

В обоснование иска указано, что между администрацией и обществом был заключен договор купли-продажи созданных в будущем квартир. Ввиду просрочки общества в передаче приобретаемых квартир, администрация обратилась с претензией об уплате договорной неустойки. Поскольку требования претензии оставлены без удовлетворения, истец просил взыскать с ответчика неустойку в судебном порядке.

Определением суда от 09.01.2019 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Ответчик в отзыве на иск возражал против удовлетворения исковых требований в заявленном размере. Возражения ответчик мотивировал неверным расчетом размера неустойки, произведенным истцом без учета сроков передачи квартир, измененных условиями дополнительного соглашения № 7 к договору. В контррасчете указал на корректный расчет неустойки в размере 157 699 рублей 69 копеек из расчета 13 дней просрочки в передаче квартир.

Истец своего представителя в судебное заседание не направил, сведения о надлежащем извещении в деле имеются.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие представителя истца.

Представитель ответчика возражения по доводам отзыва на иск поддержал, полагал возможным удовлетворить исковые требования в части.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ доказательства, имеющиеся в деле, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 30.12.2013 между администрацией (покупатель) и обществом (продавец) заключен договор купли-продажи созданных в будущем квартир № 16/2013 (далее – договор).

По условиям договора общество обязалось создать в будущем и передать в собственность администрации 72 квартиры в строящихся трех 24-хквартирных жилых домах, общей площадью 3278,22 кв.м по адресу: Сахалинская область, Южно-Курильский район, пгт. Южно-Курильск, кв. ФИО3, а администрация обязалась принять указанные квартиры и оплатить в порядке и на условиях, определенных договором (пункт 1.1 договора).

Квартиры должны отвечать обязательным санитарным, техническим и иным нормам, действующим на территории РФ, применительно к жилым помещениям, в том числе требованиям: Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»; Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1 договора его цена определяется стоимостью всех передаваемых покупателю квартир и составляет 242 588 280 рублей из расчета 74 000 рублей за 1 квадратный метр общей площади квартиры.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что цена включает в себя стоимость квартир с отделкой и оборудованием в соответствии с пунктом 1.1 договора и приложением № 1 к договору. Стоимость доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, благоустройство прилегающей к дому территории в соответствии с проектом, расходы на подготовку технических паспортов на квартиры и иные расходы, в том числе налоги, возникающие у продавца в рамках исполнения договора, включая НДС.

Разделом 3 договора установлен порядок приемки квартир. Так, согласно согласованному порядку покупатель в присутствии продавца обязан произвести осмотр квартир на соответствие требованиям, предъявляемым договором, не позднее трех дней со дня получения от продавца извещения о состоявшейся регистрации за продавцом права собственности на квартиры, указанные в пункте 1.1 договора в Управлении Росреестра по Сахалинской области.

Квартиры считаются принятыми по акту приема-передачи с момента его подписания уполномоченными представителями сторон без замечаний и разногласий (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора продавец обязан в срок до 20.12.2015 обеспечить государственную регистрацию своего права собственности на создаваемые квартиры. Согласно пункту 4.1.2 продавец обязан передать покупателю квартиры по актам приема-передачи в срок не позднее 25.12.2015.

В соответствии пунктом 7.3 договора, в случае просрочки исполнения продавцом обязательства, предусмотренного договором, покупатель вправе требовать уплаты неустойки (пеней). Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного договором срока исполнения обязательства. Размер неустойки устанавливается в размере одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки (пеней) ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

В последующем между сторонами были заключены дополнительные соглашения к договору.

Так, в дополнительном соглашении № 1 от 12.08.2014 отражено, что администрация приобретет большую площадь квартир, увеличив площадь до 3337,2 кв.м, при этом увеличивает объем лимитов бюджетных средств до 246 952 800 рублей и сроки оплаты, распределив их на 2014, 2015 и 2016 годы.

По условиям дополнительного соглашения № 2 от 22.12.2014 администрацией были изменены лимиты бюджетных средств, часть из которых были перенесены с 2015 года на 2016 год, что повлекло увеличение срока строительства объектов. Согласно пункту 1.4 указанного дополнительного соглашения обязанность продавца передать покупателю квартиры по актам приема-передачи установлено в срок не позднее 01.06.2016.

Дополнительным соглашением № 4 от 23.04.2015 стороны уменьшили количество приобретаемых квартир с 72 до 62, тем самым уменьшилась площадь приобретаемых квартир, что повлекло изменение лимитов бюджетных средств.

