Решение от 26 ноября 2020 г. по делу № А41-70222/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-70222/19
26 ноября 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 28 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 26 ноября 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи О.В. Анисимовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ЗАО "ЭПИЦЕНТР"

к АДМИНИСТРАЦИИ НАРО-ФОМИНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА

о признании права собственности

третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ НАРО-ФОМИНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «ЭПИЦЕНТР» (далее – ЗАО «Эпицентр», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области (далее – Администрация Наро-Фоминского го, администрация, ответчик) с иском о признании права собственности на объект недвижимости незавершенного строительства с кадастровым номером 50:26:0110516:620, расположенный по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 50:26:0110516:4 с видом разрешенного использования «для размещения многоэтажных домов», категория земель «земли населенных пунктов», а также земельного участка площадью 2165 кв.м., занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, к участию деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

В процессе рассмотрения дела, истец отказался от исковых требований к Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области. Отказ судом принят в порядке ст. 49 АПК РФ, в связи с чем определением суда от 12.12.2019 производство по делу прекращению в части данных требований.

Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области привлечен к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ при отсутствии надлежащим образом извещенных третьих лиц.

В ходе судебного разбирательства проводилась судебная экспертиза, результаты которой представлены в суд и приобщены к материалам дела.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

27.04.2015 между ООО «Пересстрой» (цедент) и ЗАО «Эпицентр» (цессионарий) был заключен договор уступки прав осуществления функций заказчика-застройщика № 1.

Согласно п. 1.1 договора, его предметом является сделка, по которой цедент уступил, а цессионарий принял право осуществления функций заказчика застройщика по строительству 256-квартирного 10, 12, 14-ти этажного монолитного жилого дома №30 (в соответствии с генеральным планом проекта планировки территории жилого микрорайона "Восточный") расположенного по адресу: Российская Федерация, Московская область, Наро-Фоминск г, "Восточный" мкр, на земельном участке с кадастровым номером 50:26:110516:0004 с видом разрешенного использования – для размещения многоэтажных домов категория земель – земли населенных пунктов принадлежащее истцу на основании договора аренды земельного участка № 3744 от 04.032008, соглашения от 15 мая 2015 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3744 от 04.03.2008 года, проектной документации № б/н от 2006г., документ выдан ГП МО "Институт "МОСГРАЖДАНПРОЕКТ", разрешения на строительство № RU50524000-017-Г от 23.04.2007 (документ выдан Администрацией Наро-Фоминского муниципального района Московской области), решения о консервации объектов строительства, реконструкции от 04.08.2009 256-квартирного 10, 12, 14-ти этажного монолитного жилого дома№30, приказа от 04.08.2009 года о консервации объектов строительства.

Как поясняет истец, с июля 2015 года он осуществлял поиск инвестора для возобновления строительства, но ввиду нестабильности экономической ситуации в стране, возможные инвесторы отказывались от инвестирования.

В результате ЗАО «ЭПИЦЕНТР» в сентябре 2017 года приняло решение о подготовке и направлении документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (росреестр) для государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, был заключен договор на выполнение кадастровых работ № б/н от 14.09.2017. После получения технических планов зданий объектов незавершенного строительства обратилось в МФЦ – Наро-Фоминского района для оказания государственной услуги – осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - опись документов №50-0-1-346/3001/2017-12410 и №50-50/026-50/026/013/2017-1143.

Росреестр уведомил общество о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 10.12.2017 №МО-17/РКФ-555477 (50/026/013/2017-1143), т.к. были выявлены технические ошибки, в техническом плане, которые не соответствовали требованиям приказа Минэкономразвития №953 от 18.12.2015 года.

После исправления и устранения выявленных недостатков были дополнительно предоставлены документы опись №50-0-1-346/3001/2017-15774 от 27.12.2017, однако, росреестр в уведомлении от 29.12.2017 №МО-17/РКФ-589325(50/026/013/2017-1143) сообщил о выявлении новых ошибок.

Общество устранило выявленные ошибки и представило документы - опись №50-50-1-346/3001/2018-578 от 18.01.2018.

