Решение от 5 декабря 2017 г. по делу № А51-12266/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-12266/2017
г. Владивосток
05 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Наш город» (ИНН2501012184, ОГРН1062501006589) к Управлению имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа (ИНН2501001680, ОГРН1022500510020), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Арсеньевского городского отделения Приморской краевой организации общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов» в лице оценщика ФИО2, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в заседании:

от истца - ФИО3, паспорт, доверенность №130 от 19.05.2017;

от ответчика – не явились, извещены;

от третьего лица – не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Наш город» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №320 купли-продажи муниципального имущества, указав в абзаце первом пункта 2.1. договора стоимость имущества, определенную заключением эксперта от 19.10.2017 ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье» по состоянию на 15 февраля 2017 года, в том числе нежилого помещения общей площадью 59,6 кв.м. в сумме 677 966 (шестьсот семьдесят семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей без учета НДС; нежилого помещения общей площадью 81,0 кв.м. в сумме 1 245 763 рубля (один миллион двести сорок пять тысяч семьсот шестьдесят три) рубля без учета НДС (с учетом устных уточнений от 15.11.2017).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Арсеньевское городское отделение Приморской краевой организации общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов» в лице оценщика ФИО2.

Ответчик, третье лицо в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ. От третьего лица в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении настоящего дела в отсутствие эксперта-оценщика ФИО2, в связи с чем суд в порядке ст.156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся материалам дела.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, полагает, что цена, указанная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества №320 от 06.04.2017 является завышенной, в связи с чем истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий, однако ответчик отклонил протокол разногласий в редакции истца, в связи с чем был заявлен настоящий иск.

Ответчик исковые требования не признал, пояснил, что в соответствии с требованиями норм закона об оценочной деятельности, ответчиком был предложен к заключению договора купли-продажи №320 от 06.04.2017. Цена продаваемого имущества была установлена в соответствии с отчетами Арсеньевского городского отделения Приморской краевой организации ОО «ВОА» Краевого экспертно-оценочного бюро «ВОА» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 15.02.2017 №61-А, 63-А по состоянию на 15.02.2017, нежилого помещения общей площадью 59,6 кв.м., в сумме 1 779 661,02 руб. без учета НДС; нежилого помещения общей площадью 81,0 кв.м. в сумме 3 055 932,20 руб. без учета НДС.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

06.04.2017 Ответчик направил в адрес истца Письмо №03-02-06/879, в котором предлагал заключить Договор купли-продажи №320 от 06.04.2017 и просил в случае согласия на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи заключить в течение 30 дней со дня получения настоящего предложения.

Согласно п.1.1 проекта договора Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность: помещения №43-48, 52,53,73 общей площадью 81,0 кв.м., кадастровым №25:266010318:4479/2, расположенные на первом этаже в здании по адресу: <...>; помещение №77 общей площадью 59,6 кв.м., кадастровым №25:266010318:4479/1, расположенные на первом этаже в здании по адресу: <...>.

В силу п.2.1 проекта договора имущество продается по цене 4 835 593,22 руб. без учета НДС – основная сумма платежа установлена в соответствии с отчетами Арсеньевского городского отделения Приморской краевой организации ОО «ВОА» Краевого экспертно-оценочного бюро «ВОА» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 15.02.2017 №61-А, 63-А по состоянию на 15.02.2017, в том числе: нежилого помещения общей площадью 59,6 кв.м. в сумме 1 779 661 руб. без учета НДС; нежилого помещения общей площадью 81,0 кв.м. в сумме 3 055 932,20 руб. без учета НДС. На сумму основного долга, начисляются проценты, исходя из ставки равной 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая на дату опубликования решения Думы Арсеньевского городского округа от 29.03.2017 №997 «О приватизации нежилых помещений общей площадью 81,0 кв.м. и 59,6 кв.м., расположенных в здании по адресу: Приморский край, <...>», 06.04.2017 составляет 9,75 % годовых (Решение Совета директоров Банка России от 24.03.2017).

28.04.2017 Истец направил в адрес ответчика Письмо №110, в котором уведомлял о рассмотрении проекта договора купли-продажи имущества №320 от 06.04.2017, а также уведомлял о том, что ООО УК «Наш город» желает воспользоваться преимущественным правом приобретения вышеуказанных помещений в собственность, при этом полагает, что стоимость объектов продажи завышена и предлагает внести изменения в условиях договора предусмотренные п.2.1. Кроме того, истец уведомлял ответчика о направлении в его адрес протокола разногласий к указанному договору, в котором п.2.1 изложена в следующей редакции: «Имущество продается по цене 2 308 522 (два миллиона триста восемь тысяч пятьсот двадцать два) рубля 00 коп. без учёта НДС -основная сумма платежа установлена в соответствии с отчетами Многофункционального центра независимой профессиональной судебной экспертизы и оценки ООО «Альфа плюс» об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от «19» апреля 2017 года №№ 207/2017, 208/2017 по состоянию на «15» февраля 2017 года, в том числе: нежилого помещения общей площадью 59,6 кв.м. в сумме 638 000 (шестьсот тридцать восемь тысяч) рубль 00 коп. без учета НДС; нежилого помещения общей площадью 81,0 кв.м. в сумме 1 670 522 (один миллион шестьсот семьдесят тысяч пятьсот двадцать два) рубля 00 коп. без учета НДС.

