Решение от 7 октября 2025 г. по делу № А76-5632/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-5632/2025
08 октября 2025 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения принята 24 сентября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 08 октября 2025 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Горлатых И.А., при ведении протокола судебного

заседания до и после перерыва секретарем судебного заседания Кабытовой А.С., рассмотрев в судебном

заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3

Владимировны, ИНН <***>, ОГРНИП <***>, г. Челябинск

к обществу с ограниченной ответственностью «Евробоор», ИНН <***>, ОГРН

1127847375501, г. Санкт-Петербург,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований

относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Титан», ФИО1,

ФИО2, о взыскании 173 777 руб. 21 коп., при участии в судебном заседании истца: ФИО3, представителя ответчика: ФИО4, действующего на основании доверенности,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, ИП ФИО3) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Евробоор» (далее – ответчик, ООО «Евробоор») о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 03 от 10.06.2023 в размере 84 256 руб. 02 коп., стоимости восстановительного ремонта в размере 78 864 руб. 00 коп., договорной неустойки в размере 6 105 руб. 17 коп., неустойки в размере 0,1% от суммы долга в день, но не более 10%, начиная с 12.02.2025.

Определением от 28.02.2025 заявление принято к производству в порядке упрощенного производства (т. 1, л.д. 1).

Определением от 13.05.2025 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (т. 1, л.д 143-145).

Определениями к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Титан», ФИО1, ФИО2 (т. 1, л.д. 143-145, т. 2, л.д. 84).

Суд полагает об отсутствии правовых оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, иных лиц, поскольку настоящий судебный акт не затрагивает и не влияет на их права и законные интересы.

В ходе судебного разбирательства истцом подано ходатайство об уточнении исковых требований, которое судом принято к рассмотрению в порядке статьи 49 АПК РФ (т. 3, л.д. 13).

Таким образом, судом рассматриваются требования истца о взыскании с ответчика задолженности по постоянной части арендной платы в размере 50 438 руб. 71 коп., по переменной части арендной платы – 35 846 руб. 03 коп., неустойки за просрочку оплаты - 8 628 руб. 47 коп., суммы ущерба - 78 864 руб. 00 коп.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, мнениях и уточнении к нему (т. 1, л.д. 2-4, 134, т. 2, л.д. 27, т. 3, л.д. 13).

В обоснование заявленного требования истец указала, что в период действия договора аренды за ответчиком образовалась задолженность по арендным платежам и, как следствие, задолженность по штрафным санкциям за нарушение сроков оплаты.

Более того, имуществу истца причинены убытки, выразившиеся в возврате имущества несоответствующего переданного по договору аренды.

При таких обстоятельствах, по мнению истца, у суда имеются правовые основания для удовлетворения заявленного требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика заявленные требования не признал в полном объеме по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление (т. 1, л.д. 122-126).

В своих возражениях ответчик указал, что арендуемые помещения изначально имели следы эксплуатации и повреждений, которые устранены непосредственно силами ответчика, как нового арендатора. Соответственно, на стороне истца не могли возникнуть убытки, поскольку помещение имеет нормальный эксплуатационный износ.

Более того, ответчик представил контррасчет задолженности по арендной плате, размер которой составляет 38 084 руб. 61 коп. (т. 2, л.д. 40).

При таких обстоятельствах, по мнению ответчика, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленного требования в полном объеме.

ООО «Титан», извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание полномочного представителя не направило. Ранее, представило мнение на заявление (т.1, л.д. 82-85, 133).

Ранее, от ФИО1, ФИО2 поступило мнение (т. 2, л.д. 88), согласно которому исковые требования поддерживают в полном объёме.

Ранее, суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля в соответствии со статьями 88, 159 АПК РФ (т. 2, л.д. 4-5).

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для

рассмотрения спора.

В собственности истца и в безвозмездном пользовании последнего находятся нежилые

помещения, расположенные по адресу <...> (т.1, л.д. 53-61, т. 2, л.д. 90-124). 10.06.2023 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатором) подписан договор аренды

нежилого помещения № 03 с приложениями к нему (т. 1, л.д. 11-28), по условиям которого арендодатель

передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за определенную договором

плату нежилые помещения № 13, 17, 14, 15, 16…, общая площадь арендуемых помещений составляет

92,5 кв.м., расположенное на 1 этаже нежилого здания по адресу: <...>

(пункт 1.1). Целевое назначение помещений: магазин инструментов (пункт 1.1.3).

