Решение от 26 августа 2022 г. по делу № А23-9328/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248016, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е




Дело № А23-9328/2017
26 августа 2022 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 19 августа 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 26 августа 2022 года.


Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В.,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Городской Управы <...>, г. Калуга, ул. Кутузова, д. 2/1, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к Фонду поддержки строительства доступного жилья в Калужской области, 248000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «ПИК-Запад», 249034, Калужская область, <...>, ИНН <***> и Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений <...>, <...>,

о взыскании 3 391 444 руб. 30 коп.,


при участии в судебном заседании:

от ответчика - представителя ФИО2 по доверенности от 09.06.2020 сроком действия по 31.12.2021,

У С Т А Н О В И Л:

Городская Управа города Калуги (далее - истец, Управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области к Фонду поддержки строительства доступного жилья в Калужской области (далее – ответчик, Фонд) с иском о взыскании 3 391 444 руб. 30 коп., в том числе задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства жилых многоквартирных домов от 08.04.2013 № 144/13 за период 03.02.2016 по 01.10.2017 в сумме 2 798 834 руб. 86 коп. и неустойка за период с 01.10.2016 по 30.10.2017 в сумме 592 609 руб. 44 коп. Возбуждено производство по делу №А23-9328/2017.

Определением от 26.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Пик-Запад».

Кроме того, Арбитражным судом Калужской области по исковым заявлениям Городской Управы города Калуги к Фонду поддержки строительства доступного жилья в Калужской области о взыскании по договору аренды от 08.04.2013 № 144/13 задолженности и неустойки возбуждены производства:

- в рамках дела №А23-8377/2018 о взыскании задолженности за период с 01.10.2017 до 01.01.2018 в сумме 438 523 руб. 14 коп. и неустойки за период с 26.12.2017 до 07.09.2018 в сумме 111 823 руб. 40 коп.;

- в рамках дела №А23-3216/2019 о взыскании задолженности за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в сумме 1 798 945 руб. 85 коп. и неустойки за период с 26.12.2018 по 18.02.2019 в сумме 98 942 руб. 02 коп.;

- в рамках дела №А23-8637/2019 о взыскании задолженности за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 в сумме 329 698 руб. 03 коп.. и неустойки за период с 02.04.2019 по 26.08.2019 в сумме 32 282 руб. 02 коп.

Определением суда от 04.02.2020 дела № А23-9328/2017, № А23-8377/2018, № А23-3216/2019 и № А23-8637/2019 объединены в одно производство и объединенным делам присвоен № А23-9328/2017.

Определением суда от 11.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги.

17.03.2020 от истца поступило заявление об уточнении заявленных исковых требований, в котором просил суд взыскать с ответчика задолженность за период с 03.02.2016 по 30.06.2019 в сумме 5 366 001 руб. 88 коп. и неустойку за период с 01.10.2016 по 12.02.2020 в размере 4 100 471 руб. 85 коп.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнения заявленных исковых требований.

Истец в дополнениях к исковому заявлению и возражениях на отзыв указал, что договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства жилых многоэтажных домов от 08.04.2013 № 144/13 (далее – договор № 144/13) правомерно заключен Управой без проведения торгов (аукциона) по процедуре предварительного согласования, поскольку земельный участок был образован в результате ряда разделов земельного участка с к.н. 40:25:000000:0072; земельный участок был передан арендатору без каких-либо возражений с его стороны, на земельном участке отсутствуют незавершенные строительством объекты; согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» и градостроительному плану земельного участка земельный участок располагается в территориальной зоне Ж-1, в которой многоэтажные жилые дома относятся к основному виду разрешенного использования, на чертеже градостроительного плана земельного участка обозначена зона допустимого размещения объектов капитального строительства и на земельном участке можно разместить 34 объекта капитального строительства многоэтажной жилой застройки; градостроительное законодательство допускает возможность внесения изменений в утвержденную документацию по планировке территории и ответчик был вправе внести соответствующие изменения.

