Решение от 23 июля 2017 г. по делу № А07-15017/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-15017/2017
г. Уфа
24 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 24 июля 2017 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе

судьи Кузнецова Д.П.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Техноцентр" (ИНН 0273023455, ОГРН 1020202399601)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа РБ (ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность №8 от 30.03.2017, ФИО3, доверенность №10 от 19.05.2017

от ответчика: ФИО4, доверенность №д-9 от 09.01.2017

Общество с ограниченной ответственностью "Техноцентр" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа РБ об урегулировании разногласий, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020434:4, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: склады, деловое управление, общей площадью 8 268 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: г. Уфа, р-н Калининский, ул. Фурманова, 87:

п. 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Срок аренды устанавливается с 18.07.2016 г. по 18.07.2026 г.».

абз. 2 п. 3.1 договора изложить в следующей редакции: «В соответствии со ст. 425 ГК РФ Стороны установили, что условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 18.07.2016 г.».

п. 4.6 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 18.07.2016 г. по дату подписания Договора, определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 18.07.2016 г. по месяц подписания Договора включительно, и вносится Арендатором в течение двадцати дней со дня подписания Договора. Расчёты арендной платы, начиная с 18.07.2016 г. указаны в Приложениях № 2 к настоящему Договору, которые являются его неотъемлемой частью».

Приложение № 2 (расчёт арендной платы) изложить в следующей редакции: «Данный расчёт действует с 18.07.2016 г. по 31.12.2017 г.»;

Расчет арендной платы (Приложение № 2) изложить в следующей редакции:

Период

фактического

пользования

участком

(г.г)

№
решения и дата

КСУ

(руб./кв.м)

С
S

(кв.м)

Размер платы за месяц

(руб.)

Аил за период (руб.)

18.07.2016 г.- 24.07.016 г.-

СГО г.Уфа РБ от 03.12.2007 г. № 30/7

18 070 127, 40

3,35 %

8268

50 445,77

11 770, 68

25.07.2016 г.-

31.12.2016 г.

СГО г.Уфа РБ от 03.12.2007 г. № 30/7

8865000

3,35 %

8268

24748,12

129328, 95

01.01.2017 г.-

31.12.2017 г.

СГО г.Уфа РБ от 03.12.2007 г. № 30/7

8865000

3,35 %

8268

24748,12

296977, 5

(с учетом принятых уточнений)

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика просит отказать в удовлетворении иска.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, на основании о постановления Администрацией городского округа города Уфа от 17.07.2006 № 3417 с обществом «Техноцентр» был заключен договор аренды от 10.08.2006 № 1068-06 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020434:4, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: склады, деловое управление, общей площадью 8 268 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: г. Уфа, р-н Калининский, ул. Фурманова, 87. (л.д. 18-21)

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.09.2006, что подтверждается штампом регистрационной надписи на документе (л.д. 21).

Согласно пункта 3.1 договора, срок аренды устанавливается с 17.07.2006 года до 17.07.2016года.

По истечении срока указанного в п. 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон. (пункт 3.2)

Арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного п. 3.1 договора уведомить об этом арендодателя в письменной форме.

ООО «Техноцентр» обратилось в Управление с заявлением от 14.04.2016 вх. № 12024 о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020434:4, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: склады, деловое управление, общей площадью 8 268 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: г. Уфа, р-н Калининский, ул. Фурманова, 87, на котором расположен принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости.

На основании письменного обращения арендатора, Управлением подготовлен и направлен в адрес истца проект договора (л.д. 26-290), расчет арендной платы с 14.04.2016 года по 31.12.2016 года (л.д. 33), акт приема –передачи (л.д.т 34) с предложением заключить договор.

Согласно пункта 3.1 проекта договора, срок аренды устанавливается с 14.04.2016 года до 14.04.2026 года.

Не согласившись с условиями проекта договора аренды и расчетом годовой арендной платы на 2016 г., общество «Техноцентр» от подписания данных документов отказалось, направив в адрес Управления протокол разногласий (л.д. 47).

Протокол разногласий сторонами не был подписан.