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и заключен на срок 11 месяцев с

10.06.2023 по 10.05.2024 (пункт 1.3).

Если ни одна из сторон письменно не уведомила другую сторону о расторжении договора за 30

календарных дней до даты окончания его срока, то настоящий договор считается продленным на тот же

срок и на тех же условиях (пункт 1.4).

В разделе 2 договора «Арендная плата и порядок расчетов» стороны согласовали существенные

условия в части оплаты.

Так, размер арендной платы состоит из основной (постоянной) части арендной платы и

дополнительной (переменной) части арендной платы и указан в приложении № 2 к настоящему договору

(пункт 2.1).

Платежи по настоящему договору осуществляются арендатором арендодателю в следующем

порядке: - постоянная часть арендной платы, страховой депозит: ИП ФИО3 – в размере 45%; ИП ФИО3 от имени ФИО1 – в размере 45%; ИП ФИО5 от имени ФИО2 - в размере 10%. - переменная часть арендной платы: ИП ФИО3 – в размере 100% (пункт 2.2).

Постоянная часть арендной платы вносится арендатором на основании выставленного счета путем предоплаты в размере 100% суммы месячной арендной платы не позднее 05 числа текущего месяца… Отсутствие счета не является основанием неоплаты аренды. Обязательства по оплате считаются выполненными, если денежные средства поступили к арендодателю не позднее 05 числа текущего месяца. Расчётный период – предстоящий календарный месяц. Первый арендный платеж арендатор производит в течение 2-х банковских дней после подписания акта приема передачи помещения (пункт 2.4).

Переменная часть вносится ежемесячно путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 5 рабочих дней даты выставления арендодателем счета на оплату за прошедший месяц. Счёт за прошедший месяц арендодатель выставляет до 25 числа текущего месяца (пункт 2.6).

Арендатор обязуется уплатить арендодателю дополнительной платеж в размере 100% постоянной части ежемесячной арендной платы, именуемая «Страховой депозит». Из суммы страхового депозита могут быть удержаны пени, штрафы и возможные расходы арендодателя, указанные в пункте 4.4 договора, убытки, причинённые арендаторов в течение действия договора. Все удержания производятся арендодателем в течение 5 банковских дней после предъявления письменных претензий либо составления одностороннего акта ввиду невозможности направления письменных претензий арендатору… (пункт 2.7).

Во исполнение условий договора, 27.06.2023 ответчик внес на счет ИП ФИО3 денежные средства в размере 31 636 руб. 00 коп. (т.1, л.д. 29-30).

Впоследующем между сторонами подписано дополнительное соглашение от 30.08.2024, согласно которому стороны изменили редакцию пункта:

- 1.3 Приложения № 2 к договору, а именно:

Переменная часть арендной платы включает в себя компенсацию затрат арендодателя на электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, вывоз ТБО, уборка территории, вывоз снега, обслуживание пожарной сигнализации. Компенсация затрат за электроснабжение производится согласно показаний прибора учета, компенсация затрат за остальные поименованные ресурсы производится согласно расчётного метода – пропорционально занимаемой площади. К сумме компенсируемых затрат добавляется 6% сервисный сбор;

- 6.4 договора, а именно: Арендатор до 01.10.2024 оборудует входную группу вывеской (т. 1, л.д. 130).

В нарушение условий договора аренды, ответчик своевременно не произвел оплату арендных платежей.

Согласно представленному расчету, за ответчиком образовалась задолженность по переменной части за август 2024 по 09.12.2024 включительно в размере 35 846 руб. 03 коп., по аренде за период с ноября по 09.12.2024 включительно в размере 50 434 руб. 00 коп. (т. 1, л.д. 146, т. 2, л.д. 10, т. 3, л.д. 13).

Согласно пункту 4.3 договора, в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный

срок арендатор обязан заплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый

день просрочки, но не более 10% от суммы долга.

По расчету истца, размер неустойки составил в размере 8 628 руб. 47 коп. (т. 3, л.д. 13).

