Решение от 21 октября 2024 г. по делу № А51-22143/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-22143/2023
г. Владивосток
21 октября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 21 октября 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Михайловского муниципального района Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью инвестиционная компания «Восточные ворота» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью ИК «Восточные ворота» ФИО1

о расторжении договора аренды земельного участка,

при неявке сторон,

у с т а н о в и л:

Администрация Михайловского муниципального района Приморского края обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью инвестиционная компания «Восточные ворота» о расторжении договора аренды земельного участка №198/2018 от 22.11.2018 между Администрацией Михайловского муниципального района и ООО инвестиционная компания «Восточные ворота».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен внешний управляющий общества с ограниченной ответственностью ИК «Восточные ворота» ФИО1.

В судебное заседание ответчик и третье лицо не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в соответствии со статьёй 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1 ГК РФ), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Учитывая изложенное, судебное заседание 07.10.2024 проведено судом в силу статьи 156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчика и третьего лица.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, указал на существенное нарушение арендатором условий договора аренды.

Ответчик заявленные требования не оспорил, письменный отзыв в материалы дела не представил.

Исследовав в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

Между Михайловским муниципальным районом Приморского края в лице Главы Михайловского муниципального района, и ООО ИК «Восточные ворота» (арендатор) заключен договор № 198/2018 от 22.11.2018 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 25:09:320501:453, площадью 152942 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 130 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, <...>, с разрешенным видом использования – индивидуальные жилые дома, детские дошкольные учреждения, объекты социально-бытового обслуживания (обувные мастерские, парикмахерские, пункты приема химчистки и т.п.), пункты оказания медицинской помощи, аптеки, пункты охраны, сроком на 10 лет.

Срок аренды участка установлен с 12.11.2013 по 12.11.2023 (пункт 2.1 договора).

В силу пунктов 3.1, 3.2, 3.2.2 договора размер арендной платы за участок составляет 662 818 рублей 09 копеек в год. Арендная плата вносится ежемесячно в размере 55 234 руля 84 копейки.

В соответствии с пунктом 6.4 договора он может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор использует земельный участок не в соответствии с его разрешенным использованием; не выполняет обязанности, предусмотренные договором; использует земельный участок способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки; не использует земельный участок в указанных в договоре целях в течение 10 лет, за исключением времени, необходимого освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование; не внес арендную плату более одного раза подряд до истечения установленного договором срока платежа; в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Актами осмотров от 06.11.2021, 01.12.2022, 08.02.2024 подтверждается отсутствие на спорном земельном участке какого-либо строительства. Капитальные жилые и нежилые строения, некапитальные строения, детские дошкольные учреждения, объекты социально-бытового обслуживания на земельном участке отсутствуют. Строительные материалы и строительная техника отсутствуют. Правообладателем не ведутся работы, направленные на строительство объектов недвижимости, подъездные пути не оборудованы.

В связи с отсутствием ведения на земельном участке какой-либо деятельности, истец письмами от 16.04.2021, 18.05.2022, предложил арендатору досрочно расторгнуть договор аренды.

Письмом от 01.12.2022 арендатору даны разъяснения по соблюдению обязательных требований, по тексту которого указано на необходимость принятия мер по расчистке земельного участка от сорной и древесно-кустарниковой растительности.

Поскольку направленные в адрес арендатора письма, оставлены ответчиком без ответа, истец претензией от 01.08.2022 №5779/А/3-2, указал на наличие задолженности по спорному договору аренды, факты его неиспользования по целевому назначению, выразил намерение на расторжение договора. К претензии приложены акт сверки расчётов, проект соглашения о расторжении договора, акт приема-передачи земельного участка.

В связи с непринятием ответчиком мер по расторжению договора № 198/2018, Администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

По договору № 198/2018 между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ, а также положениями Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договором № 198/2018 стороны согласовали условия о размере, порядке и сроках внесения арендной платы.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт получения им в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:09:320501:453, в связи с чем на ООО ИК «Восточные ворота» в силу приведенных положений закона и условий договора аренды возложена обязанность по внесению арендной платы.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из положений статей 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Так, исходя из содержания пункта 6.4 договора, стороны согласовали условие о праве арендодателя требовать в судебном порядке досрочного расторжения данного договора аренды при невнесении арендной платы более одного раза подряд.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.12.2023 по делу № А51-2403/2023, вступившим в законную силу, в рамках договора аренды №198/2018 от 22.11.2018 с ООО ИК «Восточные Ворота» в пользу администрации Михайловского муниципального района Приморского края взыскан основной долг в размере 271 1428 рублей 36копеек и неустойка в сумме 71 087 рублей 24 копейки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из конституционно-правового смысла положений статьи 69, выявленного Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 № 30-П (пункт 3.1.) признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Таким образом, факт нарушения ответчиком условий спорного договора в части невнесения арендных платежей, подтверждается вступившим в законную силу судебным актом и не нуждается в повторном доказывании.

При этом предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, предусмотренное статьёй 619 ГК РФ, и требование о расторжении договора, предусмотренное пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, ответчиком оставлены без ответа.

Доказательств обратного в ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком суду в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии предусмотренных законом и договором № 198/2018 оснований для расторжения данного договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя.

Суд учитывает, что определением Арбитражного суда Приморского края от 25.10.2023 по делу № А51-17585/2019 в отношении общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Восточные ворота» введена процедура банкротства - наблюдение

При этом согласно правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2021 № 303-ЭС20-22435 по делу № А73-5724/2020, порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который подлежит реализации для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

В рамках настоящего спора право аренды земельного участка не могло рассматриваться в качестве актива ООО ИК «Восточные ворота», который оно могло свободно ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов. В силу как нормативного, так и договорного регулирования правоотношений по аренде кредиторы ответчика не могли иметь разумных ожиданий относительно того, что публичный собственник наверняка даст согласие на перенаем, и их требования вне всякого сомнения будут удовлетворены путем продажи права аренды.

Таким образом, предъявленный администрацией иск о расторжении договора аренды не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника.

В связи с этим исковое требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка № 198/2018 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ, подпунктом 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

расторгнуть договор аренды земельного участка №198/2018 от 22.11.2018 между Администрацией Михайловского муниципального района и ООО инвестиционная компания «Восточные ворота».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью инвестиционная компания «Восточные ворота» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 рублей.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу. Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья Понкратенко М.В.