Решение от 1 ноября 2018 г. по делу № А32-9546/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-9546/2018

г. Краснодар«01» ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2018 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 01 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-9546/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Башня» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район

о признании незаконным отказа в предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - администрации муниципального образования Динской район, администрации Новотитаровского сельского поселения,

при участии в судебном заседании представителя ООО «Башня» - Пучок Н.Е. (по доверенности от 23.04.2018), представителя администрации муниципального образования Динской район, управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район – ФИО1 (по доверенностям от 15.01.2018, 27.01.2017),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Башня» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее – управление) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ управления от 17.08.2017 №10.01-08/3698 в заключении договоров аренды земельных участков;

- обязать заключить договоры аренды на земельные участки площадью 1628 в. М с кадастровым номером 23:07:0201239:620 и площадью 2016 кв. м с кадастровым номером 23:07:0201239:619, расположенные по адресу: ст. Новотитаровская, ул. Крайняя, 2/7.

Заявление мотивировано следующим. Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201239:61 площадью 3 734 кв.м на основании договора аренды от 21.09.2012 №0700003224. Постановлением администрации Новотитаровского сельского поселения от 20.02.2016 №140 земельный участок разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201239:620 и 23:07:0201239:619, с разрешенным использованием: под нежилым зданием – павильоном. Постановлением администрации Новотитаровского сельского поселения от 13.10.2016 №806 вид разрешенного использования земельных участков изменен с «под нежилым зданием – павильоном» на «производственные площадки предприятий». В мае 2017 года общество обратилось с заявлением о заключении договоров аренды на указанные земельные участки, однако в письме от 17.08.2017 №10.01-08/3698 управление отказало в заключении договоров аренды земельных участков, сославшись на уменьшение кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков по сравнению с кадастровой стоимостью первоначального земельного участка. Право общества на заключение договоров аренды на вновь образованные земельные участки следует из подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 и подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением от 16.05.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация муниципального образования Динской район, администрация Новотитаровского сельского поселения.

Общество обратилось с ходатайством об уточнении исковых требований, в котором просило:

- признать отказ управления имущественных отношений Динского района от 17.08.2017 №10.01-08/3698 в заключении договоров аренды недействительным;

- обязать ответчика в течение 30 дней предоставить проект договоров на образованные земельные участки с кадастровым номером 23:07:0201239:620 площадью 1 628 кв. м и с кадастровым номером 23:07:0201239:619 площадью 2 016 кв. м, расположенные по адресу: ст. Новотитаровская, ул. Крайняя, 2/7а.

Определением от 25.07.2018 ходатайство от 25.07.2018 об уточнении исковых требований удовлетворено.

В судебном заседании, состоявшемся 25.09.2018, представитель общества просил заявленные требования удовлетворить. Представитель администрации и управления просил в заявленных требованиях отказать. Администрация Новотитаровского сельского поселения направила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие.

Обществом также было заявлено ходатайство о восстановлении трехмесячного срока на обжалование отказа управления в заключении договоров аренды земельных участков.

Ходатайство общества о восстановлении трехмесячного процессуального срока на обжалование отказа управления в заключении договоров аренды земельных участков, с учетом обоснования данного ходатайства действиями общества по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка, подлежит удовлетворению.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, на одном из двух испрашиваемых обществом в аренду земельных участках (кадастровый номер 23:07:0201239:619) расположен объект недвижимости, который был продан по договору купли-продажи от 10.04.2015 ФИО2 (кадастровый номер здания на момент продажи – 23:07:0201239:0:17, площадь здания 627,9 кв. м). Право собственности общества на данное здание - павильон было зарегистрировано в ЕГРП 23.01.2003 на основании договора купли-продажи от 03.12.2001.Право собственности ФИО2 на здание – павильон зарегистрировано в ЕГРП 22.04.2015 на основании договора купли-продажи с обществом от 10.04.2015, зданию присвоен новый кадастровый номер 23:07:0201239:123.

