Решение от 1 апреля 2019 г. по делу № А65-37205/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-37205/2018

Дата принятия решения – 01 апреля 2019 года.

Дата объявления резолютивной части – 28 марта 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Хуснутдиновой А.Ф.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Мурадымовой Г.И.,

рассмотрев 28 марта 2019 года в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Закрытому акционерному обществу «Фит-Девелоп», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка №2919 от 26.05.2004, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 7 115 554 руб., штрафа в размере 292 448 руб.,

при участии представителей:

от истца – ФИО1, по доверенности от 21.09.2018,

от ответчика- ФИО2, по доверенности от 10.01.2019, ФИО3 по доверенности от 28.03.2019,

от третьего лица: ПАО Банк «ВТБ»- не явились,

установил:

Муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования <...> (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Закрытому акционерному обществу «Фит-Девелоп», г.Казань (ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка №2919 от 26.05.2004, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 7 115 554 руб., штрафа в размере 292 448 руб.

28.03.2019 от третьего лица поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Истец иск поддержал, пояснил, что согласно справки, составленной органами земельного контроля ответчик помимо фитнес центра, использует земельный участок под пункты общественного питания, в связи с чем при расчете размера арендной платы считает необходимым применение поправочного коэффициента 4, просил иск удовлетворить.

Ответчик иск не признал, считает использование ответчиком земельного участка в период с 01.01.2015 по 30.06.2018 под пункты общественного питания истцом не доказанным, расчет размера арендной платы должен производиться, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, и применяется к назначению объекта, а не вида деятельности, ответчиком здание используется под фитнес-центр. Кроме того, согласно ГОСТу Национального стандарта Российской Федерации 57116-2016 «Фитнес-услуги. Общие требования к фитнес-объектам» к дополнительным фитнес-зонам относятся специально оборудованные помещения для предоставления дополнительных фитнес-услуг в соответствии с ГОСТ Р 56644, в том числе фитнес-бар или предприятия питания других типов, СПА-зону (СПА-салон), салон красоты, солярии, детскую игровую комнату, помещения для реабилитации и комнаты отдыха для посетителей, что ответчиком не нарушено, просил в иске отказать.

Как следует из материалов дела, 26.05.2004 между Администрацией города Набережные Челны (арендодатель) и ООО «Компания «Сувар-Казань» (арендатор) был заключен договор аренды №2919, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 1,3125 га, с кадастровым номером 16:52:050101:0023, расположенный по адресу: г.Набережные Челны, на территории 3 зоны, пр.Чулман напротив 42 микрорайона, для строительства фитнес-центра, из них: 0,3805 га – для строительства здания фитнес-центра, 0,9320 га – под благоустройство (п.1.1. договора) (т.1 л.д.14-17).

В соответствии с п.2.1. договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом в размере 339 785 руб.

Земельный участок передан ООО «Компания «Сувар-Казань» по акту приема-передачи от 26.05.2004 (т.1 л.д.18).

Согласно п.2.3. договора размер арендной платы не является фиксированным, подлежит изменению в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативным правовых актов федеральных, республиканских органов власти или местных представительных органов власти ставок налогообложения, повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога, базовых ставок арендной платы. При этом корректируется также размер арендной платы за истекший год, который включается в ежегодный расчет отдельной строкой.

Договор зарегистрирован Филиалом №2 ГРП при МЮ РТ в г.Набережные Челны 21.09.2004 (т.1 л.д.38).

07.08.2009 между ООО «Компания «Сувар-Казань» и ООО «Фитнес-Центр Набережные Челны» в связи с приобретением объекта недвижимости: помещения 1 этажа №84-86 и цокольного этажа №4, 8-24, 30, 32, 34-57, 59-69 в здании Фитнес-центра с гостевой автостоянкой, площадью 2019,9 кв.м.; помещения 1 этажа №50-57, 58а, 60-64, 66, 67, 68-80, 82-83, 132-133, площадью 294,4 кв.м.; нежилые помещения в здании Фитнес-Центра с гостевой в автостоянкой, общей площадью 5 610,5 кв.м., этаж цокольный, 1, 2, техн.этаж, расположенные по адресу: <...> заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды №2919 от 26.05.2004 ООО «Фитнес-Центр Набережные Челны» (т.1 л.д.20-23).