Истец и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание проведено без участия представителей истца и третьих лиц.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях. Пояснил, что договор № 144/13 является недействительным в силу ничтожности на основании пункта 1 статьи 166, статьи 168 ГК РФ, поскольку спорный земельный участок ввиду наличия на момент предоставления спорного земельного участка в аренду утвержденных Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» (решение Городской Думы города Калуги от 14.12.2011 № 247) и Проекта планировки территории в районе д. Лихун (постановление Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 29.12.2007 № 249-п) в силу пункта 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) должен быть сформирован исключительно площадью и в границах, необходимыми для размещения объекта, предусмотренного проектом планировки территории, и предоставляться в аренду по результатам торгов; также дополнительным основанием для квалификации договора № 144/13 ничтожным является факт образования спорного земельного участка за счет территории общего пользования, что недопустимо. Возражая против удовлетворения заявленных требований Фонд в своем отзыве также указывает на отсутствие возможности использования земельного участка в целях многоэтажного жилищного строительства по независящим от него причинам ввиду образования земельного участка за счет территории общего пользования (граница земельного участка пересекает красные линии) при сохранении в пределах земельного участка режима общего пользования; наличия на земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих третьим лицам; включения в границы земельного участка территории, предназначенной для строительства объекта местного значения - общеобразовательной школы; необходимости обеспечения третьим лицам беспрепятственного доступа к земельным участкам с кадастровыми номерами 40:25:000064:1570, 40:25:000064:1885, 40:25:000064:1352.

В целях устранения препятствий в использовании земельного участка, Фонд обратился Управление архитектуры с просьбой внести соответствующие изменения в Проект планировки территории в районе д. Лихун; Управление архитектуры отказалось вносить соответствующие изменения по причине отсутствия в бюджете денежных средств; в связи с невозможностью использования земельного участка в соответствии с целевым назначением, Фонд на основании статьи 611 ГК РФ обратился с заявлением о расторжении договора № 144/13; Управлением архитектуры были подготовлены проекты соглашения о расторжении договора № 144/13 и акта приема-передачи земельного участка и выданы представителю Фонда; со стороны Фонда акт приема-передачи земельного участка и соглашение о расторжении договора № 144/13 подписаны 07.05.2018 и получены Управлением архитектуры 10.07.2018; Фонд просил не начислять арендную плату по договору № 144/13 с 16.04.2018; поскольку истец не исполнил своего обязательства по передаче земельного участка, пригодного для использования в соответствии с указанным в договоре целевым назначением, то Фонд не обязан вносить арендные платежи; при таких обстоятельствах должны быть применены нормы, регулирующие встречное исполнение обязательств (статьи 328, 611 ГК РФ).

Кроме того, Фонд в своих пояснениях указывает, что денежные средства в сумме 65 502,92 руб. в виде арендной платы по договору № 144/13 им были перечислены Истцу ошибочно; земельный участок возвращен арендодателю 10.07.2018, а Управой до настоящего времени не предприняты никакие действия по снятию обременения в виде аренды с земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1895 (номер государственной регистрации 40-40/001-40/001/019/2016-126/3 от 03.02.2016), что свидетельствуют о необходимости рассмотрения судом вопроса о применении по собственной инициативе в порядке части 2 пункта 2 статьи 167 ГК РФ последствий недействительности сделки в виде возврата Фонду денежных средств в сумме 65 502 руб. 92 коп. и признания отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1895.

Так же ответчик указал на неверный период начисления неустойки, поскольку расчет арендной платы за 2016 год был представлен позднее 10 числа месяца, предшествующего ближайшему сроку оплаты, – до 01.10.2016, то в силу п. 3.3. договора срок оплаты переносится на следующий установленный договором срок, т.е. срок внесения арендной платы за 2016 г. должен быть перенесен на следующий установленный срок - до 25.12.2016. Заявил о снижении неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

08.04.2013 между истцом (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «ПИК-Запад» (первоначальный арендатор) заключен договор № 144/13 (т. 1, л.д. 8-10).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью 104 010 кв. м. с кадастровым номером 40:25:000064:1895, используемый для многоэтажного жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору (приложение № 1). Адрес участка: г. Калуга, д. Лихун (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Калуга, д. Лихун).