Далее, в силу пункта 5.1 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке досрочно

расторгнуть настоящий договор (отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора) и

выселить арендатора в случаях: - нарушения сроков внесения арендной платы более чем на 30 календарных дней; - нарушения сроков внесения арендной платы более двух раз подряд; - использования помещения с нарушением его назначения; - умышленного или по неосторожности ухудшения состояния помещения; - отказа от приемки помещения в срок, установленный пунктом 3.3.1 настоящего договора;

- невыполнение текущего ремонта помещения, предусмотренного условиями договора.

В случае расторжения договора в одностороннем порядке арендодателем по основаниям,

указанным в настоящем пункте, договор считается расторгнутым с момента уведомления арендатора о

расторжении договора.

Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора

предупредив об этом другую сторону за 30 календарных дней (пункт 5.2).

Воспользовавшись предусмотренным правом, ИП ФИО3 22.10.2024 через систему Диадок направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора с просьбой передать помещение по акту приема-передачи 25.11.2024 (т.1, л.д. 31-32).

27.11.2024 истец в адрес ответчика направил претензию с требованием о погашении возникшей задолженности в срок до 28.12.2024 и указанием на возможность проведения зачета либо возврата уплаченных страховых депозитов после осмотра и приемки помещения (т.1, л.д. 43).

Согласно пункту 5.3 договора, при прекращении или расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю в день прекращения договора помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Принятие помещений арендодателем осуществляется по акту приема-передачи… В случае, когда арендатор не возвратил арендованное помещение, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытки, он вправе дополнительно потребовать их возмещения.

09.12.2024 истец составил соглашение о расторжении договора аренды нежилых помещений, а также акт приема-передачи, в котором имеется отметка «арендатор от подписи отказался» (т. 1, л.д. 33-35).

В силу пункта 4.4 договора, в случае если арендатор произвел несогласованное с арендодателем переоборудование, либо изменение помещения, его инженерно-технических коммуникаций и/или другого оборудования, или несогласованное с арендодателем вмешательство в инженерно-технические коммуникации и/или другое оборудование, арендатор обязан:

- уплатить арендодателю штраф в сумме ежемесячной арендной платы за арендуемое помещение в течение 14 календарных дней с момента получения претензии от арендодателя;

- своими силами и за свой счет привести помещение и/или коммуникации в первоначальное положение, либо возместить арендодателю расходы по приведению помещения и/или коммуникаций в первоначальное положение, в случае если арендатор откажется приводить помещении и/или коммуникации в первоначальное положение своими силами.

Если арендуемое помещение в результате действий арендатора или непринятие им необходимых и своевременных мер приведет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств или возмещает ущерб арендодателю в течение 14 календарных дней с момента причинения ущерба (пункт 4.7).

Арендодатель обязан по завершению срока аренды, а также досрочном прекращении договора, принять помещение по акту приема-передачи с учетом нормального износа. При ухудшении состояния помещения, арендодатель составляет дефектную ведомость и калькуляцию на устранение выявленных дефектов помещения (за исключением устранения дефектов нормального износа) и направляет данную ведомость на ознакомление арендатору. Расходы, отраженные в дефектной ведомости оплачиваются арендатором, а в случае его отказа удерживаются из страхового депозита (пункт 3.1.7).

В силу пункта 3.3.14 договора, арендатор обязан сдать помещение по акту приема-передачи арендодателю, с учетом нормального износа по окончанию срока действия договора, а также при досрочном освобождении помещения. При ухудшении состояния, арендатор обязан оплатить в течение 10 календарных дней с момента составления дефектной ведомости, рыночную стоимость ремонта помещения согласно калькуляции, предоставленной арендодателем.

Арендатор обязан возместить арендодателю материальный ущерб, возникший по вине арендатора и его посетителей, в случае аварии, перевозке вещей или других причин повлиявших на данное событие в течение 10 календарных дней с момента письменного обращения арендодателя (пункт 3.3.15).

09.12.2024 ООО «Титан» провело самостоятельный осмотр спорных нежилых помещений и составило заключение, в котором отразило фактическое состояние переданного имущества в адрес арендодателя и по итогам осмотра составило смету по монтажно-восстановительным работам (т.1, л.д. 36-41).

Данные документы направлены в адрес ответчика 13.12.2024 (т.1, л.д. 41-42, 46-48) и оставлены последним без удовлетворения.

