Решение от 16 декабря 2020 г. по делу № А82-8598/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-8598/2020
г. Ярославль
16 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2020 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Алва» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО2, ФИО3,

при участии:

от истца: ФИО4 – юрист по доверенности от 09.01.2020;

от ответчика: не явился;

от третьих лиц: не явились;

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фона» города Ярославля (далее-Агентство) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Алва» (далее-Общество) с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:011001:3616, расположенного по адресу: <...> напротив д. 18, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость – 20 000 руб. в соответствии с отчетом № 201154-О, выполненным закрытым акционерным обществом «Ярославский Центр Недвижимости».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области и залогодержатели ФИО2 и ФИО3.

Представитель Агентства в судебном заседании требования, основанные на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), поддержал.

Общество в судебное заседание представителя не направило, в письменном отзыве требования не признало.

Привлеченные к участию в деле третьи лица, в судебное заседание представителей не направили.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил.

На основании распоряжения № 917-р от 22.11.2010 Департаментом по управлению государственным имуществом Ярославской области и Обществом 15.12.2010 заключен договор № 470-яс, в соответствии с которым последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:011001:723 общей площадью 1 798 кв.м., расположенный по адресу: г. Ярославль, Дзержинский район, Ленинградский пр-т, в районе дома № 18, для строительства станции технического обслуживания с инженерными коммуникациями (далее-объект). Срок действия договора определен до 13.11.2013.

Дополнительным соглашением № 1 от 18.09.2013 срок аренды продлен до 13.11.2016.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) в установленном законом порядке.

18.08.2016 Общество зарегистрировало право собственности на объект незавершенный строительством со степенью готовности 11% (запись регистрации в ЕГРН № 76-76-/023-76/001/018/2016-1820/1). В отношении объекта в ЕГРН зарегистрирована ипотека в пользу ФИО2 и ФИО3 на основании договора залога от 01.11.2019 и договора последующего залога от 13.12.2019 соответственно.

В связи с истечением срока действия договор аренды от 15.12.2010 № 470-яс прекращен, регистрационная запись в ЕГРН погашена.

12.10.2016 с Обществом заключен договор аренды № 470/1-яс для завершения строительства объекта, на срок до 13.11.2019.

Поскольку срок действия указанного договора истек, Агентство 06.08.2019 уведомило Обществом о прекращении договора аренды (уведомление № 7326). Регистрационная запись в ЕГРН об аренде в отношении земельного участка погашена.

Поскольку объект не был возведен и введен в эксплуатацию, Агентство обратилось с иском об изъятии у Общества объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

В соответствии с отчетом № 201154-О, выполненным ЗАО «ЯЦН» рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства составляет 20 000 руб., которую Агентство просит установить в качестве начальной продажной стоимости.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пункт 6 указанной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должны быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

В силу пункта 33 статьи 34 вышеуказанного Федерального № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2). Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3). Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (пункт 5):

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участков предусмотрен в статьях 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта № 470/1-яс от 12.10.2016 заключен с Обществом на срок до 13.11.2019, в который Обществом не было завершено строительство объекта, следовательно, к рассматриваемым отношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Общество доказательств возведения объекта не представило, стоимость объекта не оспорило. Возражения ответчика судом не принимаются, как необоснованные.

В связи с изложенным суд считает, что дальнейшее сохранение за ответчиком спорного объекта, а также оставление в пользовании земельного участка, не отвечает целям эффективного землепользования, механизмы, предусмотренные законом для завершения ответчиком строительства на предоставленном для указанной цели земельном участке, исчерпаны, в связи с чем требование Агентства об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов является правомерным и подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика, с учетом признания им иска.


Руководствуясь статьями 65,71,110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Алва» (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:011001:3616, расположенный по адресу: <...> напротив дома 18, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость – 20 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алва» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья О. Н. Чистякова