Решение от 19 января 2026 г. АС Иркутской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***>

https://irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-20526/2025

«20» января 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2026 года. Полный текст решения изготовлен 20 января 2026 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Кузнецова А.В., при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Калининой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общество с ограниченной ответственностью «Победа» (ОГРН: 1183850012466, ИНН: 3811454191. 664014. Иркутская область, г.о. город Иркутск, город Иркутск, ул. Генерала Доватора, д.27)

к администрации города Иркутск (ОГРН:<***>, ИНН: <***>, 664025,<...>)

об обязании произвести перерасчет платы за пользование земельным участком,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 22.08.2024 (удостоверение адвоката);

от ответчика – ФИО2 по доверенности № 2508 от 26.09.2025 (паспорт, диплом),

установил:

иск заявлен (с учетом уточнений) об обязании произвести перерасчет платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 38:36:000011:911 по договору аренды нежилых зданий № 10492 от 08.04.2022 за период с 01.01.2024 по 31.12.2025, применив Пк = 1,98, установленный для вида разрешенного использования «деловое управление» или Пк = 4,49, установленный для вида разрешенного использования «Складские здания и сооружения:: - производственная деятельность (6.0); - склады (6.9)».

Истец исковое заявление поддерживает, представил пояснения.

Ответчик исковые требования оспаривает по доводам, изложенным в представленном отзыве на исковое заявление, дополнениях к нему.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 08.04.2022 между Администрацией города Иркутска (далее – арендодатель, Администрация) и обществом с ограниченной ответственностью «Победа» (далее - арендатор, ООО «Победа»), на основании протокола рассмотрения заявок на участие аукционе от 21.03.2022, заключен договор аренды нежилых зданий № 10492 от 08.04.2022 (далее – договор, договор аренды).

Согласно условиям договора, арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилые объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, а также их принадлежности и земельный участок, занятый объектами и необходимый для их использования.

Предметом договора аренды являются следующие объекты:

- административное здание, назначение: нежилое;

- нежилое здание - гараж, назначение: нежилое;

- нежилое здание - трансформаторная подстанция, назначение: нежилое;

- нежилое здание - проходная, назначение: нежилое;

- подъездной железнодорожный путь, назначение: нежилое;

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что целевым использованием объектов является коммерческая деятельность без права реализации алкогольной продукции.

Земельный участок, на котором располагаются объекты, имеет кадастровый номер 38:36:000011:911.

Согласно п. 3.2 договора помимо арендной платы арендатор уплачивает плату за пользование земельным участком, занятым объектами и необходимым для их использования.

Расчет платы за пользование земельным участком производится в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска.

Плата за пользование земельным участком должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом платы за пользование земельным участком Приложение № 4 к договору).

Плата за пользование земельным участком изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, Иркутской области, органов местного самоуправления города Иркутска.

Коэффициенты, применяемые к размеру арендной платы, указаны в Постановлении Администрации г. Иркутска от 04.12.2023 № 031-06-849/23 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа муниципального образования город Иркутск и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» (далее – Порядок).

Размер арендной платы определяется по формуле: Ап = S x Кс x Пк x Ки x Ку x Кк, где:

- Ап - арендная плата, в рублях в год;

- S - площадь земельного участка, кв. м;

- Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

- Пк - процент к кадастровой стоимости земельного участка, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка (Приложение 1 к настоящему Порядку);

- Ки - коэффициент инфляции, который рассчитывается путем последовательного перемножения уровней инфляции, установленных федеральными законами о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.

- Ку - коэффициент к арендной плате, учитывающий особые условия использования земельного участка (Приложение 2 к настоящему Порядку);

- Кк - коэффициент, устанавливающий зависимость размера арендной платы от категории арендатора (Приложение 3 к настоящему Порядку).

Согласно расчетам арендной платы за 2024, 2025 годы к договору, арендодателем произведены расчеты, относительно платы за земельный участок:

за 2024 год - 1 920 522 руб. 99 коп. плата за пользование земельным участком за период с 01.01.2024 по 31.12.2024;

за 2025 год - 2 017 927 руб. 51 коп. плата за пользование земельным участком за период с 01.01.2025 по 31.12.2025.

Ответчик полагает, что данные расчеты являются необоснованными, в части применения Пк = 8,91 для вида разрешенного использования «предпринимательство».

Пк 8,91 установлен для земельных участков:

- с функциональным назначением «Размещение объектов торговли продовольственными и непродовольственными товарами народного потребления, общественного питания и обслуживания населения, выставочно-ярмарочной деятельности»;

- с видом разрешенного использования «Магазины, универмаги, универсамы, супер- и минимаркеты, рынки, ярмарки, торговые центры, торгово-развлекательные центры, торговые площадки и т.п., включая проезды к ним: - предпринимательство (4.0); - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) (4.2); - рынки (4.3); - магазины (4.4).

