Решение от 10 июня 2020 г. по делу № А41-95401/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-95401/19
10 июня 2020 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2020 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи М.Ю. Бондарева, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания В.А. Рыбченко, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ПАО "ГРУППА КОМПАНИЙ ПИК" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО "ГАЗНИСТРОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании передать объекты долевого строительства, с участием в качестве третьих лиц: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО25, ООО «БРАТСКСПЕЦСТРОЙ» (ИНН <***>), Управление Росреестра по Московской области (ИНН <***>), АО «Специализированный застройщик ПИК-Регион» (ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от ПАО «ГРУППА КОМПАНИЯ ПИК»: ФИО32, доверенность от 24.10.2019;

от ООО «ГАЗИНСТРОЙ»: ФИО33, доверенность от 20.01.2020;

от АО «Специализированный застройщик ПИК-Регион»: ФИО34, доверенность от 06.04.2020;

от ООО «БРАТСКСПЕЦСТРОЙ»: ФИО35, доверенность от 09.06.2020;

от иных лиц: не явились, извещены;



УСТАНОВИЛ:

ПАО «Группа Компаний ПИК» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «ГАЗНИСТРОЙ» (далее – ответчик), уточненным на основании ч.1 ст.49 АПК РФ, об обязании передать по акту приема-передачи объекты долевого строительства (квартиры), а именно: квартиру № 4, кадастровый номер: 50:04:0010805:3552, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 32, кадастровый номер: 50:04:0010805:3365, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 35, кадастровый номер: 50:04:0010805:3368, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 37, кадастровый номер: 50:04:0010805:3370, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 44, кадастровый номер: 50:04:0010805:3377, расположенной по адресу: <...>; квартиру № 53, кадастровый номер: 50:04:0010805:3386, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 59, кадастровый номер: 50:04:0010805:3392, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 74, кадастровый номер: 50:04:0010805:3407, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 81, кадастровый номер: 50:04:0010805:3414, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 94, кадастровый номер: 50:04:0010805:3427, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 95, кадастровый номер: 50:04:0010805:3428, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 101, кадастровый номер: 50:04:0010805:3434, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 110, кадастровый номер: 50:04:0010805:3443, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 115, кадастровый номер: 50:04:0010805:3448, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 128, кадастровый номер: 50:04:0010805:3461, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 144, кадастровый номер: 50:04:0010805:3477, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 154, кадастровый номер: 50:04:0010805:3487, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 169, кадастровый номер: 50:04:0010805:3502, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 170, кадастровый номер: 50:04:0010805:3503, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 173, кадастровый номер: 50:04:0010805:3506, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 175, кадастровый номер: 50:04:0010805:3508, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 177, кадастровый номер: 50:04:0010805:3510, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 178, кадастровый номер: 50:04:0010805:3511, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 188, кадастровый номер: 50:04:0010805:3521, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 196, кадастровый номер: 50:04:0010805:3529, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 207, кадастровый номер: 50:04:0010805:3540, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 208, кадастровый номер: 50:04:0010805:3541, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 212, кадастровый номер: 50:04:0010805:3545, расположенную по адресу: <...>; квартиру № 214, кадастровый номер: 50:04:0010805:3547, расположенную по адресу: <...>; взыскании денежной компенсации в размере 100 000 (Сто тысяч) рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта до даты его фактического исполнения в полном объеме и расходов по оплате государственной пошлины в размере 200 000 (Двести тысяч) рублей.

В соответствии со ст. 51 АПК РФ к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО25, ООО «БРАТСКСПЕЦСТРОЙ», АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион».

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования с учетом уточнений, а ответчик возражал в отношении их удовлетворения.

Дело рассмотрено в отсутствии не явившихся третьих лиц, извещенных о дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии со ст.121 и 123 АПК РФ.