Росреестр 25.01.2018 выявил новые недочеты (№ МО-18/РКФ-22041(50/026/013/2017-1143). 01.03.2018 общество исправило недостатки и вновь предоставило комплект документов – опись № 50-50/026-50/026/009/2018-3830.

Письмом от 06.03.2018 № МО-18/РКФ-98623(50/026/013/2017-1143) росреестр уведомил общество о выявлении ошибок. Общество представило исправленные документы – опись № 50-0-1-346/3001/2018-6504.

В результате объект незавершенного строительства был поставлен на кадастровый учет за № 50:26:0110516:620, однако права общества на объект зарегистрированы не были.

18.05.2018 общество обратилось в росреестр с заявлением № 50-50/026-50/026/009/2018-8548 и № 50-50/026-50/026/009/2018-11406.

03.09.2018 росреестр уведомлением №50/026/013/2017-1143 отказал обществу в государственной регистрации прав, ввиду не предоставления необходимых документов, несмотря на то, что все документы были представлены им в росреестр, что подтверждается многочисленными описями.

Истец полагает, что в соответствии со ст.ст. 130, 131, 218, 219 ГК РФ, ст. 40 Закона № 218-ФЗ, надлежащим способом защиты его нарушенного права является иск о признании права собственности на спорный объект, в связи с чем обратился в Арбитражный суд Московской области.

Возражая против исковых требований, администрация указала, что ООО «Эпицентр» не является лицом, имеющим законные основания на приобретение спорного объекта незавершенного строительства, поскольку истец не являлся и не является застройщиком объекта, работы по строительству им не осуществлялись. Кроме того, в соответствии с инвестиционным контрактом часть помещений многоэтажного дома (квартир) подлежит передаче администрации, в связи с чем истец не может претендовать на весь объект. Кроме того, согласно выводам судебной экспертизы, объект возведен с нарушениями требований строительных и градостроительных норм, является самовольной постройкой. Земельный участок площадью 2165 кв.м. не существует как объект права, что препятствует признанию на него права собственности.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (п. 3 ст. 218 ГК РФ).

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22) к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права.

В соответствии с п. 58 Постановления № 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались, либо возникли независимо от их регистрации (п. 59 Постановления № 10/22).

Частью 1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ).

Согласно п. 5 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в отношении здания, являющегося многоквартирным домом.

В силу п. 39.4 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицом, которому земельный участок предоставлен в аренду для строительства (создания) объекта недвижимости, в том числе многоквартирного дома, при условии заключения предусмотренного статьей 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" дополнительного соглашения о передаче арендодателю части помещений во вновь созданном объекте недвижимости в соответствии с установленным сторонами договора распределением между ними общей площади такого объекта недвижимости, заключен договор, условия которого предусматривают передачу иному лицу помещений, подлежащих передаче арендодателю в соответствии с условиями указанного соглашения.

Частями 4, 5 ст. 40 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест. При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Судом установлено, что 12.07.2004 между Министерством строительного комплекса Московской области (министерство), Администрацией Наро-Фоминского района и ООО «Пересстрой» (инвестор) был заключен инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта нового строительства многоквартирных жилых домов жилого микрорайона на строительной площадке (земельном участке) площадью 107000 кв.м. с КН 50:26:0110516:1. В соответствии с п. 2.2 контракта, инвестор обязался произвести новое строительство многоквартирных жилых домов по адресу <...> район Красная Пресня. Инвестиционный контракт внесен в реестр 05.03.2005 за №51/26-06.

Пунктом 3.1 инвестконтракта предусмотрен размер соотношения раздела имущества по итогам реализации контракта, в соответствии с которым администрации полагается 3% общей площади квартир, инвестору 97%, также предусмотрен раздел общей нежилой площади.

В соответствии с п. 3.7 контракта, для строительства инвестору ООО «Пересстрой» предоставлен в аренду земельный участок с КН 50:26:0110516:1.

Впоследствии земельный участок был разделен, одним из образованных стал участок с КН 50:26:0110516:4. 04.03.2008 между КУИ Администрации Наро-Фоминского района (арендодатель) и ООО «Пересстрой» (арендатор) заключен договор аренды № 3744 земельного участка с КН 50:26:0110516:4 (л.д. 139 т.1). Дополнительным соглашением от 24.09.2014 договор аренды продлен до 04.03.2018 (л.д. 149 т.1).