Согласно приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» к такому виду разрешенного использования как предпринимательство относятся размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10.

Вид разрешенного использования арендуемого земельного участка, указанный в ЕГРН - эксплуатация существующей производственной базы.

Как полагает ответчик, данный вид разрешенного использования не является предпринимательством по смыслу приказа Росреестра.

Кроме того, на земельном участке располагаются объекты, которые нельзя отнести к категории предпринимательство, так как Порядком установлены более специальные категории, которые подходят к спорному земельному участку.

Административное здание, гараж, трансформаторная подстанция фактически используются в целях делового управления.

Согласно приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 под деловым управлением понимается размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Как считает истец, к расчету арендной платы должен применяться Пк = 1,98, что соответствует п. 7 приложения № 2 к Порядку (функциональное назначение: размещение объектов административно-управленческого и общественного назначения, научной, научнопроизводственной деятельности; дипломатические представительства и консульские учреждения. Вид разрешенного использования: деловое управление).

Истец обратился к ответчику с заявлением от 14.07.2025 о перерасчете платы за пользование земельным участком.

Ответчик отказал истцу в перерасчете, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Проанализировав исковые требования, суд приходит к выводу о том, что правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями статей 447–449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Распоряжением заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Иркутска от 15 ноября 2021 года № 504-02-2941/21 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилых объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>» утверждена документация об аукционе на право заключения договора аренды нежилых объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> (далее - документация об аукционе).

Извещение о проведении аукциона и документация об аукционе были размещены 24 февраля 2022 года на сайте Единой электронной торговой площадки (АО «ЕСТІ»), на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов в отношении государственного и муниципального имущества (информационное извещение № 22000020910000000001), на официальном сайте администрации города Иркутска.

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе от 21 марта 2022 года по окончании срока подачи заявок подана одна заявка, аукцион признан несостоявшимся, принято решение о признании одного претендента участником - ООО «Победа».

В разделе II «Информационная карта аукциона» документации об аукционе указано, что одновременно с передачей прав владения и пользования объектами арендатору передаются права на земельный участок, который занят объектами и необходим для их использования. Общая площадь земельного участка составляет 13 955 кв. м.

Плата за пользование земельным участком, занятым объектами и необходимым для их использования, должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом платы ежеквартально и составляет: 660 689 руб. (среднее значение) в квартал.

В соответствии с пунктом 1.3 договора площадь земельного участка составляет 13 955 кв.м.

Согласно расчету земельного платежа на 2022 год (приложение к договору), согласованному и подписанному сторонами, годовая арендная плата на 2022 год составила 2 748 466 руб. 28 коп., Пк (процент к кадастровой стоимости земельного участка, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования) - 5 (предпринимательство (4.0), в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденным постановлением администрации города Иркутска от 21 июля 2015 года № 031-06-697/5.

В заявке (раздел III документации об аукционе) претендент заявляет о своем намерении принять участие в аукционе на право заключения договора аренды в отношении муниципального имущества в полном соответствии с аукционной документацией и условиями прилагаемого к ней договора, признает, что в случае признания его победителем аукциона, заключит договор с организатором аукциона в соответствии с установленными требованиями и правилами проведения аукциона.

Таким образом, из документации об аукционе, а также при подписании договора, передаточного акта и расчетов платы истцу было достоверно известно о примененном проценте к кадастровой стоимости земельного участка, устанавливающего зависимость арендной платы от вида разрешенного использования.

По смыслу пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов, могут быть изменены сторонами, только если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. Данные требования призваны гарантировать отсутствие необоснованных экономических преимуществ победителям торгов при осуществлении предпринимательской деятельности с использованием государственного или муниципального имущества.

В данном случае требования арендатора направлены на изменение предусмотренного конкурсной и аукционной документацией фиксированного размера годовой арендной платы за публичные земельные участки, что недопустимо, поскольку договор по результатам торгов должен быть заключен на условиях, указанных в конкурсной и аукционной документации. При этом истец не привел доказательств наличия указанных в пункте 8 статьи 448 ГК РФ оснований для изменения условий договоров, в том числе возникших в связи с изменением законодательства после заключения данных договоров.

По сути, истец оспаривает законность включения на стадии проведения конкурса/аукциона и заключения договоров положений о размере арендной платы за земельные участки и сроке аренды. Между тем вопрос о законности указанных условий не может быть предметом спора по иску о внесении изменений в договоры со ссылкой на пункт 2 статьи 450 ГК РФ.