Заслушав позиции участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ПАО «Группа Компаний ПИК» («участник долевого строительства») и АО «ПИК-Регион» («застройщик») были заключены договоры участия в долевом строительстве № Мах8/1/1/1(4) от 29.04.2016 г., № Мах8/1/7/1(32) от 29.04.2016 г., № Мах8/1/7/2(35) от 29.04.2016 г., № Мах8/1/8/1(37) от 29.04.2016 г., № Мах8/1/9/1(44) от 29.04.2016 г., № Мах8/1/11/1(53) от 29.04.2016 г., № Мах8/1/12/1(59) от 29.04.2016 г., № Мах8/2/4/3(74) от 30.12.2016 г., № Мах8/2/5/1(81) от 29.04.2016 г., № Мах8/2/8/2(94) от 29.04.2016 г., № Мах8/2/8/2(95) от 29.04.2016 г., № Мах8/2/9/1(101) от 29.04.2016 г., № Мах8/2/11/2(110) от 29.04.2016 г., № Мах8/2/12/2(115) от 29.04.2016 г., № Мах8/3/3/1(128) от 29.04.2016 г., № Мах8/3/6/1(144) от 29.04.2016 г., № Мах8/3/8/1(154) от 29.04.2016 г., № Мах8/3/11/1(169) от 29.04.2016 г., № Мах8/3/11/2(170) от 29.04.2016 г., № Мах8/3/12/1(173) от 29.04.2016 г., № Мах8/3/12/2(175) от 29.04.2016 г., № Мах8/4/1/1(177) от 29.04.2016 г., № Мах8/4/1/1(178) от 29.04.2016 г., № Мах8/4/3/2(188) от 29.04.2016 г., № Мах8/4/5/2(196) от 29.04.2016 г., № Мах8/4/8/2(207) от 29.04.2016 г., № Мах8/4/8/2(208) от 29.04.2016 г., № Мах8/4/9/2(212) от 29.04.2016 г., № Мах8/4/10/1(214) от 29.04.2016 г. в отношении 29 квартир общей площадью 1 659,95 кв.м. на общую сумму 87 976 890 (Восемьдесят семь миллионов девятьсот семьдесят шесть тысяч восемьсот девяносто) руб. в отношении объекта строительства, расположенного по адресу: Московская область, Дмитровский район, город Дмитров, мкр. ФИО36, поз. № 8 на земельном участке, расположенном по адресу: <...>.

Застройщику АО ПИК-РЕГИОН 30.09.2013 года выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:04:0010805:21 по адресу: Московская область, г. Дмитров, мкр. ФИО36 за № RU50520000-152.

Обязательства участника долевого строительства по оплате договоров участия в долевом строительстве, предусмотренные п. 4.1. договоров участия в долевом строительстве были исполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями: № 12422 от 30.06.2016 на сумму 2 475 510 рублей, № 12408 от 30.06.2016 на сумму 2 443 752 рублей, № 12409 от 30.06.2016 на сумму 3 853 200 рублей, № 12434 от 30.06.2016 на сумму 2 443 752 рублей, № 12410 от30.06.2016 на сумму 2 539 369 рублей, № 12413 от 30.06.2016 на сумму 2 447 808 рублей, № 12423 от 30.06.2016 на сумму 2 539 369 рублей, № 12418 от 30.06.2016 на сумму 2 640 976 рублей, № 12415 от 30.06.2016 на сумму 3 133 784 рублей, № 12416 от 30.06.2016 на сумму 3 339630 рублей, № 12420 от 30.06.2019 на сумму 2 653 621 рублей, № 12431 от 30.06.2016 на сумму 3 339630 рублей, № 12426 от 30.06.2016 на сумму 3 339 630 рублей, № 12430 от 30.06.2016 на сумму 2 494 168 рублей, № 12411 от 30.06.2016 на сумму 2 436 798 рублей, № 12412 от 30.06.2016 на сумму 2 436 798 рублей, № 12427 от 30.06.2016 на сумму 2 436798 рублей, № 12433 от 30.06.2016 3 445 821 рублей, № 12421 от 30.06.2016 на сумму 2 517 348 рублей, № 12407 от 30.06.2016 на сумму 3 445 821 рублей, № 12414 от 30.06.2016 на сумму 3 530 466 рублей, № 12428 от 30.06.2016 на сумму 2 518 260 рублей, № 12429 от 30.06.2016 на сумму 3 953 492 рублей, № 12419 от 30.06.2016 на сумму 4 034175 рублей, № 12424 от 30.06.2016 на сумму 3 295 512 рублей, № 12425 от 30.06.2016 на сумму 4 052 700 рублей, № 12417 от 30.06.2016 на сумму 4 052 700 рублей, № 12432 от 30.06.2016 на сумму 2 582 832 рублей, а также соглашением о зачете встречных однородных требований от 24 марта 2017 года.

