Решение от 3 июля 2020 г. по делу № А40-177440/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-177440/17-41-1643

Резолютивная часть решения объявлена 03.06.2020

Решение в полном объеме изготовлено 03.07.2020

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 17.01.2020, ответчика ЗАО «Российская оценка» Хана Д.А. по доверенности от 13.11.2019 № 059, эксперта ФИО3, дело по иску ООО «АРТЕФАКТО» (ОГРН <***>) к ТУ Росимущества в Московской области (ОГРН <***>), ЗАО «Российская оценка» (ОГРН <***>) о признании недействительными уведомления и отчета от 18.12.2015 № ГК/012-МАВ об обязании произвести перерасчет арендной платы, установил:

Истец просит суд признать недействительным уведомление об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 09.04.2008 № 50-0164-04-05-0501, направленное письмом ТУ Росимущества в Московской области от 14.09.2016 № МФ/11-7824, признать недействительным составленный ЗАО «Российская оценка» отчет от 28.12.2015 № ГК/012-МАВ об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды за земельный участок, недостоверной величину стоимости объекта оценки, определенной этим отчетом, обязать ТУ Росимущества в Московской области произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 09.04.2008 № 50-0164-04-05-0501 в соответствии с п. 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете, и установить арендную плату на 2013 год в размере 2 636 210 руб. 30 коп., на 2014 год – в размере 2 768 011 руб. 36 коп., на 2015 год – в размере 2 920 251 руб. 98 коп., на 2016 год – в размере 3 107 148 руб. 11 коп., на 2017 год – в размере 3 231 434 руб. 03 коп.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что протоколом о результатах лесного конкурса от 20.10.2006 № 182 истец признан победителем конкурса, проведенного на право аренды участка лесного фонда, по итогам конкурса истцом в качестве арендатора и Управлением лесного хозяйства по Московской области в качестве арендодателя заключен договор аренды участка лесного фонда от 01.11.2006; впоследствии в связи с вступлением в силу нового Лесного кодекса Российской Федерации в соответствии со ст. 4 Федерального закон от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» сторонами заключен договор аренды земельного участка от 09.04.2008 № 50-0164-04-05-0501; в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 16.03.2012 № 308/10 «О включении земельных участков в границы д. Маслово сельского поселения Успенское Одинцовского муниципального района» арендованный истцом земельный участок лесного фонда включен в границы населенного пункта, а права и обязанности арендодателя по договору переданы ТУ Росимущества в Московской области.

Договором установлено, что размер арендной платы за 2012 год составляет 2 498 769 руб.; п. 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, установлено, что размер арендной платы ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года; таким образом, размер арендной платы на 2013 год с учетом уровня инфляции составляет 2 636 210 руб. 30 коп., на 2014 год – 2 768 011 руб. 36 коп., на 2015 год – 2 920 251 руб. 98 коп., на 2016 год – 3 107 148 руб. 11 коп., на 2017 год – 3 231 434 руб. 03 коп.

Однако арендодатель в уведомлении от 14.09.2016 № МФ/11-7824 арендную плату установил в размере рыночной стоимости (37 290 000 руб. в год), что, как считает истец, не соответствует условиям договора аренды и Правил, поскольку Правила допускают установление арендной платы за земельный участок по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, в соответствии с п. 10 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Однако арендная плата по договору аренды, заключенному сторонами, определена на торгах, поэтому п. 10 Правил в данном случае не применяется.

Истец сослался и на то, что в случаях, когда арендная плата по договору аренды определяется и изменяется на основании рыночной стоимости земельного участка в соответствии с п. 10 Правил, арендодатель должен предоставить арендатору сведения об изменении рыночной стоимости земельного участка, однако отчет, составленный ЗАО «Российская оценка», не содержит сведений об изменении рыночной стоимости земельного участка, при этом целью отчета являлось определение размера годовой арендной платы за земельный участок, а не определение рыночной стоимости земельного участка.

Ответчики против требований возразили по доводам отзывов на исковое заявление.

