Решение от 31 августа 2025 г. по делу № А10-3801/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52,  <...>

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-3801/2025
01 сентября 2025 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 01 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Хоргатхановой Н.Ж., при ведении протокола судебного заседания секретарем Жамбаловой Б.Д., рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по иску заместителя прокурора Республики Бурятия в интересах Муниципального образования «Джидинский район» в лице Администрации муниципального образования «Джидинский район» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и

к Комитету по градостроительству, имущественным, земельным отношениям и экологии Администрации МО «Джидинский район» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании недействительными пунктов 3.3.2, 3.4.11, 3.4.12, 3.4.15, 5.4 договора аренды от 06.05.2025 № 91 земельного участка с кадастровым номером 03:04:400102:705 площадью 44 911 кв.м., заключенного между комитетом по градостроительству, имущественным и земельным отношениям и экологии администрации муниципального образования «Джидинский район» и главой крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно спора –Администрация муниципального образования «Джидинский район» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, старший прокурор, служебное удостоверение №349697,

от ответчиков: не явились, извещены,

от третьего лица: не явился, извещен.

установил:

Заместитель прокурора Республики Бурятия Хобраков Д.Ц. в интересах Муниципального образования «Джидинский район» в лице Администрации муниципального образования «Джидинский район» обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Главе крестьянско-Фермерского хозяйства ФИО1 и к Комитету по градостроительству, имущественным, земельным отношениям и экологии Администрации МО «Джидинский район» о признании недействительными пункты 3.3.2, 3.4.11, 3.4.12, 3.4.15, 5.4 договора аренды от 06.05.2025 № 91 земельного участка с кадастровым номером 03:04:400102:705 площадью 44 911 кв.м, заключенного между комитетом по градостроительству, имущественным и земельным отношениям и экологии администрации муниципального образования «Джидинский район» и главой крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1

Определением от 04.07.2025 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу, указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего требований относительно спора привлечена Администрации муниципального образования «Джидинский район».

В обоснование требования истец указывает на незаконность включения в договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с крестьянским (фермерским) хозяйством условий о возможности передачи такого участка в субаренду и односторонний отказ от исполнения договора арендатором.

Ответчики в судебное заседание не явились, отзывы на иск не представили, извещены о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные Кодексом последствия.

Согласно части 4 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Сведения о движении дела опубликованы на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/).

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Заслушав пояснения истца, изучив материалы дела, проанализировав обстоятельства спора и оценив представленные доказательства, арбитражным судом установлено следующее.

Между Комитетом по градостроительству, имущественным, земельным отношениям и экологии Администрации муниципального образования «Джидинский район» (арендодатель) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемого без торгов от 06.05.2025 № 91, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, муниципальный район Джидинский, сельское поселение Нижнебургалтайское, площадью 44 911 кв.м., на срок 3 года со дня подписания договора.

Согласно пункту 1.4 договора кадастровый номер земельного участка 03:04:400102:705.

В силу пункта 3.3.2 договора арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) в порядке, предусмотренном пунктами 3.4.11, 3.4.12 договора.

Согласно пункту 3.4.11 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении земельного участка при досрочном его освобождении.

Пунктом 3.4.12 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 15 дней при передаче земельного участка во временное пользование, субаренду третьим лицам согласовать с арендодателем договор субаренды (при заключении договора аренды на срок менее 5 лет), либо уведомить арендодателя о передаче земельного участка во временное пользование, в субаренду третьим лицам (при заключении договора аренды на срок более 5 лет). При этом договор считается незаключенным, если арендодателем отказано в согласовании или если арендатором не зарегистрирован договор субаренды.

В соответствии с пунктом 3.4.15 договора арендатор обязан в случае передачи прав собственности (продажи) строения или его части, расположенных на арендуемом земельном участке и являющихся собственностью арендатора, другому юридическому или физическому лицу, арендатор обязан в срок не позднее 10 дней после совершения сделки письменно уведомить арендодателя об этом для переоформления договора аренды.

Пунктом 5.4 договора регламентировано, что арендатор вправе отказаться от договора при письменном уведомлении арендодателя не позднее, чем за три месяца при досрочном освобождении земельного участка.

Прокурор полагая, что условия пунктов 3.3.2, 3.4.11, 3.4.12, 3.4.15, 5.4 договора не соответствуют требованиям закона и подлежат признанию недействительными, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее – Постановление Пленума № 15) в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 Постановления Пленума № 15).

Как следует из искового заявления, в рассматриваемой ситуации прокурор в соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» и частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд в интересах муниципального образования «Прибайкальский район», целью заявленных требований является защита публичных интересов и устранение выявленных нарушений законодательства.

Таким образом, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском в рамках законодательно предоставленных ему полномочий в защиту публичных интересов.

Существенные условия об объекте аренды, арендной плате сторонами согласованы, между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок.

Статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает принцип осуществления гражданами и юридическими лицами принадлежащих им гражданских прав по своему усмотрению.

Статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации признает сделками действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной является способом защиты нарушенного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

В соответствии с пунктом 9 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 13.05.2025 № 1218-О отмечено, что одной из основных целей принятия упомянутых положений являлось создание льготных условий при предоставлении гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Запрет на передачу арендованного земельного участка в субаренду установлен законодателем для обеспечения использования названных земельных участков, получаемых в упрощенном порядке (без проведения торгов), непосредственно для осуществления сельскохозяйственного производства, а также во избежание случаев злоупотребления правом, которые могут быть выражены в использовании земельного участка не по указанному назначению, а в целях получения дохода от его передачи третьим лицам.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 и пункт 1 статьи 388 ГК РФ); при этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве.

Учитывая приведенное правовое регулирование, исследовав и оценив условия договора на предоставление земельного участка в аренду № 42 от 28.08.2023 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что условия, изложенные в пунктах 3.3.2, 3.4.12, 3.4.15 договора, в части права арендатора сдавать земельный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) в порядке, предусмотренном пунктами 3.4.11, 3.4.12 договора, прямо противоречат положениям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Между тем, истцом не обосновано, какому императивному запрету не соответствует условие договора аренды, предусматривающее право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора.

Исследовав и оценив условия договора на предоставление земельного участка в аренду 06.05.2025 № 91 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что изложенные в 3.4.11 и пункте 5.4 договора, содержащие условия о досрочном отказе от договора и освобождении земельного участка, судом не установлено противоречий действующему законодательству.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, но может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Таким образом, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих законодательству, является нарушением публичных интересов.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования заместителя прокурора являются обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению в части пунктов 3.3.2, 3.4.12, 3.4.15.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты госпошлины при обращении с иском в арбитражный суд.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 18 постановления Пленума №46, в случае, когда решение принято против нескольких ответчиков, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с данных ответчиков как содолжников в долевом обязательстве, независимо от требований истца взыскать такие расходы лишь с одного или нескольких из них.

При этом размер подлежащих взысканию судебных расходов с каждого из соответчиков определяется с учетом приходящейся на такое лицо доли (части) судебных расходов. При взыскании судебных расходов, понесенных при рассмотрении требований неимущественного характера, следует исходить из равенства долей.

Поскольку в рассматриваемом случае заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, госпошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчиков в равных долях. В силу положений пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина с Администрации взысканию не подлежит.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается физическими лицами в сумме 15 000 рублей.

Таким образом, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в доход федерального бюджета в сумме 7 500 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р  Е  Ш  И  Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты 3.3.2, 3.4.12, 3.4.15, договора аренды от 06.05.2025 № 91 земельного участка с кадастровым номером 03:04:400102:705 площадью 44 911 кв.м.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 7 500 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.


Судья                                                                                                Н.Ж. Хоргатханова