Общество как участник торгов, который считает условия определения размера арендной платы за пользование спорными земельными участками и о сроке аренды не соответствующими действующему законодательству, до проведения торгов был вправе оспорить конкурсную или аукционную документацию, а после проведения торгов в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ вправе оспорить в целом торги и договоры, заключенные с ним по их результатам.

Поскольку истец, ознакомленный с конкурсной и аукционной документацией, заключил договор аренды объекта недвижимости и земельного участка, занятый объектами и необходимый для их использования, требования, направленные на внесение изменений в договоры со ссылкой на несоответствие закону условий о цене, определенных при заключении договоров, не подлежат удовлетворению.

Иной подход нарушает требования пункта 8 статьи 448 ГК РФ о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения как цены на торгах, так и победителя торгов, и ставит в неравное положение участников торгов.

Изменение условий договоров в сторону уменьшения размера платы в пользу одного из участников торгов влечет также нарушение прав иных участников гражданского оборота, поскольку фактически предоставляет преимущество отдельному хозяйствующему субъекту в виде получения предмета торгов на значительно более выгодных условиях, чем содержавшиеся в аукционной и конкурсной документации, с учетом того, что при установлении в аукционной документации размера арендной платы в испрашиваемом истцом размере круг лиц, заинтересованных в участии в торгах, мог быть иным.

Аналогичное применение норм статьи 448 ГК РФ указано в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025) (утв. Президиумом Верховного суда РФ 08.10.2025) а именно, сторона договора, заключенного по результатам торгов, которая считает условия этого договора о размере арендной платы не соответствующими закону, вправе оспорить торги и заключенный по их результатам договор, но не может требовать внесения в него изменений в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рамках настоящего спора истец требует изменить коэффициент (Пк), который является неотъемлемой и ключевой составляющей формулы расчета арендной платы за земельный участок, то есть прямо влияет на цену Договора. Изменение коэффициента с 8,91 на 1,98 приведет к многократному уменьшению ежегодных платежей.

Суд считает несостоятельным довод истца о том, что данный пересчет является лишь исправлением технической ошибки в применении нормативного акта. Вид разрешенного использования земельного участка, его кадастровая стоимость и методология расчета арендной платы, закрепленная муниципальным Порядком, являлись доступной и определенной информацией на момент проведения торгов. Участник торгов, в том числе победитель – ООО «Победа», обязан был самостоятельно оценить все риски и затраты, связанные с использованием имущества, включая плату за землю, и заложить их в свое экономическое предложение.

Если бы изначально в документации о торгах или в проекте договора был указан коэффициент 1,98, это могло бы принципиально изменить экономические условия аукциона, повлиять на ценовые предложения других участников и, в конечном итоге, на определение победителя. Таким образом, удовлетворение иска фактически привело бы к изменению существенного условия договора (цены) после его заключения, что прямо противоречит целям и смыслу конкурсных процедур, гарантирующих равные условия для всех претендентов.

В связи с установлением данного основополагающего обстоятельства, суд не находит необходимости в детальном исследовании и оценке соответствия вида разрешенного использования земельного участка «эксплуатация существующей производственной базы» тому или иному коду Классификатора ВРИ или фактическому использованию объектов. Даже если предположить теоретическую правоту истца в этом второстепенном вопросе, это не отменяет действия, установленного законом запрета на изменение цены договора, заключенного по результатам торгов.

В пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса определено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. В данном случае ООО «Победа», как участник торгов, который считает условия определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком не соответствующими действующему законодательству, до проведения торгов было вправе оспорить аукционную документацию, а после проведения торгов в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса вправе оспорить в целом торги и договор, заключенный с ним по его результатам.

Требования истца, по сути, направлены на пересмотр экономических условий своей победы на торгах, что недопустимо.

Ссылки истца на абз. 14 п. 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) судом отклоняются, поскольку вырванная из контекста позиция ВС РФ без учета всех тезисов и обстоятельств, изложенных в указанном пункте, применительно к настоящему делу не может быть применена.

В рамках указанного пункта ВС РФ изложил тезис о том, что если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. №582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Указанный тезис не может быть применен к существу настоящего спора с учетом обстоятельств дела и ранее изложенных выводов суда.

В свою очередь, как указано судом ранее, изложенная в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025) позиция ВС РФ и обстоятельства, в рамках которых выработан данный правовой подход, полностью соотносимы с обстоятельствами настоящего дела.

Таким образом, суд не усматривает правовых оснований для внесения изменений в договор аренды заключённый по результатам процедуры торгов.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, суд считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Государственная пошлина за рассмотрение дела по заявленным требованиям истца составляет 50 000 руб.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 50 000 руб.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья А.В. Кузнецов