01.06.2011 между ООО «Фитнес-Центр Набережные Челны» и ЗАО «Фит-Девелоп» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды №2919 от 26.05.2004 (т.1 л.д.24-26).

Земельный участок передан ЗАО «Фит-Девелоп» по акту приема-передачи от 01.06.2011 (т.1 л.д.27).

Отделом контроля за использованием земли и сохранности земельных насаждений МКУ «Управления административно-технической инспекции при ИК МО г.Набережные Челны» 24.09.2018 составлена справка №128, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 16:52:050101:0023, площадью 13 125 кв.м., предоставлен ЗАО «Фит-Девелоп» для строительства Фитнес-центра. На момент обследования земельный участок частично огорожен, частично замощен. На земельном участке расположены: 3-этажное, нежилое здание, используемое под фитнес-центр, кафе; два КПП; хоз.постройки (т.1 л.д.28, 29-34).

Истец полагая, что за пользование земельным участком следует применять ставку земельного налога 1,35% и поправочный коэффициент 4, произвел расчет размера аренды земельного участка, согласно которому ответчик ежемесячно обязан оплачивать по 731 120 руб.

Так по расчетам истца за период с 01.10.2015 по 30.06.2018 задолженность ответчика составила 7 115 554 руб., в связи с нарушением обязательства по своевременной оплате арендных платежей Комитет в соответствии с п.10.3. договора начислил штраф в размере 292 448 руб. и 04.10.2018 в адрес ответчика направил претензию исх.№06/754п от 04.10.2018, в которой просил оплатить задолженность и по истечении 10 дней установленного для добровольного погашения задолженности предложил расторгнуть договор аренды (т.1 л.д.9).

Поскольку претензия Обществом оставлена без ответа, требование без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, суд пришел к следующим выводам.

Суд установил, что договор №2919 от 26.05.2004 по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 ГК РФ.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата. В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносит арендную плату.

В силу ч.4 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст. 307-309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В Республике Татарстан порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и государственная собственность на которые не разграничена, определен постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 №74 «Об арендной плате за землю» (далее Постановление КМ РТ № 74).

Данным постановлением установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка (как составляющая ставки земельного налога) и поправочный коэффициент.

Поправочный коэффициент в свою очередь применяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Таким образом, целевое назначение и разрешенное использование земельного участка являются одним из существенных условий эксплуатации земельного участка.

Земли конкретной категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Помимо категории земель дополнительным критерием детализации правового режима земель выступает разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий. Общие принципы и порядок проведения такого зонирования территорий устанавливаются федеральными законами. Так, порядок проведения градостроительного зонирования территорий установлен Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ).

Согласно статье 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3 статьи 37 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Вместе с тем, статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, т.е. земельный участок должен использоваться в соответствии с категорией, к которой он отнесен, и в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Виды использования земельных участков, выделенных в Постановлении КМ РТ № 74, также не в полной мере соответствуют данному классификатору утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.07.2008 за ООО «Компания «Сувар-Казань», на основании акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией №44П-183-5 ОТ 29.03.2005, зарегистрировано право собственности на объект недвижимости: здание Фитнес-центра с гостевой автостоянкой, назначение нежилое, 2-этажное, общей площадью 7924,8 кв.м., инв.№268, лит.А, за кадастровым номером 16:52:050101:0023:0010 (т.1 л.д.98), который в последующем был приобретен ответчиком.

Из выписки из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 01.10.2018 следует, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:52:050101:0023, расположенного по адресу: РТ, <...> напротив 42 микрорайона, под фитнес-центр (т.1 л.д.35-36).

Таким образом, оценив в совокупности, представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришёл к выводу о том, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:52:050101:0023 предполагает размещение фитнес-центра.

Доказательств иного суду не представлено.

Довод истца о том, что справкой №128 от 24.09.2018, составленной Отделом контроля за использованием земли и сохранности земельных насаждений МКУ «Управления административно-технической инспекции при ИК МО г.Набережные Челны» подтверждается эксплуатация земельного участка в том числе и под пункты общественного питания, суд, считает несостоятельным, поскольку указанная справка составлена за сроками предъявленных требований (01.10.2015 по 30.06.2018), доказательств нахождения в спорный период пунктов общественного питания истцом не доказано.

