Решение от 16 июня 2023 г. по делу № А73-3104/2023

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-3104/2023
г. Хабаровск
16 июня 2023 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 09.06.2023.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Т.И. Тереховой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Плазмет» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680033, <...>)

к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>; 680000, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

При участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 12.04.2023, диплом от 15.07.2020,

от ответчика - ФИО3, по доверенности от 28.12.2022 № 09-14/16390, диплом от 20.06.2001.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Плазмет» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка № 8075 от 26.10.2020, изложив пункт 1.1. в следующей редакции: «Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок, площадью 2265,0 кв. м., адрес: <...> кадастровым номером 27:23:0050903:147 в собственность за плату под паровозное депо, объект незавершенного строительства - кузницу, стоимостью 44 286 (сорок четыре тысячи двести восемьдесят шесть) руб. 98 коп.».

Определением суда от 14.03.2023 исковое заявление было оставлено без движения.

Определением суда от 20.03.2023 исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 03.05.2023 дело назначено к рассмотрению в судебном заседании.

Определением суда от 25.05.2023 судебное разбирательство отложено.

В судебном заседании 09.06.2023 представитель истца поддержала позицию, изложенную в исковом заявлении в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признала по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материала дела, заслушав доводы сторон, суд необходимым принять спорный пункт в редакции ответчика по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежат нежилое здание - паровозное депо (кадастровый номер 27:23:0050904:100) и объект незавершенного строительства - кузница (кадастровый номер 27:23:0050904:90), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050903:147, ранее предоставленном «Хабаровскому заводу отопительного оборудования» на праве бессрочного пользования на основании решения Исполнительного комитета Хабаровского городского Совета депутатов трудящихся № 474 от 19.10.1949 года.

Указанные объекты приобретены истцом по договору купли-продажи от 26.10.2020, заключенному с ООО «Арбат». Первоначально данные объекты входили в состав предприятия «Хабаровский завод отопительного оборудования» и при его преобразовании в акционерное общество открытого типа «Хабаровский завод отопительного оборудования» вошли в план приватизации Хабаровского завода отопительного оборудования.

02.08.2021 истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 225 от 02.08.2021, согласно которому истцу во временное пользование и владение передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050903:147, расположенный по адресу: <...>.

Полагая, что ООО «Плазмет» относится к субъектам, указанным в п. 2.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», для которых законодатель сохранил с 01.07.2012 возможность приобретения земельных участков по цене, установленной по правилам и в порядке, предусмотренном п. ст. 2 данного Федерального закона, истец 20.12.2022 обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050903:147, площадью 2265,0 кв.м., расположенного в Индустриальном районе г. Хабаровска по адресу: <...>, в собственность по цене 2,5% от кадастровой стоимости.

30.12.2022 ответчиком представлен проект договора купли-продажи земельного участка № 8075 по цене равной его кадастровой стоимости в размере 1 771 479 руб. 15 коп.

26.01.2023 истцом в адрес ответчика направлен протокол разногласий, в соответствии с которым п. 1.1 просит изложить в следующей редакции: «Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок, площадью 2265,0 кв.м., адрес: <...> кадастровым номером 27:23:0050903:147 в собственность за плату под паровозное депо, объект незавершенного строительства - кузницу, стоимостью 44 286 (сорок четыре тысячи двести восемьдесят шесть) рублей 98 коп.».

09.02.2023 ответчиком протокол разногласий отклонен.

Полагая отказ ответчика необоснованным, истец обратился в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Согласно ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вид разрешенного использования земельного участка, указанный в проекте договора – под паровозное депо, объект незавершенного строительства - кузницу.

В силу положений ст. 130 ГК РФ здания относятся к объектам недвижимого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Таким образом, для ответчика заключение договора является обязательным.

Следовательно, согласно нормам ст. 445, 446 ГК РФ указанный преддоговорной спор может быть передан на разрешение суда.

Согласно ст. 445 ГК РФ для данного вида спора установлен обязательный досудебный порядок.

Ответчиком не оспаривается и подтверждается материалами дела (направление протокола разногласий) факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный законом.

Следовательно, спор подлежит рассмотрению по существу.

Порядок разрешения преддоговорных споров регламентирован ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (п. 5 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно ч. 3 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Таким образом, цена договора купли-продажи земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности (если отчуждение производится не на торгах) является регулируемой.

Обращаясь с настоящим иском, истец полагает, что выкупная стоимость земельного участка должна быть определена в порядке п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЗК» № 137-ФЗ.

В силу положений п. 1 ст. 2 ФЗ № 137-ФЗ, до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Планом приватизации Хабаровского завода отопительного оборудования подтверждается и не оспаривается ответчиком, что принадлежащие истцу объекты, расположенные на спорном земельном участке, были отчуждены в порядке приватизации Хабаровского завода отопительного оборудования путем преобразования его в АООТ.

В дальнейшем, как следует из выписки из ЕГРН здание и объект незавершенного строительства были отчуждены ОАО «Дальневосточный завод отопительного оборудования» в пользу ОАО «Бриз», затем в пользу ООО «Арбат», впоследствии – в пользу истца».

Таким образом, истец является сингулярным правопреемником приватизированного предприятия.

Согласно разъяснениям, данным в п. 21 Обзора судебной практики №1, утвержденного Президиумом ВС РФ 24.04.2019, критериями применения льготных цен при выкупе указанных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельных участков являются факт нахождения на земельном участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих заявителю на праве собственности, которые ранее были отчуждены в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий либо возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности, а также обращение собственника указанного недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 1 июля 2012 г.

Поскольку истец обратился с заявлением о выкупе земельного участка после 01.07.2012, право на приобретение участка по льготной цене, предусмотренное п. 1 ст. 2 ФЗ № 137-ФЗ, у ООО «Плазмет» отсутствует. Доказательств тому, что истец или его правопредшественники обращались в орган местного самоуправления с таким заявлением до 01 июля 2012 г. и им в его удовлетворении было отказано, в суд не представлено.

Согласно п. 2.2 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если:

в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Федеральный закон № 137-ФЗ вступил в силу через 10 дней после его официального опубликования, текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 30 октября 2001 г. № 211-212, в "Парламентской газете" от 30 октября 2001 г. № 204-205, в Собрании законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4148.

Как следует из представленных истцом в материалы дела документов, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком произошло на основании Постановления главы администрации города Хабаровска № 2315 от 24.07.1995, земельный участок передан ОАО «Хабаровский завод отопительного оборудования» по договору аренды № 533 от 12.10.1995.

Таким образом, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования имело место в 1995 году, т.е. до вступления в силу ФЗ № 137-ФЗ, в связи с чем судом отклоняется ссылка истца на п. 2.2 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ.

При таких обстоятельствах правовые основания для принятия спорного пункта в редакции истца отсутствуют.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 № 354-пр утвержден Порядок определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.

Согласно п. 2 Порядка, цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

Ответчик производит расчет выкупной стоимости исходя из кадастровой стоимости земельного участка, указанной в справке Росреестра – 1 771 479 руб. 15 коп.

Следовательно, спорный пункт подлежит принятию в редакции ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Принять п. 1.1 договора купли-продажи земельного участка № 8075 в редакции Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска, изложив его следующим образом:

«Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок, площадью 2 265,0 кв.м., адрес: <...> кадастровым номером 27:23:0050903:147 в собственность за плату под паровозное депо, объект незавершенного строительства - кузницу, стоимостью 1 771 479 (один миллион семьсот семьдесят одна тысяча четыреста семьдесят девять) руб. 15 коп.».

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья Т.И. Терехова