23.04.2007 Администрация Наро-Фоминского района выдала ООО «Пересстрой» разрешение № RU50524000-017-Г на строительство объекта капитального строительства – 256-квартирного, 10,12,14-ти этажного монолитного жилого дома № 30 (в соответствии с генеральным планом проекта планировки территории жилого микрорайона «Восточный), площадью застройки 2165 кв.м., площадь здания 18994,4 кв.м., строительный объем 82283,8 кубм. Срок действия разрешения установлен (с учетом продления) до 04.03.2018 (л.д. 137 т.1).

04.08.2009 застройщиком ООО «Пересстрой» было принято решение о консервации объекта строительства – 256-квартирного 10-12-14 этажного монолитного жилого дома № 30 по адресу <...> (л.д. 157 т.1).

27.04.2015 по договору № 1 ООО «Пересстрой» (цедент) уступило ЗАО «Эпицентр» (цессионарий) права осуществления функций заказчика-застройщика по строительству 256-квартирного 10,12,14 этажного монолитного жилого дома №30 в мкрн Восточный г. Наро-Фоминска Московской области на земельном участке с КН 50:26:0110516:9 (л.д. 79 т.1).

18.05.2015 между ООО «Пересстрой» и ЗАО «Эпицентр» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 3744 от 04.03.2008 (л.д. 155 т.1).

Как усматривается из пояснений истца, на настоящий момент на земельном участке с КН 50:26:0110516:4 имеется возведенный объект незавершенного строительства многоквартирного жилого дома, который поставлен на кадастровый учет с присвоением КН 50:26:0110516:620.

Истец считает, что обладает правом на указанный объект незавершенного строительства на основании договора уступки права осуществления функций заказчика-застройщика, заключенного с инвестором ООО «Пересстрой», а также занимаемой указанным объектом частью земельного участка площадью 2165 кв.м.

В обоснование своих требований, истец ссылается на ст.ст. 130, 131 ГК РФ, согласно которым к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Работы по сооружению фундамента завершены, что подтверждается актами на скрытые работы.

По мнению истца, все документы, необходимые для регистрации за ним права собственности на спорный объект (технический план объекта, правоустанавливающий документ на земельный участок) у него имеются и были им представлены в регистрирующий орган, однако госрегистрация не была произведена в связи с истечением срока действия правоустанавливающих документов.

Истец ссылается на п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону. Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Кроме того, согласно доводам истца, подпункт 1 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ указывает на обязательность предоставления правоустанавливающего документа на землю при обращении за разрешением на строительство, т.е. за документом, который дает право вести строительство на конкретном участке и позволяет зарегистрировать право собственности на возведенный незавершенный объект.

В пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что одним из оснований предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов является достраивание объекта незавершенного строительства собственником такого объекта. При этом данное предоставление является однократным.

То есть законодатель следует принципу единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости, а при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Нормы о договоре аренды предусматривают расторжение договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ), причем судьба возводимого объекта никак не оговаривается законом.

Истец считает, что отказ в регистрации права собственности после прекращения договора аренды в данной ситуации, во-первых, лишил бы застройщика всех предоставленных ему законодательством прав - на достройку объекта, на заключение договора аренды на новый срок без торгов; во-вторых, породил бы неопределенность в правовом положении объекта незавершенного строительства (являющегося вновь созданным застройщиком на законных основаниях объектом недвижимости) и земельного участка (право аренды застройщика на который прекращено, а возможность приобрести участок на исключительных условиях застройщику не предоставлена). Возникла бы ситуация, противоречащая вышеуказанному принципу единства судьбы участка и расположенной на нем недвижимости.

Таким образом, по мнению истца, регистрация права собственности на незавершенный строительством объект, если договор аренды земельного участка под ним прекращен, при условии, что строительство велось в период действия данного договора и на основании разрешения на строительство, возможна.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что доводы истца противоречат обстоятельствам дела и нормам права.

В силу пп 3.1, 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами; земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пп. 3 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса.