Представленные ответчиком договор субаренды таким доказательством служить не могут, поскольку не подтверждают доводов истца.

Постановлением КМ РТ №74 в отношении вида разрешенного использования земельного участка «под спортивные объекты и сооружения» установлен повышающий коэффициент 0,17, решением Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09.11.2015 №3/4 «О земельном налоге», от 09.11.2016 № 11/6 установлены налоговые ставки земельного налога, в том числе в отношении земельных участков, занятых объектами, используемыми для оказания услуг в сфере физической культуры и спорта, с даты ввода объекта в эксплуатацию установлена ставка – 0,85%, процента от кадастровой стоимости.

Таким образом, применение в расчете арендной платы повышающего коэффициента 4 и ставки земельного налога – 1,35%, прямо противоречит требованиям указанных нормативно-правовых актов, поскольку не соответствует разрешенному использованию земельного участка. Подлежит применению коэффициент 0,17, ставка земельного налога - 0,85%.

Истцом ко взысканию предъявлен период с 01.10.2015 по 30.06.2018.

Кадастровая стоимость земельного участка в 2015 году составила 51 480 968,86 руб., в период с 2016 по 2018 годы составила 54 157 031,25 руб., что сторонами не оспаривается.

Таким образом, размер ежегодной арендной платы в 2015 году за земельный участок с кадастровым номером 16:52:050101:0023 площадью 13 125 кв.м. составил 74 390 руб. (51 480 968,86 руб. х 0,85% х 0,17) или 18 597,50 руб. в квартал, в период с 2016 по 2018 годы составил 78 256,91 руб. (54 157 031,25 руб. х 0,85% х 0,17) или 19 564,23 руб. в квартал.

В соответствии с п.2.1. договора арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее 15 числа месяца следующего за отчетным кварталом, за спорный период с 01.10.2015 по 30.06.2018 ответчиком подлежало уплате – 214 239,80 руб.

Судом установлено, что ответчиком в период с 01.10.2015 по 30.06.2018 было уплачено 214 240 руб. (т.1 л.д.120-135), что также отражено истцом в расчете задолженности (т.1 л.д.6), с указанием в платежных поручениях за аренду земельного участка по договору №2919 от 26.05.2004.

Как пояснил, представитель ответчика в судебном заседании платежи вносились своевременно в соответствии с условиями договора до 15 числа месяца следующего за отчетным кварталом.

Таким образом, задолженность ответчика перед истцом за спорный период отсутствовала.

В силу ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Исходя из вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении иска в части взыскания долга.

Истец, считая, что по состоянию на 30.06.2018 ответчик допустил просрочку в оплате арендных платежей в сумме 7 115 554 руб. в соответствии с п.10.1. договора просил взыскать с Общества штраф в сумме 292 448 руб., что составляет 10% от годовой арендной платы 2 924 479,69 руб.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.10.3. договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% суммы годовой арендной платы в случае существенного нарушения условий договора. При этом в расчет берется сумма годовой арендной платы, установленная на момент нарушения, во всех остальных случаях нарушения условий договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 5% суммы годовой арендной платы.

Указанный пункт договора не предусматривает взыскание суммы штрафа за каждый квартал.

Особенность применения штрафа состоит в том, что он исчисляется только в процентах и только от суммы нарушенного обязательства и представляет собой денежную сумму, разово выплачиваемую нарушителем обязательства.

Судом установлено, что ответчиком была допущена просрочка в оплате на 2 дня за I квартал 2018 года (т.1 л.д.133), что не является существенным нарушением, в связи с чем суд не находит оснований для начисления штрафных санкций на ответчика.

Более того, на момент предъявления истцом претензии о необходимости оплатить задолженность в сумме 7 115 554 руб. фактически у ответчика задолженность не имелась.

Учитывая, что судом произведен перерасчет размера арендной платы, наличие просрочки в оплате на дату направления истцом претензии о погашении задолженности судом не установлено, суд отказывает Комитету в удовлетворении иска в полном объеме, в том числе и части расторжения договора аренды земельного участка №2919 от 26.05.2004.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле пропорционально удовлетворенным требованиям.

Учитывая, что истцу в иске отказано, а в силу действующего законодательства Комитет освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

В иске отказать

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья А.Ф.Хуснутдинова