Поскольку имеющиеся по условиям договора аренды разногласия не были урегулированы сторонами, истец обратился в суд с рассматриваемым иском, полагая, что условия договора следует принять в предложенной им редакции.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Рассматриваемый спор по существу является спором об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды по вопросу об определении размера арендной платы за пользование земельным участком.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок, что имеет место быть в рассматриваемом случае, по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

При этом из материалов дела усматривается, что арендодателем подготовлены и направлены в адрес истца проект нового договора аренды с предложением подписать данный договор.

Проект договора, предложенный арендодателем, истец не подписал, составил к нему протокол разногласий. В свою очередь, арендодатель не согласился с условиями договора, предложенными истцом.

Указанное позволяет суду оценить спорные правоотношения как преддоговорный спор. Представленная в материалы дела переписка сторон также свидетельствует о возникшем между ними преддоговорном споре при заключении договора аренды на новый срок.

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае разногласия у сторон возникли при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020434:4, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: склады, деловое управление, общей площадью 8 268 кв.м по поводу начала течения срока аренды и стоимости аренды.

С учётом позиций сторон по каждому из спорных пунктов, а также с учётом письменных уточнений истца, суд пришёл к следующим выводам.

В основу всех требований истца по настоящему делу положено утверждение о неправомерности распространения действия нового договора аренды на период с 14.04.2016 по 17.07.2016, поскольку в этот период действовал договор аренды от 10.08.2006г., и общество «Техноцентр» не согласно с распространением действия новых правил в отношении этого периода аренды.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу действующего законодательства Российской Федерации включение в проект договора аренды земельного участка положения о том, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, может быть осуществлено только при наличии согласия обеих сторон сделки. Установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке. Иное означало бы нарушение основополагающего принципа свободы договора.

В связи с этим, поскольку общество «Техноцентр» выразило несогласие с применением положений пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса к проекту договору в части периода аренды с 14.04.2016 по 17.07.2016, суд приходит к выводу о правомерности исковых требований в части изменения пунктов 3.1, 4.6 и абз. 2 п. 3.1 договоров, и внесения изменений в приложение N 2 к договорам (расчеты арендной платы).

Более того, стороны путем заключения нового договора аренды земельного участка стороны фактически продлят арендные отношения, возникшие в порядке продления на основании пункта 3.3 договора от 10.08.2006г. со сроком до 17.07.2016 года

В силу п. п. 17 п. 8 ст. 39.8. Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

С учетом того, что Управлением не приведено доводов свидетельствующих о необходимости определения иного срока действия договора, суд, руководствуясь п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса полагает возможным удовлетворить требования истца, определив условие пункта 3.1 договора аренды в предложенной истцом редакции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Исходя из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации (что имеет место в рассматриваемом случае), устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Из спорного проекта договора аренды следует, что арендная плата определена в настоящем случае с применением кадастровой стоимости земельного участка.

По методике исчисления арендной платы разногласий между сторонами нет.

Разногласия между сторонами имеет место в отношении кадастровой стоимости, применимой при исчислении арендной платы за период по 24.07.2016.

Согласно части 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В настоящем случае согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03.04.2017 (л. д. 52) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020434:4, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01.01.2015, составляет 18 070 127 руб. 40 коп п. и определена по состоянию на 01.06.2014 постановлением № 5860.

Из представленной кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07.12.2016 (л. д. 53) следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020434:4, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 25.07.2016, составляет 115 811 116 руб. 20 коп., дата определения кадастровой стоимости земельного участка - 25.07.2016, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости - 25.07.2016. Кадастровая стоимость определена на основании постановления от 25 июля 2016 года б/н.

Действительно, Постановлением Администрации городского округа г. Уфа N 5860 от 30.12.2014 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 01.06.2014. Данным постановлением была определена кадастровая стоимость, в том числе, земельного участка с кадастровым номером 02:55:020434:4 в размере 18 070 127 руб. 40 коп.

Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, а также в отзыве, кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 115 811 116 руб. 20 коп. была исчислена вместо ранее определенной стоимости 18 070 127 руб. 40 коп. в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка.