Из договора № 144/13 следует, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества (пункт 1.2), ограничения по использованию не имеются (пункт 1.4), красные линии и какие-либо сервитуты не установлены (пункт 1.5).

Срок аренды земельного участка установлен на десять лет (пункт 2.1).

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (т. 1, л.д. 10).

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору от 08.04.2013 (т. 1, л.д. 14).

11.01.2016 между ООО «ПИК-Запад» и ответчиком заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору № 144/13 от 08.04.2013 года.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 03.02.2016 произведена государственная регистрация указанного соглашения, что подтверждается соответствующей отметкой.

Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам с 03.02.2016 по 30.09.2017, с 01.10.2017 по 31.12.2017, с 01.01.2018 по 31.12.2018, с 01.01.2019 по 30.06.2019, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, предварительно направив претензии № 12747/06-17 от 30.10.2017, № 5449/06-18 от 22.05.2018, № 1742/06-19 от 21.02.2019, № 9916/06-19 от 12.08.2019 об оплате задолженности, оставленные Фондом без удовлетворения.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Ответчиком заявлено об отсутствии оснований для начисления и взыскания арендной платы ввиду ничтожности договора и невозможности использовать земельный участок для указанной в нем цели.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения Городского Головы от 09.06.2007 №5343-р в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:25:000000:0072 ЗАО «БизнесПрофессионал» был подготовлен проект планировки территории в районе д. Лихун, который был утвержден постановлением Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 29.12.2007 №249-п.

Земельный участок с кадастровым номером 40:25:000064:1895 образован в результате разделов земельного участка кадастровым номером 40:25:000000:0072 и входит в границы планируемой территории.

Спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Цель предоставления земельного участка - для многоэтажного жилищного строительства.

На дату заключения договора от 08.04.2013 №144/13 порядок предоставления для строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался статьей 30 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 21.07.2014 №224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу пункта 11 указанной статьи предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий).

На дату заключения договора в городском округе «Города Калуга» были утверждены и вступили в силу 21.12.2011 Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» (далее - ПЗЗ г. Калуги), а земельный участок с кадастровым нмоером 40:25:000064:1895 был расположен в пределах территории, в отношении которой в 2007 году утверждена градостроительная документация - Проект планировки территории в районе д. Лихун.

Таким образом, в 2013 году спорный земельный участок в силу пункта 11 статьи 30 ЗК РФ подлежал предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектом планировки территории.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.07.2013 №1633/13, если для территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, то подлежит применению пункт 11 статьи 30 ЗК РФ и предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производится. Такие участки подлежат предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.

Доводы истца о возможности заключения спорного договора аренды без проведения торгов по процедуре предварительного согласования в соответствии с частью 2 статьи 30 ЗК РФ подлежат отклонению в силу следующего.

Из кадастрового паспорта земельного участка N 40/13-9727 от 23.01.2013 (приложение № 1 к договору №144/13) следует, что спорный земельный участок образован 23.01.2013 из земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1884.

Распоряжением Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 15.08.2008 №9430-р «Об утверждении ЗАО «БизнесПрофессионал» проектов границ земельных участков по адресу: г. Калуга, д. Лихун» утверждены проекты границ земельного участка площадью 296 707 кв. м и земельного участка площадью 178 762 кв. м для многоэтажного жилищного строительства, образуемых путем деления земельного участка с к. н. 40:25:000000:0072. В результате раздела были образованы 2 земельных участка с кадастровым номером 40:25:000064:1543 и кадастровым номером 40:25:000065:437.

Постановлением Городской Управы города Калуги от 11.09.2012 № 10669-пи «О разделе земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1543» утвержден раздел земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1543 на 4 земельных участка: кадастровыми номерами 40:25:000064:1881, 40:25:000064:1882, 40:25:000064:1883 и 40:25:000064:1884.