02.05.2017 ответчик направил в адрес истца письмо №03-02-06/1026, в котором сообщал об отклонении Протокола разногласий от 28.04.2017 к Договору купли-продажи от 06.04.2017 №320, поскольку Управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа соблюдены все условия, установленные Законом №159-ФЗ: проведена оценка рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Поскольку соглашение по вопросу определения продажной цены по спорному договору сторонами не было достигнуто, истец обратился в суд с данным иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159-ФЗ).

Согласно положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Из представленных в материалы дела документов, суд установил, что истец соответствует условиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ, так как задолженности по аренде истребуемого к выкупу нежилого помещения на дату обращения не имеет, арендованное имущество не включено в упомянутый перечень и субъект малого (среднего) предпринимательства по состоянию на дату выкупа по заключенным и прошедшим в установленном порядке государственную регистрацию договорам арендует имущество непрерывно в течение двух и более лет.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В рамках рассмотрения настоящего дела была назначена судебная экспертиза по определению действительной рыночной стоимости спорных помещений, проведение которой поручено оценщику ООО «Центр экспертиз «Регион Приморье» ФИО4, по результатам которой изготовлено экспертное заключение №519/10 от 19.10.2017, которым установлено, что действительная рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 81,0 кв. м, номера помещений 43-48, 52, 53, 73, назначение: нежилое, кадастровый номер 25:26:010318:4479/2, расположенных на первом этаже в здании по адресу: <...>, обременение: аренда ООО «Наш город», договор аренды от 09.01.2017 г. № 22 по состоянию на 15.02.2017 г. составляет 1 470 000 руб. с учетом НДС. Стоимость указанного помещения без учета НДС составляет 1 245 763 руб. Действительная рыночная стоимость нежилого помещения № 77 общей площадью 59,6 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый номер 25:26:010318:4479/1, расположенного в одноэтажной пристройке к зданию по адресу: <...>, обременение: аренда ООО «Наш город», договор аренды от 09.01.2017 г. № 22 по состоянию на 15.02.2017 г. составляет 800 000 руб. (Восемьсот тысяч рублей) с учетом НДС. Стоимость указанного помещения без учета НДС составляет 677 966 руб. (Шестьсот семьдесят семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть рублей).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 2 раздела II Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее – ФСО № 1) названный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО № 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно пункту 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Судом установлено, что при изготовлении Отчета №519/10 от 19.10.2017, оценщиком ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье» был использован анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом.

Достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке (ст.12 и 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исследовав Отчет №519/10 от 19.10.2017, оценщиком ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье», суд установил, что данный отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки.

В нормах ст.445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст.432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со ст.131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В связи с вышеизложенным, размер выкупной цены, указанный истцом в исковом заявлении, исчисленный в соответствии с Отчетом №519/10 от 19.10.2017, оценщиком ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье», в том числе нежилого помещения общей площадью 59,6 кв.м. в сумме 677 966 руб. без учета НДС; нежилого помещения общей площадью 81,0 кв.м. в сумме 1 245 763 руб. без учета НДС, соответствует действующему законодательству.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Наш город» и Управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа, действующим от имени собственника Арсеньевского городского округа, в связи с заключением договора №320 купли-продажи муниципального имущества, изложив абзац первый пункта 2.1. договора в следующей редакции: «Имущество продается по цене 1 923 729 (один миллион девятьсот двадцать три тысячи семьсот двадцать девять) рублей без учета НДС – основная сумма платежа установлена в соответствии с заключением эксперта от 19.10.2017 ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье» по состоянию на 15 февраля 2017 года, в том числе нежилого помещения общей площадью 59,6 кв.м. в сумме 677 966 (шестьсот семьдесят семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей без учета НДС; нежилого помещения общей площадью 81,0 кв.м. в сумме 1 245 763 рубля (один миллион двести сорок пять тысяч семьсот шестьдесят три) рубля без учета НДС», обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Наш город» и Управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа, действующим от имени собственника Арсеньевского городского округа, в связи с заключением договора №320 купли-продажи муниципального имущества, изложив абзац первый пункта 2.1. договора в следующей редакции: «Имущество продается по цене 1 923 729 (один миллион девятьсот двадцать три тысячи семьсот двадцать девять) рублей без учета НДС – основная сумма платежа установлена в соответствии с заключением эксперта от 19.10.2017 ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье» по состоянию на 15 февраля 2017 года, в том числе нежилого помещения общей площадью 59,6 кв.м. в сумме 677 966 (шестьсот семьдесят семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей без учета НДС; нежилого помещения общей площадью 81,0 кв.м. в сумме 1 245 763 рубля (один миллион двести сорок пять тысяч семьсот шестьдесят три) рубля без учета НДС».

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Наш город» 6 000 (шесть тысяч) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Наш город» из федерального бюджета 28 543 (двадцать восемь тысяч пятьсот сорок три) рубля государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением №251 от 18.05.2017.

Выдать исполнительный лист и справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Жестилевская О.А.