Решение от 15 октября 2020 г. по делу № А40-332497/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-332497/19-133-2583
15 октября 2020 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено 15 октября 2020 г.

Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

единолично

с участием представителей:

от истца: ФИО2, дов. бн от 12.12.2019 г., пред. паспорт, оригинал диплома обоз. в сз

от ответчика: Гречко А.В, дов. № 33-Д-794/20 от 12.05.2020 г., пред. удост.

протокол судебного заседания вела секретарь Степина А.А.

рассмотрел дело по исковому заявлению, истца - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРЕЙДВИН" 127247, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД БЕСКУДНИКОВСКИЙ, ДОМ 4, КОРПУС 2, ПОМЕЩЕНИЕ 1 КОМНАТЫ 1-13, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.04.2015, ИНН: <***>,

к ответчику - ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 123112, <...>, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>,

об урегулировании преддоговорного сора

УСТАНОВИЛ:

По настоящему делу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРЕЙДВИН" (далее Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) в окончательном виде содержащим требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи недвижимости - нежилого помещения общей площадью 139,6 кв. м, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн. 1-13), кадастровый номер 77:09:0002026:10850, путем принятия пунктов З.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 13 900 766 руб. 00 коп. (Тринадцать миллионов девятьсот тысяч семьсот шестьдесят шесть рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № А40-332497/19-133-2583 от 07.05.2020 г., выполненным ООО «А101 КОНСАЛТ».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 231 679 (двести тридцать одна тысяча шестьсот семьдесят девять) руб. 43 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта».

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения и занимаемого строением земельного участка в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорных объектов указанных истцом в просительной части искового заявления

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, истец на основании Договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 31.08.2015 г. № 00-00388/15, заключенного с Ответчиком, арендует нежилое помещение общей площадью 139,6 кв. м, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн. 1-13), кадастровый номер 77:09:0002026:10850, принадлежащее городу Москве на праве государственной собственности.

Реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта истец 04.10.2019 г., являясь субъектом малого предпринимательства, обратился к ответчику. с заявлением о выкупе арендуемого объекта – отдельно стоящего здания. Заявление было зарегистрировано за № 33-5-112343/19-(0)-0.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 23.03.2020 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено ООО «А101 Консалт» (127422, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ХАМОВНИЧЕСКИЙ ВАЛ, ДОМ 12, ЭТ 1 ПОМ VIII КОМ 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.10.2018, ИНН: <***>, тел. <***>; 8-495-220-00-79) эксперту ФИО3 по вопросу:

- Какова по состоянию на 04.10.2019 г. рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 139,6 кв. м расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом.I , комн. 1-13), с кадастровым номером : 77:09:0002026:10850.

Согласно заключению эксперта « 330/05/20 от 29.05.2020 г. (том 3 л.д.1-120) , предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого здания, составила 13 900 766 руб. (без учета НДС).

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

На поставленные департаментом вопросы, экспертом представлены пояснения.

В частности эксперт обосновал не применение НДС спецификой спорного правоотношения где субъектами малого и среднего предпринимательства арендующими находящееся в государственной (муниципальной) собственности недвижимое имущество производится его приватизация в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Также эксперт пояснил, что в исследовании компании Swiss Appraisal приводятся средневзвешенные значения цен на объекты недвижимости. Данные, приведенные в обзоре, являются усредненными и не отражают особенности каждого конкретного объекта недвижимости. Кроме того , использование скидки на торг и уменьшение стоимостного показателя на величину НДС наглядно демонстрируют, что данные, приведенные компанией Swiss Appraisal и расчетные данные эксперта в значительной мере не отличаются друг от друга: Данные исследования Swiss Appraisal: 133 755 х (1-20% НДС) х (1-10% Торг) = 96 304 руб. за 1 кв.м. При этом, стоимость помещения, определенная Экспертом составляет: 99 576 руб. за 1 кв.м. Расхождение между данными анализа рынка и стоимостью, определенной Экспертом, составляет менее 4%. Что говорит о высокой точности расчета, проведенного Экспертом.

Экспертом приведены сведения из базы данных Realto, относительно цен на объекты коммерческой недвижимости, расположенных в относительной близости от объекта экспертизы ст.м. Селигерская (диапазон от 103 000 до 183 000 руб. за 1 кв.м.). При этом в базе приведены цены предложений без учета скидки на торг и с учетом НДС.

При этом экспертом выполнены требования стандарта, при расчете стоимости. Все выбранные объекты - аналоги относятся к одному сегменту рынка. В дальнейшем Эксперт скорректировал удельные показатели стоимостей аналогов по выявленным различиям. При этом коэффициент вариации скорректированной удельной стоимости объектов-аналогов находиться на уровне 10%, что говорит о незначительной изменчивость вариационного ряда и высокой точности (достоверности) полученного результата.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторно судебной экспертизы у суда не имеется.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена 13 900 766 руб. (без учета НДС)

Расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия возникшие при заключении договора купли- продажи недвижимости - нежилого помещения общей площадью 139,6 кв. м, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн. 1-13), кадастровый номер 77:09:0002026:10850, путем принятия пунктов З.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 13 900 766 руб. 00 коп. (Тринадцать миллионов девятьсот тысяч семьсот шестьдесят шесть рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № А40-332497/19-133-2583 от 07.05.2020 г., выполненным ООО «А101 КОНСАЛТ».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до____числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 231 679 (двести тридцать одна тысяча шестьсот семьдесят девять) руб. 43 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 123112, <...>, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРЕЙДВИН" ( 127247, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД БЕСКУДНИКОВСКИЙ, ДОМ 4, КОРПУС 2, ПОМЕЩЕНИЕ 1 КОМНАТЫ 1-13, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.04.2015, ИНН: <***>) расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я ФИО1