Поскольку, по мнению истца, помещение передано в ненадлежащем виде, то ИП ФИО3 проведен ремонт как собственными силами, так и силами нового арендатора, что повлекло причинение истцу убытков.

В подтверждение факта несения убытков представлены чеки об оплате строительных материалов и работ, выписки по счетам (т. 2, л.д. 11-26).

Согласно представленному расчету истца, размер убытков составил 78 864 руб. 00 коп., исходя из расчета 110 500,00 – 31636,00 (депозит) (т. 1, л.д 146, т. 2, л.д. 10, т. 3, л.д. 13).

В силу пункта 4.8 договора, споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны после реализации предусмотренной законодательством процедуры досудебного урегулирования разногласий передают их на рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области (пункт 4.9).

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о погашении задолженности и возмещении ущерба, которое оставлено ООО «Евробоор» без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ООО «Евробоор» обязательств по договору явилось основанием для обращения ИП ФИО3 в арбитражный суд с исковым заявлением.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 64, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом...

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Доказательств наличия разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения до момента обращения истца с настоящим иском в суд, сторонами в материалы дела не представлено.

Таким образом, учитывая положения статей 160, 434, 607 ГК РФ, принимая во внимание наличие в материалах дела доказательств согласования сторонами существенных условий спорного договора во взаимосвязанных документах (договор, акт, дополнительные соглашения) суд приходит к выводу о заключенности договора аренды от 10.06.2023 № 03.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По правилам статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

Системное толкование положений пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора

в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО3 передала ООО «Евробоор» в аренду имущество в соответствии с условиями договора.

За период с ноября по 09.12.2024 за ООО «Евробоор» перед ИП ФИО3 образовалась задолженность по внесению постоянной части арендной платы в размере 50 438 руб. 71 коп., исходя из расчета ноябрь – 39 090 руб. 00 коп., 01 по 09.12.2024 – 11 349 руб. 00 коп.

Доказательств оплаты арендной платы ответчиком за указанный период в заявленном размере в материалы дела не представлено.

Суд, проверив расчет истца, признает его обоснованным и законным с учётом условий договора и дополнительных соглашений к нему.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды в части постоянной части арендной платы в размере 50 438 руб. 71 коп. за период ноябрь-09.12.2024 включительно является законным и обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Далее, по условиям договора с учетом дополнительного соглашения от 30.08.2024, ответчик обязался оплатить истцу переменную часть арендной платы, которая складывается из оплаты коммунальных и иных платежей.

В подтверждение расчета переменной части истцом предоставлены ведомости, счета за соответствующий период (т. 2, л.д. 128-136, 141-150, т. 3, л.д. 1-12, 14-16), а также пропорциональный расчет в процентном соотношении относительно занимаемой площади по договору аренды (т. 2, л.д. 140).

По расчету истца, за ответчиком образовалась задолженность по переменной части за период август 2024 по 09.12.2024 включительно в размере 35 846 руб. 03 коп., при этом истец при расчете задолженности обоснованно применил пропорцию в процентном соотношении занимаемой площади.

Доказательств оплаты переменной части арендной платы ответчиком за указанный период в заявленном размере в материалы дела не представлено.

Суд, проверив расчёт истца в указанной части, полагает его необоснованным, поскольку по расчёту суда, с учетом представленных в материалы дела доказательств, расчёт переменной части больше нежели истец предъявляет ко взысканию с ответчика.

Вместе с тем, в силу статьи 49 АПК РФ суд не может самостоятельно выйти за пределы предмета доказывания, в связи с чем, суд полагает, что требование истца по взысканию задолженности по переменной части за период август 2024 по 09.12.2024 включительно в размере 35 846 руб. 03 коп. является законным и обоснованным.

Суд критически относится к доводу ответчика о том, что в спорном помещении отсутствовало теплоснабжение, поскольку соответствующих доказательств не представлено.

Суд критически относится к доводам ответчика о том, что в нарушение срока договора аренды (до 10.05.2025), истец необоснованно расторг договор аренды в связи с заключением более выгодного договора с новым арендатором, поскольку, по мнению суда, данное право непосредственно принадлежит собственнику помещений, которое должно и может быть реализовано с учетом особенностей норм действующего законодательства.