В судебном заседании представитель общества пояснил, что обществом испрашивается право аренды на указанный земельный участок, на котором расположен принадлежащий ФИО2 объект недвижимости, с тем, чтобы переуступить впоследствии ФИО2 права арендатора земельного участка. В письменных пояснениях от 24.09.2018 общество также пояснило, что ФИО2 не имеет возможности переоформить права на земельный участок, оспариваемым отказом нарушаются права ФИО2 как собственника объекта недвижимости на оформление договора аренды на земельный участок под этим объектом.

Между тем, общество не наделено правами представлять и защищать интересы ФИО2 в настоящем процессе, оно обращалось и в управление с заявлением о заключении договоров аренды вновь образованных земельных участков, и в арбитражный суд с настоящим заявлением, от своего имени и в целях предоставления земельных участков в аренду обществу, а не ФИО2

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0201239:619 расположен объект недвижимости, принадлежащий ФИО2 на праве собственности, зарегистрированном в ЕГРН в 2015 году, общество не вправе претендовать на предоставление ему этого земельного участка в аренду и требовать заключения договора аренды данного земельного участка.

Относительно земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201239:620 суд отмечает, что его предоставление в аренду обществом испрашивается в связи с возведением на данном участке нового объекта недвижимости – нежилого здания общей площадью 256,3 кв. м с кадастровым номером 23:07:0201239:586, право собственности общества на которое зарегистрировано 29.01.2015 на основании разрешения на строительство от 21.04.2014 и разрешения на ввод в эксплуатацию от 04.12.2014 №Ru 23508306-121.

Строительство данного объекта велось на первоначальном земельном участке с кадастровым номером 23:07:0201239:61, предоставленным обществу в аренду по договору от 21.09.2012 №0700003224, заключенному управлением и обществом.

Между тем, как следует из данного договора, земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201239:61 общей площадью 3734 кв.м предоставлен обществу с разрешенным использованием «под нежилым зданием – павильоном».

Для строительства указанный земельный участок обществу не предоставлялся.

Между тем, арендатор земельного участка связан тем видом разрешенного использования, который указан в договоре аренды, и не может менять его произвольно, минуя установленный земельным законодательством порядок предоставления находящихся в государственной собственности земельных участков для строительства.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять разрешенное использование земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа поддерживает следующий правовой подход: «Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 №1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков» (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2018 по делу №А32-37765/2016, от 19.03.2018 по делу №А32-16772/2017, от 01.09.2016 по делу №А32-11191/2015).

Таким образом, общество не вправе было использовать предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201239:61 с разрешенным использованием «под нежилым зданием – павильоном» для строительства нового объекта недвижимости без проведения публичных процедур предоставления земельного участка для строительства. Доказательств соблюдения публичных процедур предоставления земельного участка для строительства (организация и проведение торгов для сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка) не представлено.

Определением от 25.07.2018 суд предложил обществу предоставить пояснения о соблюдении публичной процедуры предоставления земельного участка для строительства объекта недвижимости с кадастровым номером 23:07:0201239:586, в том числе постановление администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка; аналогичные доказательства было поручено представить администрации Новотитаровского сельского поселения, администрации Динского района.

В судебное заседание 25.09.2018 такие доказательства предоставлены не были, за исключением копии разрешения на строительство от 21.04.2014.

При таких обстоятельствах строительство на предоставленном в аренду земельном участке нового объекта недвижимости носило незаконный характер, поскольку не соответствовало цели предоставления земельного участка и виду его разрешенного использования, предоставление земельного участка для строительства нового объекта недвижимости осуществлено не было, в связи с чем, вновь построенный обществом объект, возведенный на не предоставленном для целей строительства земельном участке, отвечает признакам самовольной постройки (статья 222 ГК РФ).

Регистрация обществом права собственности на являющийся самовольной постройкой объект не создает на стороне общества права требовать предоставления ему в аренду земельного участка для такого объекта.

Арбитражный суд также соглашается с мотивировкой оспариваемого отказа управления в заключении договоров аренды земельных участков, поскольку разрешенное использование вновь образованных земельных участков не соответствует разрешенному использованию земельного участка, из которого они образованы (пункт 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Башня» (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по заявлению в размере 3 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков