Решение от 5 апреля 2026 г. АС Вологодской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-13388/2025
город Вологда
06 апреля 2026 года



Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 06 апреля 2026 года.


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Поповой И.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дулеповой Ю.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Вологды к обществу с ограниченной ответственностью «Феликс» об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства площадью 108,9 кв.м, степенью готовности 30%, адрес объекта: Российская Федерация, Вологодская область, городской округ город Вологда, <...> кадастровый номер объекта 35:24:0102005:5046, в целях их реализации путем продажи с публичных торгов,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области,

при участии от истца – ФИО1 доверенности от 22.12.2025, от ответчика – директора ФИО2, учредителя ФИО3,

у с т а н о в и л:

Администрация города Вологды (далее - Администрация) обратилась с иском в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Феликс» (далее – Общество) об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства площадью 108,9 кв.м, степенью готовности 30%, адрес объекта: Российская Федерация, Вологодская область, городской округ город Вологда, <...> кадастровый номер объекта 35:24:0102005:5046, в целях их реализации путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 27.11.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление).

Определением суда от 27.11.2025, по ходатайству истца, приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области совершать регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0102005:5046, степенью готовности 30%, площадью 108,9 кв.м, степенью готовности 30%, адрес объекта: Российская Федерация, Вологодская область, городской округ город Вологда, <...>.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал по доводам отзыва.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)

в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя истца и ответчика, оценив имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 21.08.2019 № 24-1598гс Обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:697, площадью 2000 кв. м., местоположением: <...> с видом разрешенного использования: для строительства учебного автодрома и здания автошколы, сроком действия до 12.08.2022. Договор аренды зарегистрирован

в установленном законом порядке 12.09.2019.

По дополнительному соглашению от 11.08.2022 срок действия договора продлен до 08.08.2025.

Ранее, спорный земельный участок предоставлен Обществу по договору аренды от 25.02.2011, сроком до 17.02.2016.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0102005:5046 площадью 108,9 кв.м., степенью готовности 30% принадлежит Обществу на праве собственности, что подтверждается записью регистрации от 10.07.2025.

В связи с тем, что завершение строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0102005:5046, расположенного

на предоставленном в аренду земельном участке, в установленные сроки

не было осуществлено, Администрация 12.08.2025 уведомила Общество о расторжении договора, поскольку он заключен сроком по 08.08.2025 и подлежит безусловному прекращению после истечения срока аренды на который заключался.

Окончание срока действия Договора является основанием для внесения

в сведения Единого государственного реестра недвижимости записи

о прекращении ограничения (обременения) аренды вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с действующим законодательством Договор прекратил свое действие. Запись об аренде на земельный участок Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области погашена.

Земельный участок предоставлялся Обществу для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0102005:5046.

В установленный Договором срок строительство объекта не завершено.

Полагая, что в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию у ответчика путем продажи с публичных торгов, Администрация обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи

с публичных торгов (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности

и на котором расположен этот объект. Средства, вырученные от продажи объекта незавершённого строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов

на подготовку и проведение публичных торгов (пункт 5 статьи 239.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершённого строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В силу пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, к моменту прекращения договора аренды земельного участка спорный объект недвижимости возведен не был, степень его готовности согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости составляет 30%.

В пункте 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.11.2025 разъяснено, что требование уполномоченного органа об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов может быть удовлетворено, если соответствующий иск предъявлен с соблюдением правил, установленных статьей 239.1 ГК РФ и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, и собственником этого объекта не представлено доказательств нарушения срока строительства вследствие действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В пункте 10.1 указанного Обзора также разъяснено, что вследствие бездействия арендодателя, не обеспечившего на протяжении всего срока действия договора аренды возможности проезда к арендованному земельному участку, исковые требования удовлетворению не подлежат. При заключении договора аренды земельного участка арендатор полагался на наличие доступа к земельному участку, обозначенного на схеме генерального плана города, однако фактически ко дню рассмотрения дела судом проезд не был организован.

В данном случае Общество, возражая против удовлетворения иска, представило суду доказательства, свидетельствующие о том, что нарушение срока строительства объекта допущено в отсутствие вины самого арендатора и связано с отсутствием электроэнергии на участке (электроэнергия проведена лишь в 2022 году), официальном закрытии одного из подъездов к участку, а именно железнодорожного переезда по улице Бурмагиных, обеспечивающего основной доступ к земельному участку автотранспорта и спецтехники, необходимых для строительства.

Согласно ответа филиала ОАО «РЖД» неохраняемый железнодорожный переезд 499 км 768 м перегон БП 499 км – Рыбкино, расположенный в городе Вологда на пересечении участка железнодорожного пути Вологда I - Архангельск 499 км ПК 8 с улицей Бурмагиных закрыт 16.12.2022, на основании приказа подписанного начальником Северной дирекции инфраструктуры ФИО4 № СЕВ ДИ-1213 от 16.12.2022 в соответствии с пунктом 6 приказа Министерства транспорта Российской Федерации от 26.03.2009 № 46 «О порядке открытия и закрытия пересечений железнодорожных путей автомобильными дорогами (железнодорожных переездов) в целях обеспечения безопасности движения поездов.

Вместе с тем, по состоянию на дату рассмотрения искового заявления Обществом выполнены работы:

- по очистке территории от крупноразмерной растительности, кустарников,

- отсыпке территории привозным грунтом, выравнивание,

- на территории 1220 м. произведено заполнение основания из ПГС, щебеночное основание, бетонное покрытие с армированием металлической сеткой,

- бетонные эстакады с ограждением для учебной езды в количестве 2 штук,

- металлическая эстакада для технического обслуживания автотранспорта,

- плитный фундамент под строительство здания автошколы площадью 108, 9 кв.м.

Фундамент здания автошколы зарегистрирован в установленном порядке.

Закон допускает возможность изъятия объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Данная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине (Определение ВС РФ от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5).

С учетом установленных судом при рассмотрении дела обстоятельств, поскольку в период действия договора ответчик не имел возможности в предусмотренный срок действия договора осуществлять строительство объекта в полном объеме не по своей вине, ответчику фактически созданы препятствия в осуществлении строительства.

Учитывая добросовестное поведение ответчика, наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих строительство спорного объекта и использование земельного участка по назначению (Общество непрерывно с 2000 года осуществляет деятельность по обучению водителей категории «Б»), принимая во внимание отсутствие основного доступа к земельному участку не по вине арендатора, суд не находит оснований для удовлетворения требования истца об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов применительно к пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ.

Определением суда от 27.11.2025 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области осуществлять регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства площадью 108,9 кв.м, степенью готовности 30%, адрес объекта: Российская Федерация, Вологодская область, городской округ город Вологда, <...> кадастровый номер объекта 35:24:0102005:5046.

Как предусмотрено частью 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

С учетом изложенного, в целях процессуальной экономии, обеспечительные меры, принятые определением суда от 27.11.2025, подлежат отмене с даты вступления в силу настоящего решения.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в удовлетворении иска отказано, вопрос о распределении судебных расходов не подлежит рассмотрению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

отказать в иске.

Отменить обеспечительные меры принятые определением суда от 27.11.2025 после вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья И.В. Попова