Как усматривается из материалов дела, договор аренды земельного участка с КН 50:26:0110516:4, предоставленного под строительство многоквартирного жилого дома, расторгнут решением Арбитражного суда Московской области от 18.10.2017 по делу № А41-61227/17, в связи с существенными нарушениями со стороны арендатора, а именно, невнесения арендных платежей более двух периодов подряд.

Согласно акту осмотра земельного участка от 17.08.2017, земельный участок с КН 50:26:0110516:4 площадью 4437 кв.м. по адресу г. Наро-Фоминск район «Красная Пресня», огражден забором, строения и сооружения на участке отсутствуют, на участке расположен фундамент, произрастает древесно-кустарниковая растительность (л.д. 214 т.1).

Срок действия инвестиционного контракта, продленный дополнительным соглашением от 31.03.2015, окончился в 1 квартале 2018 года и не продлевался.

Срок действия выданного разрешения на строительство (с учетом всех продлений) окончился в марте 2018 года и также не продлевался.

Таким образом, отсутствуют доказательства того, что истец осуществлял строительство (возведение) объекта, на который он просит признать право собственности.

В силу частей 2, 3, 4 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы). Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 6 указанного Закона, инвесторы имеют права на: осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как следует из условий инвестиционного контракта, ООО «Пересстрой» являлось инвестором в отношении инвестиционного проекта – строительства многоквартирных жилых домов.

На основании договора уступки от 27.04.2015 ООО «Пересстрой» передало истцу права заказчика-застройщика по строительству объекта 256-квартирного 10,12,14 этажного монолитного жилого дома № 30 в мкрн Восточный г. Наро-Фоминска Московской области на земельном участке с КН 50:26:0110516:4.

Статьей 7 инвестиционного контракта определен порядок уступки прав.

Согласно п. 7.1 инвестор-застройщик вправе по согласованию с администрацией и министерством уступить свои права по контракту. Такая уступка оформляется дополнительным соглашением между сторонами и новым инвестором, которое является неотъемлемой частью контракта (п.7.2). При оформлении дополнительного соглашения об уступке прав, новый инвестор обязан предоставить администрации документы, перечисленные в статье 6 контракта (п. 7.3).

Дополнительное соглашение о переуступке прав новому инвестору, другими сторонами инвестиционного контракта – администрацией и министерством – не подписано, доказательств наличия их согласования на уступку не представлено.

Таким образом, отсутствуют доказательства того, что к истцу перешли права ООО «Пересстрой», имеющиеся у него на основании инвестиционного контракта от 12.04.2005, зарегистрированного 05.03.2005 за № 51/26-05.

Кроме того, определением суда от 09.06.2020 по делу № А41-70222/19 назначалось проведение судебной экспертизы эксперту АНО "Центр независимых экспертиз "Истина" ФИО2, с постановкой вопросов:

1. Обладает ли бетонная площадка (площадь застройки 2 165,0 кв. м, расположенная по адресу: Российская Федерация, Московская область, Наро-Фоминск г, "Восточный" мкр. на земельном участке с кадастровым номером 50:26:110516:0004), которая представляет собой "монолитный железобетонный ростверк и свайное поле" (в том виде, в каком существует), признаками, позволяющими отнести данный объект к объекту незавершенного строительства 20% и позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи) в соответствии с ст. 130 Гражданского кодекса РФ и ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

2. Является ли указанная бетонная площадка фундаментом объекта, возводимого на основании разрешения на строительство № РШ50524000-017-Г, от 23 апреля 2007 г., документ выдан Администрацией Наро-Фоминского муниципального района Московской области, выданного в соответствии с проектной документацией.

3.Соответствуют ли результаты строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 50:26:110516:0004 требованиям проектной документации и требованиям национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил) на момент строительства.

4.Анализ повреждений конструкций фундамента объекта незавершённого строительства для дальнейшего проектирования и использования существующих конструкций для изначально предназначенной цели.

5. Нарушает ли бетонная площадка (площадь застройки 2 165,0 кв. м, расположенная по адресу: Российская Федерация, Московская область, Наро-Фоминск г, "Восточный" мкр. на земельном участке с кадастровым номером 50:26:110516:0004), которая представляет собой "монолитный железобетонный свайный плитный фундамент" права третьих лиц, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно экспертному заключению № 21/08/2020-1, представленному в суд и приобщенному к материалам дела (л.д. 3 т.4), экспертом сделаны следующие выводы.