Суд не принимает контррасчет задолженности ответчика, поскольку он противоречит условиям заключенного договора аренды (т. 2, л.д. 40).

Далее, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой… (пункт 1 статьи 329).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331).

В силу пункта 4.3 договора в случае не внесения арендатором арендной платы в установленный

срок арендатор обязан заплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый

день просрочки, но не более 10% от суммы долга.

Поскольку ответчиком допущено нарушение сроков оплаты арендной платы, требование истца о

взыскании с ответчика неустойки является обоснованным по праву.

По расчету истца, размер неустойки составил за период начиная с 07.10.2024 в размере 8 628 руб.

47 коп., исходя из ограничения 10%. Проверив расчет истца, суд признает его арифметически верным. В связи с чем, с ответчика подлежит взысканию пени в размере 8 628 руб. 47 коп.

Далее, истцом заявлено требование о возмещение ущерба, причинённого действиями ответчика, выразившегося в возврате спорных помещений не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

В подтверждение заявленного требования, ИП ФИО3 представлены фотоматериалы, акт приема-передачи помещений новому арендатору и заключение ООО «Титан».

В обоснование своих возражений, ООО «Евробоор» представлены видео и фотоматериалы спорных помещений.

Оценив представленные по заявленному требованию доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, заслушав доводы сторон, суд исходит из следующего.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

На основании пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В пункте 5 Постановления № 7 Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

По мнению суда, представленное заключение ООО «Титан» не может быть признано относимым и допустимым доказательством по делу в соответствии со статьями 67-68 АПК РФ, поскольку данное лицо осуществляло услугу только по участию в осмотре передачи спорных помещений от ответчика

истцу, в связи с чем, полагать, что отражённые недостатки возникли непосредственно в ходе осуществления предпринимательской деятельности ответчика, - правовых оснований не имеется.

По мнению суда, истец, действуя добросовестно, мог обеспечить проведение осмотра помещений с участием представителей ООО «Титан» в момент передачи спорных помещений непосредственно ООО «Евробоор», по результатам которого представитель ООО «Титан» подготовил заключение и, как следствие, в ходе рассмотрения настоящего спора суд мог бы провести сравнительный анализ состояния нежилых помещений до передачи в аренду и после сдачи спорных помещений арендодателю.

В связи с чем, суд не принимает заключение ООО «Титан», поскольку оно противоречит нормам статей 67-68 АПК РФ.

Действительно, в последующем спорные помещения переданы иному арендатору, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Согласно представленному акту приема-передачи помещений от 09.12.2024, при передаче спорных помещений новому арендатору подробно описано состояние помещений (т. 1, л.д. 103-106), а также представлена справка нового арендатора от 18.03.2025, согласно которой новым арендатором осуществлен ремонт помещений в бывшем помещении ООО «Евробоор» на общую сумму 87 000 руб. 00 коп. (т. 1, л.д. 108).

Вместе с тем, в материалы дела представлены фото и видео материалы как истцом, так и ответчиком, в ходе просмотра в судебном заседании которых установлено следующее (т. 1, л.д. 145, 147-150, т. 2, л.д. 28-33, 35-36 материальные носители – диски, 44-62, 64-71).

Так, ранее в арендуемых помещениях находилась столовая, что не оспорено в ходе судебного разбирательства.

Исходя из фото и видео материалов, отражающих состояние спорных помещений в момент передачи в аренду ООО «Евробоор» следует, что помещения находились в неудовлетворительном состоянии, а именно: потёртые стены бежевого цвета, повреждённый навесной потолок, повреждения стен (имеются отверстия), повреждения напольной кафельной плитки (сколы, трещины). Кроме того, имеются загрязнения на стенах, потолке, окнах, полу, повреждена облицовка межкомнатных дверей, повреждены плинтуса (особенно углы и в прилегании к дверям), повреждены подоконники и откосы.

Данные обстоятельства в ходе судебного разбирательства не оспорены.

Впоследующем, ответчик как арендатор своими силами и за счет своих средств произвел ремонт – шпатлевание, грунтовка, покраска стен, тонирование стекол входной группы, уборка помещения в целом (потолок, стены, окна, пол, трубы).

Данные обстоятельства подтверждаются фотоматериалами ответчика и не оспорены истцом.