Постановлением Городской Управы города Калуги от 29.03.2013 № 3260-пи «О разделе земельного участка с к. н. 40:25:000064:1884 по адресу: г. Калуга, д. Лихун, находящихся в аренде у ЗАО «ПИК-Запад», утвержден раздел земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1884 на 5 земельных участков с кадастровыми номерами: 40:25:000064:1892, 40:25:000064:1893, 40:25:000064:1894, 40:25:000064:1895 и 40:25:000064:1896.

Арендатором земельного участка с кадастровым номером 40:25:000000:0072 площадью 617 822,0 кв. м, который является исходным земельным участкам по отношению ко всем образованным из него земельным участкам, включая земельные участки с кадастровыми номерами 40:25:000064:1543, 40:25:000064:1884 и 40:25:000064:1893, на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 31.01.2007 №11/07 (далее - договор №11/07) являлось МУП «Архитектурно-геодезическая служба г. Калуги». Разрешенное использование земельного участка - для строительства малоэтажных и многоэтажных жилых домов. Договор №11/07 заключен сроком на 3 года, дата государственной регистрации договора - 13.02.2007.

С 01.10.2005 предоставление земельных участков в аренду для жилищного строительства осуществлялось исключительно на торгах в соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ.

В нарушение статьи 30.1 ЗК РФ договор №11/07 заключен без проведения торгов на основании специальной нормы - пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 137-ФЗ), согласно которому до 01.03.2007 участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов лицу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 решением о предварительном согласовании места размещения объекта.

Договор аренды в этом случае мог быть заключен на срок не более чем пять лет и прекращался в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство. Указанное обстоятельство является отдельным основанием для прекращения договора аренды независимо от соответствующего волеизъявления арендодателя и не предполагает соблюдения общей или специальной нормы процедуры расторжения договора, основанием для прекращения договора служит невыполнение требований закона, а не условий договора.

Поскольку договор №11/07 был зарегистрирован 13.02.2007, то разрешение на строительство должно было быть получено арендатором земельного участка или лицом, к которому перешли права и обязанности по договору №11/07, в срок не позднее 13.08.2007.

На основании соглашения от 14.02.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №11/07 от 31.01.2007 арендатором земельного участка с кадастровым номером 40:25:000000:72 стало ЗАО «Калужский инвестиционный проект».

На основании соглашения от 02.04.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №11/07 от 31.01.2007 арендатором земельного участка с кадастровым номером 40:25:000000:72 стало ЗАО «БизнесПрофессионал».

Ни МУП «Архитектурно-геодезическая служба г. Калуги», ни ЗАО «Калужский инвестиционный проект», ни ЗАО «БизнесПрофессионал» до 14.08.2007 разрешение на строительство не получили, что подтверждается письмом Управления архитектуры от 04.07.2018 исх. № 7391/06-18, служебной запиской отдела объектов капитального строительства Управления архитектуры от 26.02.2018 исх. № 439.

Следовательно, в силу абзаца 7 пункта 15 статьи 3 Закона №137-ФЗ договор № 11/07 с 14.08.2007 фактически прекратил свое действие.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2016 №301-КП6-1064 по делу №А82-9658/2014.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 22.06.2021 по делу № А23-9327/2017, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2021 и проставлением Арбитражного суда Калужской области от 27.04.2022, так же установлен факт прекращения правоотношений сторон по договору аренды от 31.01.2007 № 11/07. Суды пришли к выводу, что неоднократные уступки прав, вытекающие из первоначального договора аренды земельного участка от 31.01.2007 №11/07, также являются неправомерными, а соответствующие соглашения, заключенные сторонами - недействительными по основаниям их ничтожности.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вывод истца о том, что в соответствии с градостроительным планом земельного участка и Правил землепользования и застройки г. Калуги на спорном земельном участке возможно строительство 34 объектом многоэтажной жилой застройки, является ошибочным и противоречит нормам градостроительного законодательства, исходя из следующего.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ установлено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования.

Из Проекта планировки территории в районе д. Лихун, градостроительного плана земельного участка, Правил землепользования и застройки г. Калуги, данных публичной кадастровой карты усматривается, что спорный земельный расположен в границах красных линий и включает в себя земли общего пользования городского округа «Город Калуга» в <...> и внутриквартальные проезды, соединяющие ул. Губернская с ул. Молодежная.