Истец указал, что договоры участия в долевом строительстве участником долевого строительства были заключены с АО «ПИК-Регион», а в последующем права и обязанности застройщика были переданы ответчику как арендатору земельного участка с 13.03.2017 года на основании соглашения от 31.03.2017 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №1570-д от 30.12.2011 и дополнительного соглашения №178 от 13.03.2017 к инвестиционному контракту №СМР-2003/1821Д), в силу чего обязанность по передаче вышеуказанных 29 объектов долевого строительства возложена на ответчика как на застройщика.

Возражая в отношении удовлетворения иска ответчик указал, что на момент заключения дополнительного соглашения № 178 от 13.03.2017, согласие о переводе обязательств в соответствии с положениями со ст. 391 ГК РФ, вытекающих из спорных договоров участия в долевом строительстве, не давал, об обязательствах предыдущего застройщика перед истцом уведомлен не был, с учетом чего объекты долевого строительства были им реализованы третьим лицам на законных основаниях.

Согласно п. 4, абз.2 дополнительного соглашения к инвестиционному контракту №СМР-2003/1821Д, права застройщика частично обременены правами третьих лиц на основании договоров участия в долевом строительстве, заключённых и прошедших государственную регистрацию в порядке, установленным Федеральным законом от 24.12.2004 г. №214-ФЗ, что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером:50:04:0010805:21, по адресу: Московская область, г. Дмитров, мкр. ФИО36, при этом сторонами определен перечень объектов, в отношении которых заключены договоры долевого участия в строительстве.

Следовательно, после подписания указанного дополнительного соглашения к ответчику перешли обязанности третьего лица (застройщика) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным с истцом.

По условиям договоров участия в долевом строительстве, передача объектов долевого строительства осуществляется застройщиком по окончании строительства в срок не позднее 31 декабря 2016 года.

Застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию № RU50-4-11847-2018 от 04.10.2018 года в отношении многоквартирного дома, в котором расположены спорные объекты долевого строительства. После ввода дома в эксплуатацию объектам долевого строительства (квартирам) присвоены номера: 4, 32, 35, 37, 44, 53, 59, 74, 81, 94, 95, 101,110, 115, 128, 144, 154, 169, 170, 173, 175 177, 178, 188, 196, 207, 208, 212, 214.

25 июня 2019 года истцом в адрес ответчика было направлено требование за № 1001/26-292-и от 07.06.2019 года о передаче объектов и подписании актов приема-передачи Объектов долевого строительства, которое исполнено не было.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что спорные объекты долевого участия (квартиры) были реализованы ответчиком третьим лицам, путем заключения договоров купли-продажи с физическими и юридическими лицами, что подтверждается выписками из ЕГРН и никем из участвующих в деле лиц не оспаривается.

Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 и часть 2 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве).

Закон об участии в долевом строительстве устанавливает порядок уступки участником долевого строительства права требования по договору (статья 11), тогда как смена застройщика законом не регламентирована, в связи с чем, учитывая, что Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья, а застройщик является стороной по договору долевого участия в строительстве, следует руководствоваться положениями главы 24 «Перемена лиц в обязательстве» Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1 статьи 382 ГК РФ).

В свою очередь, с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (статья 391 ГК РФ).

Следовательно, в силу положений пункта 2 статьи 391 ГК РФ, допускающего перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредиторов, которыми в данном случае выступают участники долевого строительства.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В то же время, судом установлено, что на момент рассмотрения дела у ответчика отсутствует имущество, требование о передаче которого заявлено (29 квартир), ввиду их отчуждения в пользу третьих лиц.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Учитывая изложенные, оснований для удовлетворения иска об обязании передать имущество не имеется, что не исключает предъявления истцом иных материально-правовых требований к ответчику с целью защиты нарушенных прав.

Судебные расходы в силу ст.110 АПК РФ возлагаются на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В иске отказать.


Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия решения в Десятый арбитражный апелляционный суд.


Судья М.Ю. Бондарев