Постановление от 1 декабря 2022 г. по делу № А65-10031/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-24940/2022

Дело № А65-10031/2022
г. Казань
01 декабря 2022 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Галиуллина Э.Р., Нафиковой Р.А.,

при участии представителей:

истца – ФИО1 (доверенность от 18.03.2022 № 1), ФИО2 (доверенность от 31.05.2022 № 2),

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.06.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022

по делу № А65-10031/2022

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Набережные Челны (ОГРН <***>, ИНН <***>) к муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконными действий и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (далее – МКУ «Исполком г. Набережные Челны», Исполнительный комитет) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, изложенного в письме от 18.01.2022 № 06/193, и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем подготовки и направления в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу договора аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.06.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ИП ФИО3 просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы указывается, что судами первой и апелляционной инстанции не сопоставлен факт отказа ответчика в предоставлении земельного участка в аренду. Причиной отказа послужило согласно акту обследования земельного участка от 12.01.2022 № 6 нахождение на указанном земельном участке двух объектов, на один из которых правоустанавливающие документы не представлены, в связи с чем принятие решения о предоставлении земельного участка в аренду не представляется возможным (пункт 5 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

Срок действия договора аренды земельного участка от 26.07.2017 № 5486АЗ истек 26.07.2020. Заявитель обратился в адрес ответчика с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду 14.12.2021. На дату подачи данного заявления в суд не было заявлено требований об изъятия объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Такое заявление было подано ответчиком в Арбитражный суд Республики Татарстан лишь 22.04.2022.

Заявитель жалобы утверждает, что в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на получение в аренду без проведения торгов спорного земельного участка.

Кроме того, заявитель жалобы утверждает, что в соответствии с письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.03.2020 № Д23и-7716 возможно предоставление земельных участков в аренду для завершения строительства сроком на три года поочередно дважды (т.е. по двум разным основаниям по отдельности): однократно на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в порядке, установленном статьями 39.14–39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, и также однократно на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке, установленном данными пунктами, при этом в данном случае должно быть зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ИП ФИО3 – ФИО1, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено, что ИП ФИО3 со ссылкой на положения подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обратился в Исполнительный комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка площадью 5916 кв. м, кадастровый номер 16:52:090104:180, расположенного по адресу: г. Набережные Челны, промышленно-коммунальная зона <...>.

Письмом от 18.01.2022 № 06/193 Исполнительный комитет отказал предпринимателю в предоставлении в аренду без проведения торгов спорного земельного участка.

В обоснование отказа Исполнительный комитет сослался на положения пункта 5 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и указал, что по материалам, полученным в рамках системы межведомственного взаимодействия (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 17.12.2021 № 99/2021-439010865), на земельном участке с кадастровым номером 16:52:090104:180 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:52:090104:259. Согласно акту обследования земельного участка от 12.01.2022 № 6 на указанном земельном участке находится 2 объекта, на один из которых правоустанавливающие документы не представлены.

Полагая, что данный отказ противоречит закону и нарушает его права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ИП ФИО3 обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявления ИП ФИО3, суды правомерно исходили из следующего.

В силу положений статей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) оспариваемое решение органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть признано судом незаконным, при наличии одновременно двух условий: оно не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно части 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Суды пришли к обоснованному выводу о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на однократную пролонгацию договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иного порядка заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Исходя из системного толкования вышеуказанных положений, суды пришли к выводу, что возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов) предоставляется однократно.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, даются разъяснения, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Судами установлено, что 02.10.2012 между Исполнительным комитетом и ИП ФИО3 был заключен договор аренды № 255/а, в соответствии с которым арендодатель сдает в аренду сроком по 28.09.2015 земельный участок с кадастровым номером 16:52:090104:180, общей площадью 5916 кв. м, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, промышленно-коммунальная зона <...> под закрытые склады.

Исполнительным комитетом 31.03.2013 на основании градостроительного плана земельного участка № RU 16302000-2013-00000000060, утвержденного постановлением Исполнительного комитета муниципального образования города от 15.05.2013 № 2998, было выдано разрешение на строительство на спорном земельном участке объекта капитального строительства – производственной базы в составе: холодный склад, 1-этажный, Sобщ=294 кв. м и инструментальный склад с охраной, 2-этажный, Sобщ=53 кв. м.

Во исполнение решения Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 14.03.2017 по делу № 2-2634/2017, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 01.06.2017 № 33-8765/2017, между предпринимателем и Исполнительным комитетом 26.07.2017 заключен договор аренды № 5486-АЗ земельного участка с кадастровым номером 16:52:090104:180 со сроком до 26.07.2020. На спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:52:090104:259.

Спорный земельный участок 26.07.2017 был передан по акту приема-передачи предпринимателю.

ИП ФИО3 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (общая площадь застройки – 53 кв. м, степень готовности - 20%), о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 08.10.2021 внесена запись № 16:52:090104:259-16/136/2021-1.

Установив данные обстоятельства, суды пришли к выводу, что ИП ФИО3 в полном объеме реализовал свое право, предоставленное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ на однократное продление договора аренды для завершения строительства путем заключения договора от 26.07.2017. Такое право реализовано предпринимателем после 01.03.2015.

Поскольку с учетом приведенных обстоятельств и в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, предприниматель имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, и указанное право было им реализовано в 2017 году при заключении договора № 5486-АЗ, то обстоятельство, что объект недвижимости достроен не был, не является безусловным основанием для продления договора аренды земельного участка.

Кроме того, суды установили, что поскольку объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока договора аренды, Исполнительный комитет обратился в арбитражный суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с исковым заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (дело № А65-10635/2022).

Судами при рассмотрении вопроса о предоставлении земельного участка в аренду без торгов также дана оценка действиям арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды земельного участка.

Как установлено судами, строительство объекта в срок, определенный договором, предпринимателем не было завершено, то есть цель аренды изначально предоставленного еще в 2012 году участка, а впоследствии в 2017 году, не достигнута, степень готовности объекта незавершенного строительства по сведениям ЕГРН по состоянию на 2021 составляет 20%.

Доказательств того, что строительство объектов завершено в настоящее время, в материалы дела не представлено, срок действия разрешения на строительство истек 31.03.2014.

Ссылка предпринимателя на письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.03.2020 № Д23и-7716 обоснованно не принята во внимание судами с указанием на то, что оно не имеет нормативного значения, не влияет на толкование действующих нормативных правовых актов, которыми руководствовался орган местного самоуправления при принятии оспариваемого решения, носит рекомендательный характер и не является обязательными к исполнению органами местного самоуправления.

Установив, что предприниматель воспользовался правом на однократное заключение договора аренды земельного участка, строительство объекта в срок, определенный договором, им не было завершено, суды пришли к правильному выводу, что отказ Исполнительного комитета в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, выраженный в письме от 18.01.2022 № 06/193, являлся правомерным.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.06.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 по делу № А65-10031/2022 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судьяИ.Р. Нагимуллин


СудьиЭ.Р. Галиуллин


Р.А. Нафикова