Согласно чертежу планировки территорий с обозначением линий дорог, улиц, проездов и объектов транспортной инфраструктуры, границ зон планируемого размещения объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства границы земельного участка пересекают установленные красные линии, что подтверждает факт образования спорного земельного участка за счет территорий общего пользования.

Указанные наименования улицам были присвоены постановлением Городской Думы городского округа «Город Калуга» от 28.11.2007 №155.

Управлением архитектуры градостроительства и земельных отношений города Калуги 14.12.2016 подготовлен градостроительный план № RU403010006431 земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1895.

Из сведений, содержащихся в разделе 1 (чертеж градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования), усматривается, что границы земельного участка пересекают красные линии, что подтверждает факт образования спорного земельного участка за счет территорий общего пользования.

Из материалов дела также следует, что на части спорного земельного участка (территория от т. 23 до т. 11 на чертеже градостроительного плана) Управой дополнительно запланировано строительство двух участков дороги, соединяющих улицы Золотая и Коронная – улично-дорожная сеть земельных участков индивидуальной жилой застройки для многодетных семей в д. Лихун, с ул. Лазурная. Данный факт подтверждается постановлением Городской Управы города Калуги от 01.08.2018 № 271-п «Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории для строительства объекта: Проектирование и строительство улично-дорожных сетей земельных участков индивидуальной застройки для многодетных семей (дорога д. Лихун)». Наименования улицам, переулкам, проездам и площади в д. Лихун, в том числе улицам Золотая и Коронная были присвоены решением Городской Думы города Калуги от 18.12.2015 № 221 (приложение 3 к пояснениям Фонда от 03.07.2019).

Основание подготовки документации по планировке территории – постановление Городской Управы города Калуги от 15.07.2016 № 8599-пи «О подготовке документации по планировке территории для строительства объекта: Проектирование и строительство улично-дорожных сетей земельных участков индивидуальной застройки для многодетных семей».

Кроме того, спорный земельный участок на дату заключения договора № 144/13 без правовых оснований был занят объектами недвижимости - двумя незавершенными строительством многоквартирными домами, что подтверждается представленными ответчиком 26.08.2018 в материалы дела доказательствами. Вместе с тем предоставляемые под строительство земельные участки в соответствии со статьями 30 и 31 ЗК РФ должны быть свободными от прав третьих лиц.

Представленные ответчиком доказательства, в частности, Проект планировки территории в районе д. Лихун, материалы по обоснованию Проекта планировки территории в районе д. Лихун, данные публичной кадастровой карты позволяют соотнести и определить место размещения указанных незавершенных строительством многоквартирных домов как место размещения предусмотренных Проектом планировки территории в районе д. Лихун следующих объектов жилого назначения:

- 8-и секционный 10-ти этажный жилой дом со встроенными общественными помещениями общей площадью 340 кв.м, количество квартир – 201, количество квартир – 306, общая площадь квартир – 17 098,87 кв.м, количество проживающих – 2,7 чел. на квартиру (№ 4 на схеме планировки территории и ведомости жилых и общественных зданий и сооружений);

- 7-и секционный 10-ти этажный жилой дом со встроенными помещениями общей площадью 315 кв.м, количество квартир – 267, общая площадь квартир - 15 002,74 кв.м, количество проживающих – 2,7 чел. на квартиру (№ 8 на схеме планировки территории и ведомости жилых и общественных зданий и сооружений).

Исходя из представленного ответчиком контррасчета арендной платы от 18.03.2020 минимальный размер земельного участка, необходимого для завершения строительства указанных многоквартирных домов, составляет 25 681,29 кв.м.

Довод истца о том, что на земельном участке отсутствуют незавершенные строительством объекты, судом отклоняется, как необоснованный и неподтвержденный материалами дела.