В судебное заседание не явился ответчик ТУ Росимущества в Московской области, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи с чем дело рассматривалось в его отсутствие и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей сторон, явившихся в судебное заседание, суд установил, что по договору аренды участка лесного фонда от 01.11.2006, заключенному ФГУ «Звенигородский лесхоз» в качестве арендодателя и истцом в качестве арендатора в соответствии с протоколом о результатах лесного конкурса от 19.10.2006 № 812, истцу на 99 лет предоставлен в пользование на условиях аренды участок лесного фонда площадью 16 га с местонахождением: Московская обл., Одинцовский район, Звенигродское лесничество, квартал № 83, выдел 1-5, 7, 8, квартал № 90, выдел 1, 2.

Согласно разделу 2 договора арендная плата за пользование участком устанавливается договором в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации; на 2006 год размер арендной платы составляет 1 312 560 руб. В соответствии с п. 2.5 договора размер арендной платы и порядок ее уплаты, установленный договором, подлежит изменению при изменении законодательства Российской Федерации, регулирующего порядок определения размера, расчета, условий и сроков внесения арендной платы, при этом размер арендной платы изменяется в момент вступления в силу соответствующих правовых актов. Соответствующие изменения могут быть внесены в договор дополнительным соглашением, однако в случае, если такие изменения внесены не будут, стороны будут руководствоваться законодательством Российской Федерации.

П. 6.3 договора предусматривает возможность изменения условий договора аренды в связи с сведением в действие нового Лесного кодекса Российской Федерации с 01.01.2007.

Во исполнение ст. 4 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации», согласно которому договоры аренды участков лесного фонда и договоры безвозмездного пользования участками лесного фонда должны быть приведены в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации до 01.01.2009, 09.04.2008 Управлением лесного хозяйства по Московской области и г. Москва в качестве арендодателя и истцом в качестве арендатора в отношении участка, предоставленного истцу в аренду по договору аренды от 01.11.2006, заключен договор аренды лесного участка № 50-0164-04-05-0501.

В п. 2 договора указан кадастровый номер земельного участка – 50:20:0050330:1075, приложением к договору является кадастровый паспорт указанного земельного участка, согласно которому участок относится к землям лесного фонда.

Раздел II договора устанавливает арендную плату за участок в размере 1 577 394 руб. в год, а п. 7 предусматривает, что размер арендной платы изменяется пропорционально изменению ставок платы за единицу объеме лесных ресурсов или за единицу площади лесного участка, устанавливаемых в соответствии со ст. 73 Лесного кодекса Российской Федерации. Раздел V договора устанавливает, что изменения к договору оформляются в письменной форме, при этом внесение изменений в договор по соглашению сторон допускается только в случаях изменения состояния лесных насаждений, вызванного стихийными бедствиями и чрезвычайными ситуациями (пожары, ветровалы, повреждение лесов вредными организмами), а по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в разделе VI договора.

Из расчета арендной платы на 2012 год, подписанного обеими сторонами договора, следует, что арендная плата на 2012 год составляет 7 496 307 руб., при этом расчет произведен на основании постановлений Правительства Российской Федерации от 22.05.2007 № 310 «О ставках платы за единицу объемы лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности», от 04.03.2009 № 193 «О внесении изменений в таблицу объема лесных ресурсов и ставок за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности», Федерального закона от 30.11.2011 № 371-ФЗ «О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов».

19.02.2008 на участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации, на что указано в письме ТУ Росимущества в Московской области от 17.06.2014 № ЕП/04-4132 в ответ на представление Счетной палаты Российской Федерации от 07.02.2014 № ПР 14-40/14-02.

После государственной регистрации права собственности Российской Федерации на участок дополнительным соглашением от 28.06.2012 к договору аренды от 09.04.2008 № 50-0164-04-05-0501 права и обязанности арендодателя переданы ТУ Росимущества в Московской области, при этом соглашением внесены изменения в договор аренды, в частности, п. 3 дополнительного соглашения изменен п. 1.1 договора аренды, предметом договора аренды стал земельный участок из земель населенных пунктов.