Дополнительным соглашением № 5 от 21.10.2015, администрация уменьшила стоимость квадратного метра квартир путем включения лоджий в общую площадь квартир с понижающим коэффициентом 0,5, уменьшив общую площадь помещений.

В дополнительном соглашении № 6 от 23.06.2016 стороны изменили общую площадь передаваемых квартир.

По условиям дополнительного соглашения № 7 от 05.04.2017 администрация приобретет только 35 квартир, общей площадью 1768,65 кв.м общей стоимостью 147 137 530 рублей. Согласно пункту 2 указанного дополнительного соглашения, продавец передал в 2016 году 24 квартиры общей площадью 1204,2 кв.м и обязуется передать покупателю 11 квартир общей площадью 564,45 кв.м по акту приема-передачи не позднее 31.05.2017.

Цена 11 оставшихся квартир составляет 46 957 724 рублей 40 копеек (приложение к дополнительному соглашению № 7).

Ввиду того, что указанные оставшиеся 11 квартир были переданы администрации только 13.06.2017, истец просил взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательств по из передачи продолжительностью 378 дней, которую рассчитал за период с 01.06.2017 по 13.06.2017.

Как установлено судом и сторонами не оспаривалось, акты приема-передачи в отношении 11 оставшихся квартир на сумму 46 957 724 рубля 40 копеек подписаны сторонами 13.06.2017.

В силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 ГК РФ.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии со статьями 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

На основании статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с частью 5 статьи 34 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» в случае просрочки исполнения заказчиком обязательств, предусмотренных контрактом, а также в иных случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения заказчиком обязательств, предусмотренных контрактом, поставщик (подрядчик, исполнитель) вправе потребовать уплаты неустоек (штрафов, пеней). Пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного контрактом, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства. Такая пеня устанавливается контрактом в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ставки рефинансирования Центрального банка РФ от не уплаченной в срок суммы. Штрафы начисляются за ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств, предусмотренных контрактом, за исключением просрочки исполнения обязательств, предусмотренных контрактом. Размер штрафа устанавливается контрактом в виде фиксированной суммы, определенной в порядке, установленном Правительством РФ.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений (пункт 1 статьи 65 АПК РФ).

Условиями договора между сторонами согласованы сроки исполнения обязательств по передаче квартир по актам приема-передачи. Сторонами не оспаривается факт просрочки исполнения указанной обязанности и наличие оснований для применения договорной ответственности.

Однако, расчет неустойки, сделанный истцом, является неверным, поскольку произведен без учета всех согласованных сторонами условий договора с учетом дополнительных соглашений.

В частности, согласно пункту 2 дополнительного соглашения № 7 к договору ответчик обязан был передать оставшиеся 11 квартир в срок до 31.05.2017.

Основанием для применения неустойки истец указывает на просрочку передачи именно этих 11 оставшихся квартир.

В материалы дела представлены акты приема-передачи 11 квартир от 13.06.2017, что подтверждает просрочку исполнения.

Таким образом, судом установлено, что со стороны ответчика имела место просрочка в исполнении обязательств в части передачи покупателю 11 оставшихся квартир, которая однако, составила не 378 дней (за период с 01.06.2016 по 13.06.2017), а 13 дней (за период с 01.06.2017 по 13.06.2017).

Применительно к договорной ответственности, в случае просрочки исполнения продавцом обязательства, предусмотренного договором, покупатель вправе требовать уплаты неустойки (пеней). Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного договором срока исполнения обязательства. Размер неустойки устанавливается в размере одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки (пеней) ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (пункт 7.3 договора).

Поскольку расчет неустойки признан судом неверным, с учетом перерасчета суммы неустойки, произведенной судом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 157 699 рублей 69 копеек (46 957 724,40 * 13 * 1/300 * 7,75 %).

С учетом изложенного, исковые требования о взыскании с ответчика неустойки, подлежат удовлетворению в части. В удовлетворении исковых требований в остальной части суд отказывает истцу.

Оснований для снижения размера неустойки суд не находит.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд, наряду с иными вопросами, решает, в том числе, вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенной части иска (заявления).

С учетом того, что при предъявлении искового заявления истец был освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина с удовлетворенных требований подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 и 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стратегия» в пользу администрации муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» 157 699 рублей 69 копеек неустойки.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стратегия» в доход федерального бюджета 5 731 рубль государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья

М.В. Зуев