По первому вопросу. Бетонная площадка (площадь застройки 2165 кв.м. по адресу <...> на земельном участке с КН 50:26:0110516:4), которая представляет собой «монолитный железобетонный ростверк и свайное поле» (в том виде, в каком существует) обладает признаками, позволяющими отнести данный объект к объекту незавершенного строительства со степенью готовности 7% и позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи) в соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 1 ГрК РФ.

По второму вопросу. Бетонная площадка (площадь застройки 2165 кв.м. по адресу <...> на земельном участке с КН 50:26:0110516:4), которая представляет собой «монолитный железобетонный ростверк и свайное поле» (фундамент) недостроенного 256-квартирного 10,!2,14 этажного монолитного жилого дома № 30 (в соответствии с генеральным планом проекта планировки территории жилого микрорайона «Восточный»), является фундаментом объекта, возводимого на основании разрешения на строительство № RU50524000-017-Г от 23.04.2007, документ выдан Администрацией Наро-Фоминского района в соответствии с проектной документацией.

По третьему вопросу. Результаты строительных работ на земельном участке с КН 50:26:0110516:4 не соответствуют требованиям проектной документации и требованиям национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил) на момент строительства.

По четвертому вопросу. Бетонная площадка (площадь застройки 2165 кв.м. по адресу <...> на земельном участке с КН 50:26:0110516:4), которая представляет собой «монолитный железобетонный ростверк и свайное поле» (фундамент) недостроенного 256-квартирного 10,12,14 этажного монолитного жилого дома № 30 (в соответствии с генеральным планом проекта планировки территории жилого микрорайона «Восточный»), в существующем состоянии не пригодна для продолжения строительства в соответствии с изначально предназначенной целью.

По пятому вопросу. Бетонная площадка (площадь застройки 2165 кв.м. по адресу <...> на земельном участке с КН 50:26:0110516:4), которая представляет собой «монолитный железобетонный ростверк и свайное поле» (фундамент) недостроенного 256-квартирного 10,12,14 этажного монолитного жилого дома № 30 (в соответствии с генеральным планом проекта планировки территории жилого микрорайона «Восточный»), нарушает права третьих лиц, создает угрозу жизни и безопасности граждан.

Экспертное заключение приобщено к материалам дела и исследовано судом наряду с другими доказательствами (ст.ст. 64, 65, 86 АПК РФ).

Доводы истца о несогласии с ответами эксперта на 3,4,5 вопросы и необходимости проведения дополнительного осмотра объекта, изложенные в отзыве на выводы экспертного заключения, суд не принимает, ходатайство о назначении повторной экспертизы отклоняет, поскольку нет оснований полагать, что экспертиза является недостаточно ясной или полной, что имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта или противоречия в выводах эксперта.

Выводы экспертного заключения соответствуют обстоятельствам, изложенным в его исследовательской части.

Оценка соответствия выполненных работ по возведению фундамента требованиям проектной документации и требованиям национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил) произведена на основании проведенного осмотра объекта и исполнительной документации.

Выводы о непригодности объекта для продолжения строительства, об угрозе объекта жизни и здоровью людей, сделаны экспертом на основании несоответствия объекта действовавшим и действующим строительным и градостроительным нормам и правилам, проектной документации, а также по результатам осмотра объекта и территории (земельного участка), на котором объект находится.

Кроме того, принимается во внимание, что возведение спорного объекта производилось до 2006-2007 годов (до получения разрешения на строительство), в 2009 году строительство было приостановлено. Работы на объекте не велись более 12 лет. Согласно экспертному заключению, объект не был законсервирован в порядке, предусмотренном строительными нормами и правилами. Территория объекта заросла травой, кустарником, деревьями, на территории имеется строительный мусор, ограждение строительной площадки имеет разрушения, доступ на нее не ограничен. Объект находится в запущенном состоянии, имеет трещины, разрушение, следы коррозии и ржавчины, в котловане следы регулярного замачивания конструкций водой.

При таких условиях исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья О.В. Анисимова