Уведомлением от 14.09.2016 № МФ/11-7824 арендодатель уведомил истца об изменении арендной платы по договору аренды, указав, что размер арендной платы составляет 9 322 500 руб. в квартал, 37 290 000 руб. в год, размер арендной платы определен на основании составленного ЗАО «Российская оценка» отчета от 28.12.2015 № ГК/012-МАВ об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды за земельный участок.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Договор аренды от 09.04.2008 № 50-0164-04-05-05-1 устанавливает арендную плату за участок в размере 1 577 394 руб. в год, предусматривает, что размер арендной платы изменяется пропорционально изменению ставок платы за единицу объеме лесных ресурсов или за единицу площади лесного участка, устанавливаемых в соответствии со ст. 73 Лесного кодекса Российской Федерации, допускает изменение договора по соглашению сторон только в случаях изменения состояния лесных насаждений, вызванного стихийными бедствиями и чрезвычайными ситуациями (пожары, ветровалы, повреждение лесов вредными организмами), а по требованию одной из сторон - в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в разделе VI договора.

Вместе с тем судом установлено, что постановлением Правительства Московской области от 16.03.2012 № 308/18 «О включении земельных участков в границы д. Маслово сельского поселения Успенское Одинцовского муниципального района» земельный участок с кадастровым номером 50:20:0050330:1075 включен в границы населенного пункта, то есть из категории земель лесного фонда переведен в категорию земель населенных пунктов, при этом из постановления следует, что перевод арендованного истцом земельного участка из одной категории земель в другую произведен на основании заявления самого истца.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе на земли населенных пунктов и земли лесного фонда.

В соответствии с п. 12 ст. 14 Кодекса земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов.

Ст. 8 Кодекса устанавливает, что перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, а ст. 11 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» допускает перевод земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли населенных пунктов в случае установления или изменения границы населенного пункта.

В ст. 7 Лесного кодекса Российской Федерации лесной участок определяется как земельный участок; в соответствии со ст. 8 Лесного кодекса Российской Федерации лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности, а формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.

Таким образом, лесные участки могут находиться как в составе земель лесного фонда, так и в составе иных земель, в том числе земель населенных пунктов.

В соответствии со ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться юридическим лицам в аренду на основании договора аренды, к которому применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации.

Ст. 74.1 Лесного кодекса Российской Федерации предусматривает, что изменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Лесным кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 74.1 Кодекса изменение условий договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного по результатам торгов, не допускается, за исключением случаев изменения целевого назначения или разрешенного использования лесов, существенного изменения параметров использования лесов (возрасты рубок, расчетная лесосека, сроки использования лесов). существенного изменения обстоятельств, из которых стороны договора аренды лесного участка исходили при его заключении, если такое изменение обстоятельств возникло вследствие природных явлений (лесных пожаров, ветровалов, наводнений и других стихийных бедствий) и стало основанием для внесения изменений в государственный лесной реестр.

Ч. 3 ст. 74.1 Кодекса устанавливает, что договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный по результатам торгов, может быть изменен по решению суда в случае существенного изменения количественных и качественных характеристик такого лесного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделяются на перечисленные в п. 1 ст. 7 категории по целевому назначению, а п. 2 ст. 7 устанавливает, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, а их правовой режим определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования.

Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или площади земельного участка, утв. приказом Минэкономразвития России от 12.098.2006 № 222, предусматривают изменение кадастровой стоимости земельных участков в случаях перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель. В частности, п. 2.1.3 Методических указаний устанавливает, что в случае перевода земельного участка в состав земель населенных пунктов из состава иной категории его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, граничащего с кадастровым кварталом, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. В случае если кадастровый квартал, в котором расположен земельный участок, граничит более чем с одним кадастровым кварталом населенного пункта, то для определения кадастровой стоимости земельного участка используется минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для граничащих кадастровых кварталов.

Таким образом, упомянутые Методические указания изменение категории земель, в том числе перевод земельного участка из одной категории в другую, рассматривают основанием изменения кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом указанного обстоятельства суд считает, что перевод арендуемого истцом участка из категории земель лесного фонда в категорию земель населенного пункта влечет изменение его кадастровой стоимости, является существенным качественным изменением участка, что в силу ч. 2 ст. 74.1 Лесного кодекса Российской Федерации признается достаточным основанием для изменения в судебном порядке договора аренды, в том числе в части размера арендной платы. При этом суд принимает во внимание изменение сторонами предмета аренды дополнительным соглашением от 28.06.2012 – вместо лесного участка предметом аренды стал земельный участок из земель населенных пунктов.