Однако, как верно указывает общество и установлено судом, кадастровая стоимость земельного участка в размере 115 811 116 руб. 20 коп., примененная арендодателем в расчете арендной платы за весь период до 24.07.2016, была внесенная в государственный кадастр недвижимости только 25.07.2016, что следует из указанной выше кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л. д. 53).

Между тем, Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:020434:4 от 27.12.2016 № 1224 на основании заявления общества от 01.12.2016, кадастровая стоимость земельного участка определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 21.09.2016 в размере 8 865 000 руб.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно абзацу 3 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абзац 5 статьи 24.20 Закона №135-ФЗ).

В абзаце 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Поскольку на момент рассмотрения спора судом установлена новая кадастровая стоимость земельного участка, внесены изменения в государственный кадастр недвижимости, а разногласия сторон относительно размера арендной платы за использование земельного участка находятся в суде, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 422, статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что в данном случае размер арендной платы с 25.07.2016 года за земельный участок, принимая во внимание подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 01.12.2016, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости участка, установленной решением комиссии от 27.12.2016 №1224.

В связи с этим, Расчет арендной платы (Приложение № 2)подлежит принятию в следующей редакции:

Период

фактического

пользования

участком

(г.г)

№
решения и дата

КСУ

(руб./кв.м)

С
S

(кв.м)

Размер платы за месяц

(руб.)

Аил за период (руб.)

18.07.2016 г.- 24.07.016 г.-

СГО г.Уфа РБ от 03.12.2007 г. № 30/7

18 070 127, 40

3,35 %

8268

50 445,77

11 770, 68

25.07.2017 г.-

31.12.2017 г.

СГО г.Уфа РБ от 03.12.2007 г. № 30/7

8865000

3,35 %

8268

24748,12

129328, 95

01.01.2018 г.-

31.12.2018 г.

СГО г.Уфа РБ от 03.12.2007 г. № 30/7

8865000

3,35 %

8268

24748,12

296977, 5

Доводы ответчика изложенные в отзыве не могут быть приняты арбитражным судом в качестве верных.

Уточненные заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Поскольку процессуальным законодательством в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их истцу за счет ответчика в случае удовлетворения исковых требований, расходы по государственной пошлине, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Техноцентр" удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, с кадастровым номером 02:55:020434:4, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: склады, деловое управление, общей площадью 8 268 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: г. Уфа, р-н Калининский, ул. Фурманова, 87, между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Обществом с ограниченной ответственностью "Техноцентр":

п. 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Срок аренды устанавливается с 18.07.2016 г. по 18.07.2026 г.».

абз. 2 п. 3.1 договора изложить в следующей редакции: «В соответствии со ст. 425 ГК РФ Стороны установили, что условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 18.07.2016 г.».

п. 4.6 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 18.07.2016 г. по дату подписания Договора, определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 18.07.2016 г. по месяц подписания Договора включительно, и вносится Арендатором в течение двадцати дней со дня подписания Договора. Расчёты арендной платы, начиная с 18.07.2016 г. указаны в Приложениях № 2 к настоящему Договору, которые являются его неотъемлемой частью».

Приложение № 2 (расчёт арендной платы) изложить в следующей редакции: «Данный расчёт действует с 18.07.2016 г. по 31.12.2017 г.»;

Расчет арендной платы (Приложение № 2) изложить в следующей редакции:

Период

фактического

пользования

участком

(г.г)

№
решения и дата

КСУ

(руб./кв.м)

С
S

(кв.м)

Размер платы за месяц

(руб.)

Аил за период (руб.)

18.07.2016 г.- 24.07.016 г.-

СГО г.Уфа РБ от 03.12.2007 г. № 30/7

18 070 127, 40

3,35 %

8268

50 445,77

11 770, 68

25.07.2018 г.-

31.12.2018 г.

СГО г.Уфа РБ от 03.12.2007 г. № 30/7

8865000

3,35 %

8268

24748,12

129328, 95

01.01.2019 г.-

31.12.2019 г.

СГО г.Уфа РБ от 03.12.2007 г. № 30/7

8865000

3,35 %

8268

24748,12

296977, 5

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Техноцентр" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Д.П.Кузнецов

___________________________

Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/