Решение от 22 июня 2023 г. по делу № А73-5940/2023

133/2023-120921(1)



Арбитражный суд Хабаровского края г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-5940/2023
г. Хабаровск
22 июня 2023 года
Резолютивная часть решения от 20 июня 2023 года Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Конфедератовой К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680510, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Строй ДВ» (ОРГН 1162724073390, ИНН <***>; 680000, <...>)

о взыскании 1 060 783 руб. 99 коп., расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок

при участии:

от истца – ФИО2, представителя по доверенности от 09.01.2023 № 01, представлен диплом о наличии высшего юридического образования;

ответчик явку представителя не обеспечил, уведомлен надлежащим образом

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строй ДВ» (далее – ООО «Строй ДВ», общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 12.01.2017 № 05/17, обязании ответчика передать Комитету по акту приема-передачи земельный участок земельный участок с кадастровым номером 27:17:0329201:4084 из земель населенных пунктов площадью 20 000 кв.м., местоположением: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Мирное, примыкающий к земельному участку с кадастровым номером 27:17:0329201:3466, а также о взыскании 470 050 руб. 01 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.03.2023 и 590 733 руб. 98 коп. неустойки за период с 26.01.2019 по 31.03.2023.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы неиспользованием обществом земельного участка по своему целевому назначению, наличием задолженности по арендной плате.

Ответчик в нарушение требований статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отзыв на исковое заявление не представил.


В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, и настаивал на его удовлетворении, при этом не поддержал ходатайство об уточнении исковых требований.

ООО «Строй ДВ», надлежащим образом извещенное о начавшемся судебном разбирательстве, в том числе с учетом положений статьи 123 АПК РФ, явку представителя не обеспечило в связи с чем дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 названного Кодекса в отсутствие неявившейся стороны.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 20.06.2023 до 12 час. 45 мин., информация о котором размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, ознакомившись с доводами представителя Комитета, изложенными в судебном заседании, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 12.01.2017 на основании протокола определения участников и признания аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка несостоявшимся от 26.12.2016, между администрацией Мирненского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и ООО «Строй ДВ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 05/17, согласно которому ООО «Строй ДВ» сроком с 12.01.2017 по 11.01.2022 передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 20 000 кв.м.. с кадастровым номером 27:17:0329201:4084, местоположение которого Хабаровский край. Хабаровский район, с. Мирное и примыкающий к земельному участку с кадастровым номером 27:17:0329201:3466. с разрешенным видом использования: для размещения малоэтажной многоквартирной жилой застройки (пункты 1.1, 9.1 указанного договора).

Согласно пункту 2.1 договора № 05/17 годовой размер арендной платы за участок составляет 110 600 руб.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно с равномерной разбивкой по месяцам до 25 числа текущего месяца, путем перечисления на счет получателя (пункт 2.3 договора аренды № 05/17).

В соответствии с пунктом 5.1 договора № 05/17 в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,3% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Факт передачи земельного участка ООО «Строй ДВ» не оспаривается.

Неисполнение ООО «Строй ДВ» обязательств по внесению арендной платы по договору от 12.01.2017 № 05/17 послужило основанием для направления Комитетом в адрес общества претензии от 17.11.2022 № 01-21/8490 с предложением погасить имеющуюся задолженность по арендной плате в размере и оплатить пени, а также в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка.

Кроме того, 30.01.2023 в целях контроля за соблюдением арендатором условий договора № 05/17, арендодателем произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 27:17:0329201:4084, в ходе которого выявлены факты, свидетельствующие о неиспользовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования (обустроенный заезд на земельный участок отсутствует, земельный участок не огражден, не охраняется, доступ на участок свободный; земельный участок полностью зарос сорной травянистой и древесно-кустарниковой растительностью, следы проведения подготовительных работ в целях освоения земельного участка отсутствуют, отсутствуют межевые знаки, устанавливающие границы участка, аншлаги, запрещающие размещение мусора; какие-либо здания, строения, сооружения, а также объекты незавершенного строительства на земельном участке отсутствуют).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.


В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Так, в отношении требования о расторжении договора, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с преамбулой, пунктом 9.1 договора № 05/17, такой договор заключен с обществом на срок с 12.01.2017 по 11.01.2022 на основании протокола определения участников и признания аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка несостоявшимся.

То есть в настоящий момент срок действий указанного договора истек.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Вместе с тем, по общему правилу, закрепленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды публичного земельного участка должен заключаться на торгах.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ).

Положения статей 39.6 и 39.8 ЗК РФ являются специальными нормами по отношению к общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, в том числе к нормам статьи 621 названного Кодекса о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

По смыслу абзаца 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Следовательно, по истечении срока договора аренды земельного участка такой договор прекращает свое действие.


