Решение от 27 декабря 2017 г. по делу № А82-6214/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-6214/2017
г. Ярославль
27 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 07 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Мухиной Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.И.Семеновой,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс строй групп" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо - Мэрия города Ярославля

о взыскании 269648.32 руб.,

о расторжении договора аренды земельного участка от 05.10.2005 №17622-о

при участии:

от истца – ФИО1, доверенность от 29.09.2016г.

от ответчика – ФИО2, доверенность от 30.06.2017

от третьего лица – не явились

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс строй групп" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.10.2005 №17622-о: по арендной плате – в сумме 260048,96 руб. за период с июня 2016 года по 28.02.2017, пени – 78108,20 руб. за период с 12.04.2016 по 01.03.2017, всего – 338 157,16 руб., о расторжении договора аренды от 05.10.2005 №17622-о земельного участка.

Определением суда от 25.04.2017 дело было назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Однако в соответствии с частью 5 статьи 227 АПК РФ суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В порядке ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Мэрия города Ярославля.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в заседание не явилось, представило отзыв, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и принять решение на усмотрение суда.

В порядке статьи 158 АПК РФ дело рассматривается судом в отсутствие третьего лица.

Истец представил заявление об уменьшении исковых требований: просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 05.10.2005 №17622-о: по арендной плате – в сумме 163433,36 руб. за период с июня 2016 года по 30.11.2016, пени в общей сумме – 106214,96 руб., из которых 93026,33 руб. за период с 12.04.2016 по 31.05.2017 (начислены на задолженность с апреля 2016 года по ноябрь 2016 года) и 13188,63 руб. за период с 10.12.2016 по 31.05.2017 (начислены на задолженность с декабря 2016 года по февраль 2017 года), всего – 269648,32 руб., расторгнуть договор аренды земельного участка от 05.10.2005 №17622-о.

Судом приняты к производству уточненные исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ.

Истец поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, представил справку-расчет задолженности по состоянию на 28.11.2017.

Ответчик не оспаривает сумму долга и пени, возражает против расторжения договора аренды земельного участка, на котором ведется строительство двух многоквартирных домов, зарегистрированы договоры долевого участия в строительстве, ипотека в пользу Сбербанка. Ответчик полагает, что требование истца о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. Ответчик ссылается на Соглашение о порядке урегулирования задолженности от 21.11.2016г, которым арендатору предоставлена отсрочка по оплате задолженности, сформировавшейся на дату заключения соглашения, до 31.12.2017г.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

05.10.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Ярстройинвест» (арендатор) заключен договор №17622-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендатору в аренду передан земельный участок общей площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером 76:23:060305:0024, расположенный по адресу: г. Ярославль, Фрунзенский район, на пересечении проспекта Фрунзе и ул.Попова, для проектирования и строительства многоэтажного жилого комплекса с инженерными коммуникациями. Участок предоставлен на период проектирования и строительства.

Договор аренды заключен на срок с 26.09.2005 по 25.09.2008, сделка зарегистрирована в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.1. вышеназванного договора аренды пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в п. 1.1 договора, начисляется арендная плата в соответствии с действующим законодательством.

Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно (п.3.3 договоров). При этом в п. 3.4 договора указано, что арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке без согласия арендатора в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля, регламентирующими изменение ставок арендной платы за земельные участки.

Пунктом 4.3.3. договора установлено, что невнесение и (или) неполное внесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, является основанием для досрочного расторжения договора.

В пункте 5.1 договоров сторонами предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с разделом 4 договора аренды досрочное расторжение договора производится по письменному соглашению или по решению суда. По требованию одной из сторон договор может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором. В связи с существенными нарушениями условий договора аренды договор подлежит досрочному расторжению в ряде случаев, в том числе, в случае невнесения и (или) неполного внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Дополнительным соглашением №2 от 19 мая 2008г. права и обязанности арендатора по договору переданы Обществу с ограниченной ответственностью «Металлоторг». Переход прав согласован арендодателем – МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля».

Дополнительным соглашением №3 от 21 октября 2008г. срок действия договора продлен до 25 сентября 2011г.

Дополнительным соглашением №4 от 26 октября 2011г. срок действия договора продлен до 31 мая 2013г.

Дополнительным соглашением №5 от 27 февраля 2012г. права и обязанности арендатора по договору переданы Обществу с ограниченной ответственностью «ВИНТЭКС». Переход прав согласован арендодателем – МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля».

Дополнительным соглашением №6 от 16 октября 2012г. права и обязанности арендатора по договору переданы Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс Строй Групп». Переход прав согласован арендодателем – МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», зарегистрировано в установленном порядке. Действие договора возобновлено на неопределенный срок.

