Решение от 4 октября 2018 г. по делу № А76-19755/2018

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-19755/2018
04 октября 2018 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения вынесена 04 октября 2018 г. Решение в полном объеме изготовлено 04 октября 2018 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Комитета по управления имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск,

к обществу с ограниченной ответственностью «ЗИС», ОГРН <***> г. Челябинск,

о расторжении договора, об освобождении земельного участка,

при участии в судебном заседании истца, в лице представителя Тарана М.А., по доверенности № 42816 от 29.12.2017, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управления имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – истец, Комитет) 21.06.2018 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЗИС» (далее – ответчик, ООО «ЗИС»), о расторжении договора аренды № УЗ № 004469-Д-2005 от 04.03.2005 в редакции дополнительного соглашения № 3, об обязании ответчика передать истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 7650 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0713003:25, расположенный по ул. Чичерина в Курчатовском районе г. Челябинска (л.д. 3-6).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 309450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В ходе судебного заседания судом был объявлен перерыв с 11.09.2018 до 18.09.2018. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Судебное заседание отложено на 04.10.2018.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по доводам иска.

Ответчик в судебное заседание не явился, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания признается

извещенным надлежащим образом в соответствии с ч. 1 и п. 3 ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (л.д. 56, 69). Дело рассмотрено в его отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Отзыв на исковое заявление и доказательства по делу ответчиком не представлены, что не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со ст.ст. 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Челябинска от 27.05.2002 № 714-п и от 28.11.2001 № 1718-п (л.д. 11-12) между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Оптовый рынок «Потребительский» (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска УЗ № 004469- Д-2005 от 04.03.2005 (далее – договор, л.д. 13-16).

Согласно п. 1.1. – 1.1.1. договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора долгосрочной аренды следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, площадью 7650 кв.м., расположенный по ул. Чичерина в Курчатовском районе города Челябинска, из земель поселений (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования, строительства и эксплуатации многоэтажной автостоянки.

Согласно п.1.4 договор заключен на срок: до 28.11.2050.

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п. 2.1. договора).

В соответствии с п. 4.2.1. договора арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления.

В соответствии с п. 6.5. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора и возврата арендованного имущества, предоставленного по договору, в том числе, в случае использование его не по целевому назначению.

Договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством. Ответственность за осуществление государственной регистрации несет арендатор (п. 7.1. договора).

Согласно п. 7.2. договора споры по договору разрешаются в Арбитражном суде Челябинской области и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Государственная регистрация договора аренды земли г. Челябинска

УЗ № 004469-Д-2005 от 04.03.2005 произведена 11.10.2006.

Земельный участок передан обществу Оптовый рынок «Потребительский» по акту приема-передачи от 03.06.2005 (л.д. 17).

31.08.2006 между ООО Оптовый рынок «Потребительский» и ООО «ЗИС» заключен договор уступки права аренды № 1.

Дополнительным соглашением № 3 от 13.12.2010 разрешенное использование земельного участка изменено на: «для строительства многофункционального торгово-офисного центра с подземно-надземной автостоянкой» (л.д. 18-21).

Сторонами 13.12.2010 подписан акт приема-передачи земельного участка (л.д. 22).

22.09.2017 в рамках муниципального земельного контроля Комитетом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713003:25 (л.д. 23).

В результате обследования установлено, что земельный участок свободен от зданий и строений, часть участка с южной стороны облагорожена, является частью парковки общего пользования, расположенной на смежном земельном участке с кадастровым номером 74:36:0713003:143 (парковка к магазину «Мебельный Центр»), приложено фото (л.д. 23 оборот).

24.10.2017 за № 33084 истцом в адрес ответчика направлено письмо об устранении нарушений с требованием представления в адрес Комитета доказательства освоения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713003:25, площадью 7650 кв.м., расположенного по ул. Чичерина в Курчатовском районе г. Челябинска. В случае невыполнения указанного требования Комитетом будут приняты меры по досрочному расторжению договора (л.д. 24-25).

Документов в качестве доказательств надлежащего освоения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713003:25 в Комитет представлено не было.

19.12.2017 истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды, возвращении земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора аренды (л.д. 31).

Неисполнение ответчиком требований истца о расторжении договора и возвращении земельного участка явилось основаниям обращения истца в суд с соответствующим иском в рамках настоящего дела.