В частности, из решения Арбитражного суда Калужской области 12.08.2010 по делу № 23-2630/10А-13-114, от 01.12.2010 № А23-4000/10А-13-189 о привлечении ЗАО «ПИК-Запад» к административной ответственности, предусмотренной частью 6 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, следует, что при осуществлении государственного строительного надзора были проведены проверки при строительстве 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: <...>, д. Лихун; 10-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, д. Лихун, о чем составлены акты № 425, 426 от 17.11.2009 и выданы соответствующие предписания № 214, 215. В результате проверки было установлено, что ЗАО «ПИК-Запад» не выполнена консервация объектов капитального строительства.

Из решения Арбитражного суда Калужской области от 20.04.2010 по делу № А23-5850/09Г-19-295 и Арбитражного суда Московской области от 24.01.2012 по делу № А41-10670/2009 следует, что между ЗАО «ПИК-Запад», ЗАО «БизнесПрофессионал» и ООО «ЭРА СТРОЙ» (подрядчик) в 2008 году были заключены договоры подряда на строительство многоквартирных жилых домов, в том числе № Р/38-01 СМР ж.д. № 4 г. Калуга, дер. Лихун от 03.03.2008, № Р38-01 СМР ж.д. № 8 г. Калуга, дер. Лихун от 03.03.2009.

Также факт нахождения на земельном участке указанных объектов подтверждается и представленной Фондом в материалы дела распечаткой с публичной кадастровой карты - картографическая основа ПКК космические снимки esri, из которой следует, что только на спорном земельном участке расположены незавершенные строительством объекты.

Через земельный участок третьими лицами осуществляется беспрепятственный доступ к земельным участкам с к.н. 40:25:000064:1570, 40:25:000064:1885, 40:25:000064:1352 (приложение 6 к пояснениям Фонда от 08.11.2018).

Часть спорного земельного участка предназначена для размещения объекта местного значения – общеобразовательной школы и размещение ее на территории многоэтажной жилой застройки обязательно.

Проект планировки территории в районе д. Лихун на дату образования спорного земельного участка был утвержден в установленном законодательством порядке, являлся градостроительной документацией и был обязателен для соблюдения всеми субъектами градостроительной деятельности (пункт 2.19 раздела II Инструкции), включая органы местного самоуправления.

В Определении ВС РФ от 07.09.2017 № 56-АПГ17-12 сформулирована правовая позиция, что точные границы территории размещения объектов местного значения определяются проектом планировки.

Проект планировки территории в районе д. Лихун (приложение 4 к Постановлению Городской Управы города Калуги от 18.05.2010 № 167-п), материалы по обоснованию Проекта планировки территории в районе д. Лихун, данные публичной кадастровой карты позволяют соотнести и идентифицировать место расположения части земельного участка как место планируемого к размещению объекта местного значения – общеобразовательной школы на 1 000 мест.

В Генеральном плане городского округа «Город Калуга» отражено, что на территории многоэтажной жилой застройки в д. Лихун должны быть размещены объекты местного значения в сфере образования. Конкретное место их размещения, в данном случае – общеобразовательной школы, определено проектом планировки территории в районе д. Лихун еще в 2007 году. Решением Городской Думы городского округа «Город Калуга» от 25.10.2017 № 205 была утверждена Программа комплексного развития социальной инфраструктуры муниципального образования «Город Калуга» на 2017-2027 годы (далее – Программа). Под № 34 (планируемые объекты образования) в таблице 1 раздела VI Программы указан планируемый к строительству объект капитального строительства в д. Лихун «Средняя общеобразовательная школа на 600 мест (в т.ч. ПИР)».

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный арендованный земельный участок, предоставленный ответчику для целей строительства многоэтажных жилых домов, в указанных целях последний использовать не может.

Доказательства, подтверждающие факт пользования и владения Фондом поддержки строительства доступного жилья в Калужской области спорным земельным участком истцом в материалы дела не представлены.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства и требования действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 08.04.2013 №144/13, по условиям которого ответчику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 40:25:000064:1895, не соответствует требованиям земельного и гражданского законодательства.

Недействительная сделка не влечет за собой правовых последствий, предусмотренных условиями такой сделки.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.


Судья Е.В. Иванова