За время действия договора со стороны арендатора допущены нарушения условий договора в части своевременного и полного перечисления арендных платежей, в связи с чем в адрес арендатора было направлено предписание от 01.03.2017 №142, в котором сообщалось о необходимости оплатить образовавшуюся задолженность по состоянию на 01 марта 2017г. в сумме 338 157,16 руб., в том числе: по арендной плате в сумме 260 048,96 руб., пени – 78 108,20 руб. в срок до 22 марта 2017г.

Также в предписании №147 указано, что при невыполнении настоящего предписания арендатором Агентство будет вынуждено применить меры ответственности в соответствии с условиями настоящего договора аренды, рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды и взыскании задолженности в установленном законом порядке. К предписанию приложены: справка-расчет задолженности и соглашение о расторжении договора аренды.

Предписание направлено в адрес арендатора 02.03.2017г., что подтверждается почтовой квитанцией.

Согласно представленному расчету и первоначально заявленным требованиям истца задолженность в сумме 260 048,96 руб. сформировалась за период с июня 2016г. по 28.02.2017г.

В связи с тем, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы в установленные сроки не исполнил, соглашение о расторжении догоовра аренды не подписал, истец был вынужден обратиться в суд с рассматриваемым иском.

Оценив собранные по делу доказательства, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу обязательства одно лицо (должник-ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора-истца) определенное действие (уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается (ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что в спорный период ООО «Альянс Строй Групп» пользовалось земельным участком с кадастровым номером 76:23:060306:0024.

Факты нарушения сроков внесения арендной платы подтверждены материалами дела и ответчиком не оспариваются.

В связи с нарушением сроков внесения арендной платы истцом начислены пени за ненадлежащее исполнение обязательств в сумме 106 214,96 руб. за период с 12.04.2016 по 31.05.2017.

Начисление пени произведено в связи с неуплатой арендной платы по ставке 0,15% за каждый день просрочки платежа.

Начисление пени произведено в соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора (п.5.1.), в связи с чем суд признает обоснованным требование истца о взыскании пени.

Суд полагает, что Соглашение о порядке урегулирования задолженности, заключенное 21.11.2016г. между ПАО Сбербанк, Мэрией города Ярославля, ООО «Альянс Строй Групп», ООО «СП Строймонтаж», ООО «СК «Гидроспецфундаментстрой», о реструктуризации задолженности по договорам аренды земельных участков, сформировавшейся на дату заключения соглашения, путем отсрочки уплаты всей суммы задолженности до 31.12.2017г., не изменяет сроков оплаты, установленных договорами, поскольку не подписано со стороны арендодателя – МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля».

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС ПФ от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Такое предложение было направлено ответчику, в связи с чем оснований для оставления заявления истца в части требования о расторжении договора аренды без рассмотрения суд не находит.

Вместе с тем, суд полагает, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды в силу следующих обстоятельств

На спорном земельном участке ответчик ведет строительство двух многоквартирных жилых домов на основании Разрешения на строительство от 10.08.2015г. Срок действия разрешения – до 11 февраля 2018г. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на арендуемый земельный участок зарегистрированы обременения: ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства и ипотека в пользу ПАО Сбербанк.

Как следует из материалов дела, ответчиком частично осуществлялись арендные платежи в 2016 году и в мае 2017г. в целях погашения задолженности; принимались меры к заключению мирового соглашения с истцом. При этом, ответчик руководствовался Соглашением о порядке урегулирования задолженности, заключенное 21.11.2016г. между ПАО Сбербанк, Мэрией города Ярославля, ООО «Альянс Строй Групп», ООО «СП Строймонтаж», ООО «СК «Гидроспецфундаментстрой», о реструктуризации задолженности по договорам аренды земельных участков, сформировавшейся на дату заключения соглашения, путем отсрочки уплаты всей суммы задолженности до 31.12.2017г.

В силу изложенного суд полагает, что существенные нарушения условий договора аренды, которые могли бы послужить основанием для его расторжения, отсутствуют, в связи с чем отказывает в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды земельного участка.

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в федеральный бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Альянс строй групп" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)задолженность по договору аренды земельного участка №17622-о от 05.10.2005: по арендной плате – в сумме 163433,36 руб. за период с июня 2016 по 30.11.2016, пени – в сумме 106 214,96 руб. за период с 12.04.2016 по 31.05.2017, всего 269 648,32 руб.

Отказать в удовлетворении требования о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №17622-о от 05.10.2005г.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Альянс строй групп" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 8 393 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения форм, размещенных на официальном сайте суда в сети «Интернет», через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Е.В.Мухина