В соответствии с п. 6.5. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора и возврата арендованного имущества, предоставленного по договору, в том числе, в случае использования его не по целевому назначению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда

при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в частности, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Специальные основания прекращения аренды земли установлены Земельным кодексом РФ (ст. 46, п. 2 ст. 45 ЗК РФ). Это связано , в том числе с тем, что порядок прекращения (расторжения) договора аренды земли в ряде случаев имеет особенности по сравнению с правилами расторжения по Гражданскому кодексу РФ.

Большинство специальных оснований дают право прекратить отношения по договору арендодателю. Так, по его требованию или инициативе аренда прекращается, если:

1) земельный участок изымается для государственных или

муниципальных нужд (п. 2 ст. 46, пп. 2 п. 2 ст. 45 ЗК РФ);

2) арендатор использует участок с нарушением законодательства, в

частности (п. п. 2, 4 ст. 46, пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ):

- использует не по целевому назначению или таким образом, что

приводит к существенному снижению плодородия

сельскохозяйственных земель либо наносит вред окружающей среде.

Прекращение аренды по этим основаниям не допускается в случаях,

предусмотренных п. 3 ст. 46 ЗК РФ;

- не выполняет обязанность по приведению земель в состояние,

пригодное для использования по целевому назначению;

- не использует участок, предназначенный для сельскохозяйственного

производства либо жилищного или иного строительства, в указанных

целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен

федеральным законом (с учетом исключений, предусмотренных пп. 1

п. 2 ст. 45 ЗК РФ).

Как следует из пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора

аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В настоящем случае материалами дела подтверждено, что ответчик не использует земельный участок, предназначенный для строительства, в указанных целях , значительно более трехлетнего периода пользования земельным участком, что следует , в том числе, и з акта обследования земельного участка при проведении мероприятий муниципального контроля, дополнительно представленного суду ответа Комитета Градостроительства и архитектуры г.Челябинска от 21.09.2018, из которого следует, что Администрацией г.Челябинска разрешений на строительство какого-либо объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0713003:25 не выдавалось, заявления о выдаче разрешения на строительство от заинтересованных лиц не поступали.

Доказательств обратного суду не представлено, в том числе начала освоения земельного участка, подготовки начала строительных работ, проектной документации. Суд полагает допущенное ответчиком нарушение договора аренды земельного участка существенным, исходя из целей его заключения.

Таким образом, наличие предусмотренного законом основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка установлено в ходе рассмотрения дела.

Также суд отмечает, что ,согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В рассматриваемом договоре предусмотрено, что он может быть расторгнут в случае использования земельного участка (в целом или его части) с нарушениями условий договора (п. 6.5.2. договора).

Данное условие договора арендатором принято без возражений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение

изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Как следует из представленных материалов, 19.12.2017 истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды, возвращении земельного участка с приложением соглашения о расторжении договора аренды (л.д. 31).

Между тем ответа на требование о досрочном расторжении договора аренды от ответчика не поступало. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязанность истца по досудебному урегулированию требования о расторжении договора исполнена Комитетом надлежаще, в соответствии со ст.ст.452, 619 ГК РФ.

Доказательств устранения арендатором допущенных существенных нарушений договора аренды в разумный срок суду не представлено.

При указанных обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды земли г. Челябинска УЗ № 004469-Д-2005 от 04.03.2005 подлежит удовлетворению.

Рассматривая требование Комитета об обязании ответчика вернуть истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 7650 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0713003:25, расположенный по ул. Чичерина в Курчатовском районе г. Челябинска, суд руководствуется положениями ст.622 ГК РФ.

Поскольку договор аренды земельного участка признан судом подлежащим расторжению, обязательства сторон по договору аренды прекращаются.

Как следует из положений ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Учитывая изложенное, в отсутствие доказательств возврата земельного участка арендодателю, суд полагает, что требование истца в части передачи ему как арендодателю по акту приема-передачи

земельного участка основано на законе, договоре, подтверждается материалами дела и также подлежит удовлетворению. С учетом положений ст.174 ГК РФ суд полагает разумным установить месячный срок для освобождения земельного участка и передачи его по акту приема-передачи арендодателю с даты вступления в законную силу настоящего решения.

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) по требованиям неимущественного характера государственная пошлины составляет 6 000 руб. (2 х 6 000 руб.) – 12 000 руб.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. Соответственно, государственная пошлина в размере 12 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167,168,174 ч.2 ст.176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земли г. Челябинска УЗ № 004469-Д- 2005 от 04.03.2005.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ЗИС» в месячный срок со дня вступления решения суда по данному делу в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0713003:25 Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска по акту приема-передачи.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЗИС» в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья И.К. Катульская

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.