При этом суд обращает внимание, что после проведенного ремонта повреждения и дефекты, которые не влияли на осуществление предпринимательской деятельности ответчика в спорных помещениях остались без изменения (пол, потолок, плинтуса).

По мнению суда, фактически в представленных истцом и ответчиком фотографиях в момент передачи спорных помещений в аренду и в момент сдачи спорного помещения арендодателю, отраженные повреждения и дефекты тождественны (например, углы, напольная кафельная плитка, облицовка входных межкомнатных дверей, навесной потолок), что свидетельствует о возврате арендуемых помещений ответчиком в первоначальном состоянии после ремонта с учетом нормального износа.

Оценив представленные по требованию доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд полагает, что ответчик возвратил истцу помещение в техническом исправном состоянии с учётом нормального износа.

Вместе с тем, по мнению суда, обеспечительный платеж в виде «Страхового депозита», согласно условиям договора и дополнительных соглашений, призван покрыть убытки истца на нормальный износ нежилого помещения при использовании его в своей предпринимательской деятельности арендатором.

В связи с чем, обеспечительный платеж, внесённый ООО «Евробоор» 27.06.2023 платежным поручением № 357 в размере 15 818 руб. 00 коп. (т. 1, л.д. 29) подлежит учету в части требования о возмещении ущерба. В связи с проведённым зачетом, требование о взыскании в судебном порядке ущерба в размере 94 682 руб. 00 коп., исходя из расчета 110500,00 – 15818,00, не подлежит удовлетворению.

Суд критически относится к доводам истца о причинении ущерба входной группы в нежилое помещение, а именно отрыв части тонировки на двери, поскольку исходя из представленной фотографии, поскольку при передаче помещения в аренду данная тонировка отсутствовала и фактически произведена силами ответчика. Более того, данные действия не могут причинить ущерб помещению,

поскольку не влияют на техническое состояние как помещения, так и входной группы в целом, а также данную пленку возможно убрать собственными силами.

При таких обстоятельствах, суд полагает об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования в указанной части в полном объёме.

Далее, как указано ранее, согласно условиям договора, ответчиком внесен депозитный платеж в размере 15 818 руб. 00 коп. платежным поручением № 358 от 27.06.2023.

Вместе с тем, как указано ранее в ходе рассмотрения требования о взыскании ущерба, с ответчика удержан страховой депозит в размере 15 818 руб. 00 коп., соответственно, удержание второго страхового депозита на аналогичную сумму со стороны истца является незаконным и необоснованным.

Соответственно, суд учитывает данный платеж в качестве погашения задолженности в части взысканной неустойки и задолженности в части переменной части арендной платы. В связи с чем, с учётом проведенного зачета в судебном порядке, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца задолженность в части переменной части арендной платы в размере 28 656 руб. 50 коп., исходя из расчета (35846,03 + 8628,47) – 15 818,00.

Вместе с тем, при оглашении резолютивной части судом допущена арифметическая ошибка, которая подлежит исправлению в настоящем судебном акте на основании статьи 179 АПК РФ. Соответственно, в резолютивной части судебного акта от 24.09.2025 вместо 28 296 руб. 50 коп. следует считать 28 656 руб. 50 коп.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно материалам дела, истец уплатил в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 461 руб. 00 коп., что подтверждается платёжным поручением № 68 от 12.02.2025 (т. 1, л.д. 7).

Поскольку исковые требования удовлетворены фактически в части на сумму 94 913 руб. 21 коп. (50438,71 + 35846,03 + 8628,47), то государственная пошлина распределяется между сторонами пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 удовлетворить в части.

Взыскать с ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Евробоор» в пользу истца - индивидуального предпринимателя ФИО3 задолженность по договору аренды от 10.06.2023 № 03 в части постоянной части арендной платы в размере 50 438 руб. 71 коп. за период ноябрь-09.12.2024 включительно, в части переменной части арендной платы в размере 28 656 руб. 50 коп. и в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 7 477 руб. 00 коп.

В остальной части в удовлетворении искового заявления отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья подпись И.А. Горлатых

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии судебного акта на бумажном носителе может быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Кабинет информационно-справочной службы № 132, телефон <***>, факс <***>, е-mail: chel@chel.arbitr.ru.Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела в первой инстанции можно получить на Интернет - сайте Арбитражного суда Челябинской области: http://www.chelarbitr.ru