Решение от 13 февраля 2020 г. по делу № А03-19266/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

_____________________________________________________________________________________________

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А03- 19266/2019
г. Барнаул
13 февраля 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2020г.

Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2020г.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью " Магазин № 16 "Продтовары Центрального района" к Администрации города Барнаула Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, о признании права собственности на объект недвижимого имущества Литер Б – здание Магазина (пристройка) двухэтажного с подвалом общей площадью 306 кв.м., расположенного по адресу: <...>,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаул, Управления имущественных отношениях Алтайского края, комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, УК «Центральная».

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО2, доверенность от 26.08.2019, диплом ВСВ 0678965, ФИО3, доверенность от 26.08.2019, диплом ВСГ 2683187

от третьих лиц – Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаул - ФИО4, доверенность от 30.12.2019, диплом 102224 0569610,

от комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула- ФИО5, доверенность, диплом АВС 051390,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Магазин № 16 "Продтовары Центрального района" (далее - общество, ООО "Магазин N 16 "Продтовары Центрального района") обратилось с исковым заявлением к Администрации города Барнаула Алтайского края о признании права собственности на объект недвижимого имущества Литер Б – здание Магазина (пристройка) двухэтажного с подвалом общей площадью 306 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, УК «Центральная».

Исковые требования со ссылкой на ст. 615, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), ст. 2, 14, 8, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее-ГрК РФ) мотивированы строительством объекта капитального строительства по окончании срока действия разрешения на строительства и прекращения действия договора аренды земельного участка, между тем на дату завершения строительства земельный участок был ему предоставлен для целей строительства, что влечет возникновение права собственности истца на спорное здание магазина (пристройка).

Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула и его представитель ФИО4 возражали против удовлетворения иска в полном объеме согласно письменного отзыва на иск, указав, что разрешение на строительство и градостроительный план земельного участка для размещения объекта- магазина (здание двухэтажное с подвалом) по вышеуказанному адресу комитетом не выдавалось, права на земельный участок под спорным объектом у истца отсутствуют, объект расположен в III поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, истец не принимал мер к легализации самовольной постройки.

Представитель комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула подтвердил наличие прав истца на земельный участок на начало строительства.

УК «Центральная» надлежаще извещена о дате судебного заседания, между тем мотивированный отзыв не представила.

Управление имущественных отношениях Алтайского края, УК «Центральная» явку своих представителей в настоящее судебное заседание не обеспечили, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени его проведения, в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, обществу принадлежат на праве собственности нежилое помещение Н7 площадью 204,1 кв. м; нежилое помещение Н6 площадью 519,3 кв. м; квартира, площадью 86,1 кв. м, расположенные по адресу: <...>, литер "А".

Указанные помещения являются неотъемлемой частью (пристроем) единого объекта капитального строительства многоквартирного жилого дома литер "А", расположенного по адресу: <...>.

Данный жилой дом состоит из 5 этажей с подвалом по периметру всего дома. На первом этаже дома находятся офисные и торговые нежилые помещения. Площадь жилого многоквартирного дома с лоджиями, балконами, коридорами и лестничными клетками составляет 3854,3 кв. м. Площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, составляет 4086 кв. м.

В настоящее время ООО "Магазин N 16 "Продтовары Центрального района" к фасаду дома со стороны пр. Социалистического в целях ведения коммерческой деятельности и извлечения прибыли, возведена 2-этажная капитальная постройка с цокольным этажом (литер "Б"). При этом вновь возведенная постройка была соединена на уровне второго этажа дома с квартирой N 1 площадью 86 кв. м, которая находится в собственности у общества. Подвал пристройки и технический подвал жилого дома, где находятся общие инженерные коммуникации, также соединены.

Из материалов дела следует, что 26.02.2015 общество обращалось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к администрации г. Барнаула о признании права собственности на указанную самовольную постройку. Определением Арбитражного суда Алтайского края от 05.08.2015 производство по делу № А03-392/2015 прекращено в связи с отказом истца от иска.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 03.08.2016г. отменено в части решение Центрального районного суда г. Барнаула от 03.08.2016 по делу №2-27/2016 и принято новое решение о признании незаконными действий магазина по реконструкции и переоборудованию общего имущества жильцов дома по пр. Социалистическому, 78 в г. Барнауле и по обустройству дополнительных проемов в боках несущих конструкций дома- торцевой и фасадной стенах, фундамента, перекрытия, по монтажу системы вентиляции и обязал истца произвести работы по восстановлению несущих конструкций дома и восстановлению земельного участка путем приведения его в состояние, существовавшее до возведения металлических конструкций тамбура.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Центрального района г. Барнаула от 11.02.2020г. ФИО6 окончено исполнительное производство № 80899/17/22020-ИП от 14.11.2017, возбужденное ФИО7 на основании исполнительного документа исполнительный лист (1) № ФС 010912648 от 17.08.2016, выданного Центральным районным судом г. Барнаула по делу №2-27/2016 на том основании, что согласно совершения исполнительных действий и согласно заключения эксперта 004-01.20 от 17.01.2020 требования исполнительного документа выполнены в полном объеме.

Истец, полагая, что спорный объект возведен на основании разрешения на строительства и на дату завершения строительства земельный участок был ему предоставлен для целей строительства, а право собственности обществом не оформлено, обратился в суд с настоящим иском.

Из материалов дела следует, что Актом о выборе земельного участка для строительства от 23.08.2004 №98 согласован для строительства магазина (пристройки) участок примерной площадью 0,0270 га.

