Решение от 7 сентября 2017 г. по делу № А02-1105/2017

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)

http://www.my.arbitr.ru/                                  http://www.altai.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А02-1105/2017
08 сентября 2017 года
город Горно-Алтайск


Резолютивная часть объявлена 05.09.2017. Полный текст решения изготовлен 08.09.2017.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Кириченко Е. Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании после перерыва материалы дела по исковому заявлению Прокурора Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, пер. Центральный, д. 3, г. Горно-Алтайск) к Исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления - администрации города Горно-Алтайска и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>; 304041133500141, ИНН <***>; <***>, пр-т Коммунистический, д. 18, <...>, г. Горно-Алтайск)

о признании недействительными пунктов 4.1.2, 4.5.1, 5.3 договора аренды земельного участка № 3142 от 12.09.2016.

В судебном заседании после перерыва участвуют представители:

от истца – ФИО3, по доверенность №8-17-2016 от 05.12.2017;

от ответчиков – не явились, уведомлены.

Суд установил:

Прокурор Республики Алтай обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с исковым заявлением к Исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления - администрации города Горно-Алтайска (далее – Администрация, ответчик) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ответчик) о признании недействительными пунктов 4.1.2, 4.5.1, 5.3 договора аренды земельного участка №3142 от 12.09.2016.

В исковом заявлении указано, что 12.09.2016 между Администрацией города Горно-Алтайска и индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №3142, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, общей площадью 756 кв.м., расположенный по адресу: <...>, сроком на 49 лет.

Считая пункты 4.1.2, 4.5.1, 5.3 договора не соответствующими требованиям действующего законодательства, Прокурор города Горно-Алтайска 30.05.2017 внес в администрацию муниципального образования «Город Горно-Алтайск» представление №07-02-2017 с требованием устранить выявленные нарушения в установленные законом сроки. В ответе на представление Прокурора исполнительный орган местного самоуправления сообщил, что нарушения администрацией признаются частично, однако устранить нарушения закона в сроки, предусмотренные статьей 24 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации» (месячный срок) не представляется возможным.

Исковые требования обоснованы ссылками на положения статей 168, 180, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».

Определением от 05.07.2017 исковое заявление было принято к производству.

Ответчики в нарушение статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменного отзыва на иск не представили, в предварительное и настоящее судебное заседание после перерыва не явились, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте его проведения, в том числе посредством размещения определений  на официальном сайте суда в системе «Интернет».

Суд, выслушав представителя истца, определил продолжить судебное заседание после перерыва и рассмотреть дело по существу в отсутствие представителей ответчиков на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В настоящем судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 12.09.2016 между Исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления - администрацией города Горно-Алтайска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности №3142, согласно пунктам 1.1, 2.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 756 кв.м., из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 04:11:020125:69, находящийся по адресу: <...>, для размещения и обслуживания торгово-сервисного центра, сроком на 49 лет.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждено письмом Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» №2487 от 18.08.2017.

Полагая, что отдельные положения данного договора противоречат земельному законодательству, Прокурор обратился в суд с исследуемым  иском.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 выше указанного Кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Обращаясь в Арбитражный суд Республики Алтай в интересах неопределенного круга лиц, Прокурор указал на недействительность пунктов 4.1.2, 4.5.1, 5.3 спорного договора.

В пункте 4.1.2. спорного договора указано, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а так же при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, при невнесении арендной платы в полном объеме и нарушении других условий договора.

Пункт 4.5.1 содержит условия о том, что арендатор вправе передавать арендуемый участок (его часть) в субаренду, а также вносить изменения в уже существующие договоры субаренды в части уменьшения или увеличения площади переданного в субаренду участка (его части), только с письменного разрешения арендодателя. Обязательным условием разрешения на передачу арендуемого земельного участка (его части) в субаренду является отсутствие задолженности  арендатора по арендной плате.

Из пункта 5.3. договора следует, что в случае самовольной передачи арендатором своих прав аренды в залог (ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставной капитал юридического лица, отчуждения права аренды (доли праве), а также в случае предоставления участка другим лицам в возмездное пользования (субаренду) без согласия арендодателя, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот по арендной плате на землю.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, совершение сделок с земельными участками, в том числе, сдача в субаренду земельных участков, регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодексов Российской Федерации.

По положениям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Из пункта 18 указанного Постановления следует, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу исключительно только после получения на это согласия от арендодателя.

При этом пункт 5.3 договора на аренду земельного участка находящегося в государственной собственности №3142 от 12.09.2016 фактически предусматривает санкции за передачу арендатором арендных прав на участок третьему лицу, в том числе, в залог (ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, отчуждение права аренды (доли праве), а также в случае предоставления участка другим лицам в возмездное пользования (субаренду) без согласия арендодателя.

Из буквального содержания пункта 5.3 договора следует, что в случае передачи участка в субаренду (независимо от наличия уведомления арендодателя), арендатор уплачивает неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот по арендной плате на землю.

Включение в договор данных условий снижает объем прав арендатора, как участника гражданских правоотношений и противоречит приведенным выше нормам права, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона.

При таких обстоятельствах, условия договора в отношении передачи арендуемого земельного участка в субаренду только с письменного разрешения арендодателя  (пункт 4.5.1) и начисление штрафа  в случае предоставления в субаренду земельного участка без согласия арендодателя (пункт 5.3 договора) являются ничтожными.

По общему правилу, установленному пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, условия спорного договора аренды (пункт 4.1.2) о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке при использовании земельного участка не по целевому назначению, а так же при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, при невнесении арендной платы в полном объеме и нарушении других условий договора, являются ничтожными.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия пунктов 4.1.2, 4.5.1 и 5.3 договора аренды земельного участка находящегося в государственной собственности №3142 от 12.09.2016, заключенного между Исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления - администрацией города Горно-Алтайска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие условия являются ничтожными.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (часть 1 статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае, недействительность рассмотренных условий (пункт 4.1.2, пункт 4.1.5 пункт 5.3 договора) не влияет на действительность договора в оставшейся части.

На основании вышеизложенного исковые требования Прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными составляет 6000 рублей.

При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов, а также государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

В силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации Администрация г. Горно-Алтайска также освобождена от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, суд взыскивает с предпринимателя в доход федерального бюджета 50% от установленной суммы государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными пункты 4.1.2, 4.5.1, 5.3 договора аренды земельного участка находящегося в государственной собственности №3142 от 12.09.2016, заключенного между Исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления - администрацией города Горно-Алтайска (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-т Коммунистический, д. 18, г. Горно-Алтайск) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 304041133500141, ИНН <***>, ул. Береговая, д. 2, г. Горно-Алтайск).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304041133500141, ИНН <***>, ул. Береговая, д. 2, г. Горно-Алтайск)  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в  Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.


Судья

Е.Ф.Кириченко