Решение от 10 ноября 2019 г. по делу № А40-305977/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-305977/18-16-2266

11.11.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 24.10.2019 г.

Полный текст решения изготовлен 11.11.2019 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная коммерческая фирма «Протек» (Адрес: 117639, <...>, ОРГН: 1027739749036, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2002, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (Адрес: 123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003. ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности б/н от 14.10.2018 г.;

от ответчика – ФИО3 по доверенности № 33-Д-1033/18 от 29.11.2018 г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственная коммерческая фирма «Протек» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи имущества, нежилого помещения общей площади 304,6 кв.м., (кадастровый номер 77:06:0011004:3489), общей площадью 304,6 кв.м, расположенного по адресу: <...> путем принятия пунктов 3.1. и 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 17 399 000 (Семнадцать миллионов триста девяносто девять тысяч) рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (кадастровый номер 77:06:0011004:3489) от 20.09.2018 г. № С-364, выполненном ООО «Межрегиональным Центром Оценки и Экспертизы».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляется Покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 289 983, 33 (двести восемьдесят девять тысяч девятьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в проекте договора, направленном ответчиком в адрес истца, цена выкупаемого имущества не соответствует рыночной.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, ответчик против удовлетворения исковых требований возражал.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен Договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы. № 07-00659/2002 от 24.07.2008 г.

Объект договора – нежилой объект общей площадью 304,6 кв.м., расположенный по адресу <...>. назначение помещения – под магазин.

Срок договора установлен с 01.06.2008 по 30.04.2009.

Дополнительным соглашением от 18.05.2009г. стороны продлили срок действия договора по 30.06.2010.

Дополнительным соглашением от 24.05.2010г. стороны продлили срок действия договора по 30.06.2015.

03.11.2012. Стороны заключили Дополнительное соглашение, в котором изменили назначение помещение с магазина на Медицинское учреждение.

Дополнительным соглашением от 10.12.2015 г. стороны продлили срок действия договора до 30.06.2025 г.

Истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанного помещения в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

30.06.2018 Истец в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обратился к ответчику с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества (вх. М- 33-5-74195 18-0-(0)-0).

22.08.2018 ответчик направил в адрес истца письмо от 10.08.2018 о согласии на продажу объекта аренды № 33-5-74195/18-(0)-2 с приложением проекта договора купли-продажи с указанной выкупной ценой объекта недвижимости 34 654 000 руб.

03.10.2018 истец, на основании проведенной по его поручению оценки выкупаемого нежилого имущества направил ответчику письмо с приложением по перечню: договор купли-продажи три экземпляра - оригиналы: протокол согласования разногласий - три экземпляра - оригиналы с предложением выкупной цены в 17 399 000 руб., отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (кадастровый номер 77:06:0011004:3489), общей площадью 304,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> от 20.09.2018г. № С-364, выполненном Обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональным Центром Оценки и Экспертизы».

12.10.2018 истец получил от ответчика письмо от 11.10.2018 Исх.№ 33-5-74195/18-(0)-4, в котором последний известил истца о результатах рассмотрения протокола разногласия, направленного ему истцом. Ответчик протокол разногласий отклонил и отказал истцу в предоставлении государственной услуги по выкупу арендуемого имущества.

Таким образом, у истца и ответчика возникли разногласия при заключении договора купли-продажи, в связи с чем истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно ч. 4.1 ст. 4 Закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В силу ч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Аналитик-Эксперт» ФИО4 рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 304,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:06:0011004:3489, составляет 20 108 378 руб.

Возражения ответчика на указанное заключение судом рассмотрены и признаны необоснованными. Так, довод ответчика о том, что эксперт необоснованно применил снижающие корректировки, указав на необходимость капитального ремонта, судом отклоняется, так как объект исследования имеет 1990 год постройки, тогда как объекты-аналоги – 2009 и 2018 годы.

Довод ответчика о том, что эксперт необоснованно не применил корректировки на местоположение спорного объекта (на «красной линии»), судом отклоняется, поскольку во-первых, вход в спорный объект имеется только со двора, а не с «красной линии»; во-вторых, спорный объект используется в качестве медицинского учреждения (клиники), то есть – не является объектом торговли, в связи с чем зависимость от «красной линии» отсутствует.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695 по делу № А40-214066/2014, из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Научно-производственная коммерческая фирма «Протек» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 304,6 кв.м. (этаж 1, пом. V, комн. 1-18, 20-22, 22а, 23-28), с кадастровым номером 77:06:0011004:3489, расположенного по адресу: <...>, изложив:

- пункт 3.1 договора в редакции: «Цена Объекта составляет 20 108 378 (двадцать миллионов сто восемь тысяч триста семьдесят восемь) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

- пункт 3.4 договора в редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платёж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющей не менее 335 140 (триста тридцать пять тысяч сто сорок) рублей и процентов за предоставляемую рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счёт основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная коммерческая фирма «Протек» расходы по государственной пошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья М.Ю. Махалкин