Постановлением администрации г.Барнаула от 21.06.2005 №1750 ООО «Магазин №16 «Продтовары Центрального района») предварительно согласовано место размещения магазина (пристройки) на земельном участке примерной площадью 0,027га по проспекту Социалистическому, 78, срок действия постановления 3года со дня его принятия.

Согласно п.4 указанного постановления №1750 истец был обязан: разработать проектную документацию со сводным сметным расчетом стоимости на строительство в соответствии с действующими СНИПами, АПЗ и согласовать её с комитетом по архитектуре и развитию города (п.4.1 постановления); оформить правоустанавливающие документы на земельный участок в управлении администрации города по земельным ресурсам, землеустройству и геодезии (п.4.2); получить разрешение на строительство (п.4.3); определить обоснованным проектом объем выноса водопроводной сети Д- 100 мм, канализационной сети, телефонного кабеля, подпадающих под пятно застройки, с территории строительства (п.4.4).

Согласно архитектурно-планировочных требований №3838 (согласование №81 от 07.06.2006) на участке расположено одноэтажное нежилое строение, подлежащее согласно п.3 сносу и истцу как заказчику, землепользователям ООО «Цайт» ТОО «СЭП ЛТД» указано на необходимость сноса здания и разработки архитектурно-художественного решения фасадов и согласование проектной документации с комитетом по архитектуре и развитию города, (л.д.22-23 т.1).

По пояснениям истца в комитете по архитектуре и развитию города согласован разработанный проект организации строительства на соответствие требованиям получены технические условия на подключение к инженерным сетям и выноса сетей из-под пятна застройки, благоустройства прилегающей территории.

На основании постановления администрации г.Барнаула от 10.10.2006 №2827, между администрацией г.Барнаула и истцом был заключен договор аренды земельного участка от 10.10.2006 №12937, согласно которому истцу предоставлен участок площадью 0,0322га (322кв.м), расположенный по адресу: <...> для строительства магазина (пристройка) сроком на 11 месяцев.

ООО «Магазин №16 «Продтовары Центрального района» 22.05.2007 получено разрешение на строительство №RU2302000-51 объекта капитального строительства - магазина (пристройка), здания двухэтажного с подвалом общей площадью 306,5 кв.м, на земельном участке площадью 322 кв.м. по адресу: <...>, сроком действия до 18.04.2008г.

В подтверждение факта строительства истец представил договор подряда №10-07 от 13.06.2007, договор о выносе инженерных сетей и коммуникаций (водопровод) №14 от 07.07.2007, договор №4-1/110-06 от 16.11.2006,

По утверждению истца все строительные и отделочные работы на объекте были завершены в период с мая 2007 года по апрель 2008 года, между тем материалы дела не содержат доказательств соответствия спорного здания проектной документации и акта о сносе ранее расположенного на земельном участке объекта.

Согласно технического заключения № 959 от 29.10.2014, выданное комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула объект является двухэтажным с цокольным этажом зданием магазина (литер Б) пристроенным к пятиэтажному жилому дому (литер А).

Согласно договору аренды земельного участка от 10.10.2006 №12937, заключенного между Администрацией города Барнаула и истцом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 22:63:050203 для строительства магазина (пристройки), срок аренды составляет 11 месяцев, т.е. договор заключен до 10.09.2007.

Из пункта 1 статьи 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из отзыва Управления имущественных отношений Алтайского края в одностороннем порядке 12.12.2011 Алтайкрайимуществом Договор был расторгнут (л.д.51-53т.2), следовательно, правоустанавливающие документы на земельный участок не предоставлены. Отсутствие прав на земельный участок также подтверждается техническим заключением комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула № 959 от 29.10.2014г.

В соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса РФ, статьёй 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на Участке.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). В силу чч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Как установлено судом, возводимая ответчиком пристройка занимает часть земельного участка под многоквартирным домом, который был сформирован и в отношении которого был произведен кадастровый учет, а потому указанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений данного дома.

Таким образом, осуществляемое строительство влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что встроенно-пристроенное здание магазина, построенное на земельном участке под многоквартирным жилым домом требует получения согласия всех жильцов многоквартирного дома, между тем такое согласие истцом не получено.

На основании статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В части 2 статьи 51 ГрК РФ закреплено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 ГрК РФ).

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 28 Постановления N 10/22 разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

По смыслу упомянутой статьи ГК РФ и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

В пункте 26 Постановления N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если лицо не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ. Аналогичные выводы содержатся и в пункте 9 Информационного письма N 143.

Таким образом, легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда заинтересованным лицом предприняты все необходимые меры для введения соответствующей постройки в гражданский оборот в рамках существующих административных процедур. Поэтому иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Разъяснения о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель, даны и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

В названном обзоре указано также, что суду необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство и обращено внимание на то, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска, иначе имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Руководствуясь статьями ст. 36, 44 ЖК РФ, 222, 260, 263 ГК РФ, статьями 1, 2, 51, 55 ГрК РФ, разъяснениями, изложенной в пунктах 26, 28 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", положениями Решения Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 N 834 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края", учитывая отсутствие у истца разрешительной документации на строительство встроенно-пристроенного здания магазина к многоквартирному дому, непринятия мер по ее получению; наличие нарушений градостроительных норм и правил произведенным строительством объекта недвижимости (отсутствие прав на земельный участок под спорным зданием, отсутствие согласия собственников многоквартирного дома, объект находится в санитарно-защитной зоне, срок действия разрешения на строительство истек отсутствие акта сноса ранее расположенного здания,) суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания права собственности на спорный объект и отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины на истца, т.к. судебный акт вынесен не в его пользу.

Руководствуясь статьями 65, 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения, в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Зверева