Решение от 11 мая 2025 г. по делу № А39-10205/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело № А39-10205/2024
город Саранск
12 мая 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 12 мая 2025 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем Саушевой С.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску  общества с ограниченной ответственностью «Домоуправление № 33» (ОГРН <***>, ИНН<***>) к Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности,

от ответчика: ФИО2 - представителя по доверенности (после перерыва), ФИО3, представителя по доверенности (до перерыва),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Домоуправление №33" обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к Администрации городского округа Саранск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Мордовия, городской округ Саранск, <...>.

На день вынесения решения истец просит урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией городского округа  Саранск (продавец) и ООО "Домоуправление №33 " (покупатель) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи Имущества, указанного в пункте 1.2. настоящего Договора, составляет:

- 4046000 (четыре миллиона сорок шесть тысяч) руб. 00 коп., в т.ч. НДС 20 %;

- 3371667 (три миллиона триста семьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) руб. 00 коп. без учета НДС.

В порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации (пп.12 п.2 ст.146 НК РФ), НДС не облагается.».

К участию в деле привлечены в  качестве  третьих лиц,  не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ», общество с ограниченной ответственностью «Титул».

Ответчик уточненные исковые требования оспорил, указав, что условия договора о цене отчуждаемого имущества им не устанавливались, а были определены в соответствии с требованиями закона на основании оценки имущества в целях определения его рыночной стоимости.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

На основании Протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 12.09.2023 №13 между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью  "Домоуправление №33 " (арендатор) заключен договор аренды от 22 сентября 2023 г. №647/23-Ар, в соответствии с которым обществу в аренду сроком на пять лет предоставлено принадлежащее городскому округу Саранск нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 137,8 кв.м, для организации обслуживания жилищного фонда.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 14 ноября 2023 г.  

Во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" постановлением Администрации городского округа Саранск от 10 октября 2024 г. №1616 утверждено решение об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 137,8 кв.м,

В решении об условиях приватизации муниципального имущества (спорного нежилого помещения) указан способ приватизации – реализация права преимущественного приобретения объекта арендатором. Выкупная цена помещения – 8758620 руб. с учетом НДС.

 Сообщением №5862-исх. от 16.10.2024 Администрация городского округа Саранск предложила обществу реализовать право преимущественного выкупа спорного помещения. К сообщению приложен проект договора купли-продажи  и решение об условиях приватизации арендуемого помещения. Выкупная стоимость нежилого помещения определена на основании отчета №3041/04 от 27.09.2024, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ» , Администрацией в размере 8758620 руб. с учетом НДС, 7298850 руб. без учета НДС.

 Общество «Домоуправление №33» направило в адрес Администрация городского округа Саранск возвратило подписанный с протоколом разногласий проект договора купли-продажи нежилого помещения, с указанием стоимости нежилого помещения: 3791274 руб. с учетом НДС, 3159395 руб. без учета НДС.

Несогласие с предложенной Администрацией выкупной стоимостью нежилого помещения послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества, что следует из положений части 4.1 статьи 4 Закона.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

По указанной причине обществом не был подписан предложенный Администрацией проект договора купли-продажи в течение тридцати дней с момента его получения и направлен протокол разногласий.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса, признается новой офертой.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае не подписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.

Возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества.

Учитывая данные обстоятельства, в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом с согласия сторон была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.  по состоянию на 10 октября 2024 г.

По заключению эксперта ФИО4 (АНО «Пензенская судебная экспертиза») от 01.04.2025 №ЗЭ/2025-24 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 13:23:1101095:1641, общей площадью 137,8 кв.м, по состоянию на 10 октября 2024 г. составила сумму 4046000 руб. с учетом НДС, 3371667 руб. без учета НДС.

Истец с выводами эксперта согласился, уточнив в связи с этим исковые требования.

Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Сомнений выводы эксперта у суда не вызвали, в связи с этим в качестве достоверной рыночной стоимости выкупаемого истцом нежилого помещения принимается цена в размере 4046000 руб. с учетом НДС, 3371667 руб. без учета НДС. 

На основании изложенного, в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса РФ спорные условия договора судом утверждаются в следующей редакции:

пункт 2.1. договора утвердить в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи Имущества, указанного в пункте 1.2. настоящего Договора, составляет:

- 4046000 (четыре миллиона сорок шесть тысяч) руб. 00 коп., в т.ч. НДС 20 %;

- 3371667 (три миллиона триста семьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) руб. 00 коп. без учета НДС.

В порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации (пп.12 п.2 ст.146 НК РФ), НДС не облагается.».

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ понесенные истцом судебные расходы по оплате госпошлины в размере 50000 руб., по оплате экспертного исследования в размере 20000 руб. относятся на ответчика и подлежат возмещению истцу.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении между обществом с ограниченной ответственностью «Домоуправление № 33» (ОГРН <***>, ИНН<***>) и Администрацией городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Мордовия, городской округ Саранск, <...>, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи Имущества, указанного в пункте 1.2. настоящего Договора, составляет:

- 4046000 (четыре миллиона сорок шесть тысяч) руб. 00 коп., в т.ч. НДС 20 %;

- 3371667 (три миллиона триста семьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) руб. 00 коп. без учета НДС.

В порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации (пп.12 п.2 ст.146 НК РФ), НДС не облагается.».

 Взыскать с Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Домоуправление № 33» (ОГРН <***>, ИНН<***>) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 50000 руб., по оплате судебной экспертизы в размере 20000 руб.   

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                          Р.К. Юськаев