В п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде» указано, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца второго п. 1 ст. 424 ГК Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (к этим случаях в п. 16 постановления отнесен и п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации). К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Договоры аренды от 01.11.2006 и от 09.04.2008 № 50-0164-04-05-05-1 заключены после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 65 которого устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1), порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации признан утратившим силу, однако одновременно Кодекс дополнен ст. 39.7, п. 1 которой устанавливает, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Поскольку земельный участок находится в собственности Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земельный участок должен производиться в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

П. 2 Правил устанавливает, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Случаи, при которых арендная плата рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельных участков, перечислены в п. 3 Правил, ни одного из этих случаев в рассматриваемом судом случае не имеется.

Случаи, при которых арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России, перечислены в п. 5 Правил, ни одного из этих случаев в рассматриваемом судом случае не имеется.

Не применяются в рассматриваемом судом случае и способы определения арендной платы, установленные в п. 5(1) и в п. 6 Правил, - как размер земельного налога и как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

П. 4 Правил устанавливает, что в случае заключения договора аренды земельного участка на торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов, а п. 8 Правил предусматривает, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

При этом Правилами установлено, что в случае уточнения предусмотренных п. 3, 5 и 6 Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Истец считает, что после перевода арендованного им участка из состава земель лесного фонда в состав земель населенных пунктов арендная плата определяется в соответствии с п. 4 Правил и изменяется в соответствии с п. 8 Правил.

Мнение истца ошибочно, поскольку в пп. «б» п. 2 Правил (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 № 1120) указан такой способ определения размера арендной платы, как определение размера арендной платы по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги).

Таким образом, по всему тексту Правил под торгами понимается аукцион, в то время как договор аренды от 01.11.2006 заключался по результатам торгов, проводившихся в форме конкурса.

При этом суд принимает во внимание, что оспариваемое уведомление датировано 14.09.2016, а отчетом от 22.12.2015 № ГК/012-МАВ оценка рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды спорным земельным участком проведена по состоянию на 15.12.2015.

В соответствии с п. 4 ст. 447 Кодекса торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом, при этом выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а на конкурсе - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Договор аренды от 01.11.2006 заключался по результатам торгов, проводившихся в форме конкурса, поскольку до введения в действие с 01.01.2007 Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ на территории Российской Федерации действовал Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 № 22-ФЗ, ст. 34 которого предусматривала, что участки лесного фонда предоставляются в аренду по результатам лесных конкурсов (порядок организации и проведения лесных конкурсов устанавливался приказом Минприроды России от 21.04.2005 № 103), а ст. 43 предусматривала, что участки лесного фонда предоставляются в краткосрочное пользование на срок до одного года по результатам лесного аукциона (порядок организации и проведения лесных аукционов устанавливался приказом Минприроды России от 14.04.2005 № 97).

Таким образом, по состоянию на дату заключения договора аренды от 01.11.2006 лесные участки предоставлялись в аренду только по результатам конкурса.

После введения в действие Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ, в период с 01.01.2007 до 09.01.2018 (даты вступления в силу Федерального закона от 29.12.2017 № 471-ФЗ) договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, мог заключаться только по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора (за исключением нескольких случаев).

И только 09.01.2018 вступил в силу Федеральный закон от 29.12.2017 № 471-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации в части совершенствования порядка использования лесов с предоставлением и без предоставления лесных участков», который дополнил Лесной кодекс Российской Федерации ст. 73.1, которая снова позволила заключать договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов на право заключения такого договора, проводимых не только в форме открытого аукциона, но и в форме открытого конкурса.

В п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 указано, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В п. 18 названного постановления разъяснено, что регулируемая арендная плата не применяется к договору аренды государственного или муниципального имущества в том случае, если размер арендной платы по договору определен по результатам проведения торгов, то есть в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы).

Договор аренды от 01.11.2006 не заключался по результатам торгов, проводившихся в форме аукциона, договор аренды от 09.04.2008 заключался в порядке переоформления первого в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ, при заключении этих договоров ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, определялась не по результатам торгов, поскольку торги на повышение ставки арендной платы не проводились.

Размер арендной платы в договоре от 01.11.2006 определен на основании приказа Федерального агентства лесного хозяйства от 07.12.2005 № 323 «О ставках лесных податей за пользование участками лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей» (п. 2.2 договора).

Размер арендной платы в договоре от 09.04.2008 № 50-0164-04-05-0501 определен на основании постановления Правительства Российской Федерации от 22.05.2007 № 310 «О ставках платы за единицу объемы лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности» с учетом коэффициента, установленного ст. 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 198-ФЗ «О федеральном бюджете на 2008 год и плановый период 2009 и 2010 годов» (0, 7 к ставке, установленной Правительством Российской федерации в 2007 году).

Следовательно, п. 4 Правил при определении размера арендной платы в данном случае не применяется.

Единственный способ определения арендной платы в данном случае является способ, указанный в пп. «г» п. 2 Правил, а именно на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, с учетом изменения категории земель (перевода земельного участка из одной категории в другую) и с учетом того обстоятельства, что договор аренды от 01.11.2006 заключался по результатам торгов, проводившихся в форме конкурса, а не по результатам торгов, проводившихся в форме аукциона (ставка арендной платы определялась не по результатам торгов, поскольку торги на повышение ставки арендной платы не проводились), ответчиком правомерно размер арендной платы определен на основании составленного ЗАО «Российская оценка» отчета от 28.12.2015 № ГК/012-МАВ об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды за земельный участок.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, направившего дело на новое рассмотрение, судом первой инстанции проверены доводы истца о том, что первоначальный договор аренды участка лесного фонда от 01.11.2006 заключен в соответствии со ст. 34, 35 Лесного кодекса Российской Федерации по результатам лесного аукциона, порядок проведения которого регулировался приказом МПР России от 21.04.2005 № 103 «Об утверждении Порядка организации и проведения лесных конкурсов», согласно абзацу третьему п. 18 Порядка к числу критериев отбора победителей лесного конкурса может быть отнесен в том числе размер арендной платы, в соответствии с условиями лесного конкурса, по результатам которого был заключен договор от 01.11.2006, единственным существенным критерием отбора победителя являлся размер арендной платы.

Определениями от 13.05.2019 и от 27.06.2019 суд предлагал сторонами представить дополнительные доказательства и пояснения по делу с учетом указаний суда кассационной инстанции, однако конкурсная документация, на основании которой заключен первоначальный договор аренды участка лесного фонда, истцом не представлена, а из п. 2.2 договора следует, что размер арендной платы за первый год лесопользования определен на основании приказа Федерального агентства лесного хозяйства от 07.12.2005 № 323 «О ставках лесных податей за пользование участками лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей».

Аналогичным образом размер арендной платы договором аренды лесного участка от 09.04.2008 установлен на основании постановления Правительства Российской Федерации от 22.05.2007 № 310 «О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности» с учетом коэффициента в размере 1, 07, установленного Федеральным законом от 24.07.2007 № 198-ФЗ «О федеральном бюджета на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов».

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции при новом рассмотрении дела судом первой инстанции проверен довод истца о том, что вид разрешенного использования земельного участка не был изменен при переводе земельного участка из одной категории в другую, и установлено, что вид разрешенного использования земельного участка при переводе земельного участка из одной категории в другую не изменялся.

Об изменении кадастровой стоимости земельного участка при переводе земельного участка из одной категории в другую, как установлено судом и при первоначальном, и при новом рассмотрении дела, свидетельствуют Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или площади земельного участка, утв. приказом Минэкономразвития России от 12.098.2006 № 222.

Вместе с тем в период до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ размер арендной платы признавался существенным условием договора аренды земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а в период после вступления в силу указанного Федерального закона размер арендной платы признается таковым в соответствии с п. 12 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом этого обстоятельства и с учетом ч. 3 ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации суд считает, что после перевода арендованного истцом участка из состава земель лесного фонда в состав земель населенных пунктов размер арендной платы может изменяться только внесением в договор изменений, в том числе в судебном порядке в случае недостижения сторонами соглашения по вопросу изменения договора в части размера арендной платы, в связи с чем одностороннее изменение размера арендной платы посредством направления истцу уведомления от 14.09.2016 № МФ/11-7824 не соответствует закону, а само уведомление признается судом недействительным.

Оснований для удовлетворения иных требований к ТУ Росимущества в Московской области суд не находит.