В этой связи, а также с учетом положений пункта 3 статьи 3 ЗК РФ положения статьи 621 ГК РФ относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после 1 марта 2015 года (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ), в том числе положения указанной статьи ГК РФ в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя.

Учитывая изложенное, а также, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что ответчик обращался в Комитет за перезаключением договора на новый срок, суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие по истечении установленного срока, в связи с чем основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возвращения обществом земельного участка, требование об обязании ответчика возвратить арендуемое имущество подлежит удовлетворению.

В отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 470 050 руб. 01 коп. за период с 01.01.2019 по 31.03.2023 и 590 733 руб. 98 коп. неустойки за период с 26.01.2019 по 31.03.2023, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

При этом размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ).

Положениями пункта 2 статьи 39.7 ЗК РФ также предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.


В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что материалами дела подтверждается факт использования ответчиком переданного ему в аренду земельного участка в спорный период и ненадлежащее исполнение последним обязанности по внесению арендных платежей.

Поскольку ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ доказательств оплаты арендных платежей в полном размере не представлено, и, исходя из текста отзыва на исковое заявление, наличие задолженности по арендным платежам в заявленной к взысканию сумме, фактически не оспорено, требование о взыскании 470 050 руб. 01 коп. признается обоснованным.

Истцом так же заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 590 733 руб. 98 коп. за период с 26.01.2019 по 31.03.2023.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).

Таким образом, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Пунктом 5.1 договора аренды № 05/17 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Приказом Комитета от 29.12.2021 № 225 установлено, что с 01.01.2022 неустойка исчисляется исходя из размера 0,03% от размера невнесенной платы.

Таким образом, стороны настоящего спора путем подписания договора аренды приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства.

Судом установлено, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для начисления пени.

Вместе с тем, проверив расчет неустойки, суд не может признать его обоснованным, исходы из следующего.

в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 01.04.2020 № 98- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций») для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Такой мораторий введен Правительством Российской Федерации на период с 01.04.2022 до 01.10.2022 Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497.

Указанный мораторий не применяется в отношении должников являющихся застройщиками многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,


включенных в соответствии со статьей 23.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в единый реестр проблемных объектов на дату вступления в силу настоящего постановления; включенных по мотивированному предложению руководителя федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего реализацию единой государственной политики в отрасли экономики, в которой осуществляет деятельность соответствующее лицо, или высшего должностного лица субъекта Российской Федерации, в котором зарегистрировано или на территории которого осуществляет деятельность соответствующее лицо, в утвержденный Правительством Российской Федерации перечень лиц, на которых не распространяется действие моратория, деятельность которых регулируется Федеральным законом «О деятельности иностранных лиц в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на территории Российской Федерации» и (или) Федеральным законом «"О мерах воздействия на лиц, причастных к нарушениям основополагающих прав и свобод человека, прав и свобод граждан Российской Федерации», а также положениями, предусмотренными Федеральным законом «О некоммерческих организациях» и (или) Законом Российской Федерации «О средствах массовой информации», касающимися лиц, выполняющих функции иностранных агентов, либо которые являются аффилированными лицами указанных лиц.

Одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (вопрос 10 Обзора № 2).

В период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойка, пени за просрочку уплаты налога или сбора, а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2012 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)»).

Следовательно, на обязательства, возникшие до 01.04.2022, распространяются последствия моратория в виде отсутствия начислений неустойки (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Обязательства, образовавшиеся после 01.04.2022, являются текущими платежами и указанные последствия моратория на них не распространяются, а значит пени за период с 01.04.2022 по 01.10.2022 по неуплаченным текущим обязательствам начисляются.

Произведя расчет неустойки с учетом указанных обстоятельств, периодов образования задолженности и периодов, заявленных к взысканию, суд приходит к выводу, что размер неустойки, подлежащей взысканию с ООО «Строй ДВ» 572 144 руб. 87 коп.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй ДВ» (ОРГН 1162724073390, ИНН <***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) 470 050 руб. 01 коп. основного долга, 572 144 руб. 87 коп. неустойки.


Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строй ДВ» (ОРГН 1162724073390, ИНН <***>) возвратить земельный участок с кадастровым номером 27:17:0329201:4084 из земель населенных пунктов площадью 20 000 кв.м., местоположением: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Мирное, примыкающий к земельному участку с кадастровым номером 27:17:0329201:3466.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй ДВ» (ОРГН 1162724073390, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 29 206 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья К.А. Конфедератова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 24.04.2022 21:02:00

Кому выдана Конфедератова Ксения Анатольевна