Поскольку в рамках данного дела истец в числе прочего оспаривает указанный отчет, определением суда от 23.12.2019 назначалась экспертиза по вопросам:

1. Соответствует ли отчет от 18.12.2015 № ГК/012-МАВ требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-03, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности)?

2. Если указанный отчет не соответствует установленным требованиям, в чем они состоят и повлекли ли эти несоответствия неправильное (недостоверное) определение рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды земельными участками?

Согласно экспертному заключению от 21.01.2020 № 5826-ЗЭ/2020 экспертом выявлены замечания и ошибки при составлении оспариваемого истцом отчета, которые привели к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Так, экспертом установлено, что датой составления отчета является 22.12.2015, в то время как к отчету прилагаются страховые полисы оценщиков со сроком действия до 19.12.2015; на стр. 27 отчета в таблице 10 указано, что все объекты оценки принадлежат владельцу на праве собственности, однако в сноске на стр. 28 под таблицей 11 ошибочно указано, что один из участков оформлен на праве постоянного бессрочного пользования; на стр. 30 отчета в таблице 13 ошибочно указано, что на одном из земельных участков отсутствуют строения, в то время как на участке находится здание площадью 19, 2 кв. м, построенное в 2014 году; на стр. 46 отчета приведены данные по состоянию на 2016 год (после даты оценки); копия отчета, представленная эксперту, не прошита и не подписана оценщиком, не скреплена личной печатью оценщика (эксперт предполагает, что оригинал отчета сшит, имеет подпись и печать оценщика); к копии отчета не прилагаются свидетельства о государственной регистрации права, перечисленные на стр. 23 и 31 отчета (эксперт предполагает, что указанные документы находятся в архиве оценщика); в копии отчета отсутствует информации о заверении документов заказчиком (эксперт предполагает, что заверенные копии находятся в архиве оценщика).

Вместе с тем на стр. 13 заключения указано, что перечисленные нарушения не повлекли неправильное (недостоверное) определение рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды земельными участками.

Эксперт указал, что выбор сравнительного подхода при определении рыночной стоимости и отказ от использования доходного подхода являются обоснованными, обоснованным является и выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Эксперт установил ряд нарушений при расчете рыночной стоимости 4-х земельных участков (с кадастровыми номерами 50:20:0050330:1088, 50:20:0041615:507, 50:20:0050330:1075, 50:20:0050330:1064), в том числе некорректное использование аналогов № 1-3, указанных на стр. 105 отчета, неправильное определение корректировки для объектов-аналогов № 1-6, указанных на стр. 106 отчета, объектов-аналогов № 1-2, указанных на стр. 106 отчета.

При ответе на вопрос 2 экспертом проведены альтернативные расчеты с учетом устранения выявленных несоответствий, которые показали, что выявленные несоответствия не повлекли неправильное (недостоверное) определение рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды земельными участками с кадастровыми номерами 50:20:0050330:1088, 50:20:0041615:507, 50:20:0050330:1075, 50:20:0050330:1064, 50:21:0000000:578, 50:20:0090412:2.

Принимая во внимание заключение эксперта, оснований для признания оспариваемого отчета недействительным, а величину стоимости объекта оценки, определенной этим отчетом, недостоверной не имеется.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции отмечает, что судебные акты, аналогичные принятому судом первой инстанции по данному делу, принимались Арбитражным судом г. Москвы в рамках аналогичных дел по искам иных организаций, арендовавших земельные участки, переведенные из состава земель лесного фонда в состав земель населенного пункта (дела № А40-175551/17-10-1509, А40-176055/17-54-1154, А40-175554/17-64-1518).

На основании изложенного и руководствуясь ГК Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, ст. 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично;

признать недействительным уведомление об изменении арендной платы по договору аренды федерального земельного участка с кадастровым номером 50:20:0050330:1075 от 09.04.2008 № 50-0164-04-05-0501, направленное письмом ТУ Росимущества в Московской области от 14.09.2016 № МФ/11-7824;

в остальной части в иске отказать.

взыскать с ТУ Росимущества в Московской области в пользу ООО «АРТЕФАКТО» судебные расходы по уплате государственной пошлины 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.




Судья О.А. Березова