Решение от 8 октября 2021 г. по делу № А29-7976/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-7976/2021
08 октября 2021 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2021 года, полный текст решения изготовлен 08 октября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Изъюровой Т.Ф.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Густовым А.В.,

рассмотрев в судебном заседании 27 сентября и 4 октября 2021 года дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная фирма «Комистар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Товарищество собственников жилья «Первомайская-85» (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании права собственности

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 30.06.2021 (до перерыва);

от третьего лица (ТСЖ "Первомайская-85"): ФИО3 по доверенности от 31.05.2021 (до и после перерыва)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная фирма «Комистар» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, лит. А1, площадью 424,11 кв.м.

Являясь собственником нежилого помещения по указанному адресу площадью 412,3 кв.м, кадастровый номер 11:05:0106044:636, Общество указывает на то, что в августе 2017 года бывшим арендатором в отсутствии предварительно полученной разрешительной документации выполнены работы по реконструкции данного объекта недвижимости, в результате которых площадь помещения увеличилась на 11,81 кв.м (выдвинут витраж помещения в сторону крыльца). Полагая, что имеется возможность сохранения объекта недвижимости в перепланированном состоянии и признания права собственности на вновь возникший объект, истец заявляет указанные выше требования, основывая их на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс).

Для установления соответствия реконструированного помещения требованиям в области строительства, отсутствия затрагивания общего имущества собственников жилого дома, нарушения прав и законных интересов третьих лиц, а также создания угрозы жизни и здоровью людей просит назначить по делу проведение строительно-технической экспертизы с поручением ее проведения негосударственному эксперту ФИО4

Ответчик согласно представленному отзыву просил в удовлетворении исковых требований Общества отказать, указывая в том числе на то, что спорное нежилое помещение находится в зоне исторического центра города, ввиду особой ценности которой проектирование и застройку на его территории необходимо вести на основе специальных исторических исследований, конкурсов, широких публичных слушаний и обсуждений в средствах массовой информации. Ограничения, налагаемые на объекты капитального строительства, которые не являются объектами культурного наследия, распространяются на указанные объекты, которые расположены в границах зон, определенных на карте (ст.43 ПЗЗ).

В рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Товарищество собственников жилья «Первомайская-85» (далее - Товарищество) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Предприниматель).

Товарищество, осуществляющее управление многоквартирным жилым домом по адресу: <...>, считает требования истца незаконными и необоснованными и просит в иске отказать. По существу требований указывает на то, что реконструированные помещения увеличили площадь занимаемого арендатором истца помещения за счет конструктивного элемента многоквартирного дома (далее - МКД) - крыльца, которое предназначено для обслуживания более одного помещения в МКД и используемого для входа в общежитие. Более того, реконструированное помещение расположено на земельном участке, который также является общим имуществом собственников МКД и принадлежит им на праве общей долевой собственности исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Не смотря на то, что осуществленная реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в МКД (земельного участка и входной группы), вопрос о ее согласовании со всеми собственниками помещений в МКД истцом не инициировался.

Предприниматель, являющийся собственником иных нежилых помещений по адресу реконструированного объекта, своей позиции по существу иска не высказал. Со слов представителей истца и Товарищества, о судебном процессе фактически извещен. Направленная судом по месту его регистрации корреспонденция возвращена с отметкой о невручении по причине истечения срока хранения.

Судом не установлено наличия необходимой и достаточной совокупности оснований для удовлетворения заявленного иска исходя из следующего.

В статье 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) по вопросу о применении данной статьи разъяснил, в том числе и то, что положения данной статьи распространяются и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ (пункт 28).

Как разъяснено в пункте 26 Постановления N 10/22, при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее - ГрК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Нежилое помещение, собственником которого является истец, не является обособленным зданием, а фактически представляет собой часть многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

Как указано в постановлении №1904/20 по делу об административном правонарушении в области строительства от 11 сентября 2020г. (л.д.27), проведенные работы в указанных помещениях привели к изменению параметров объекта капитального строительства, его частей, а именно площади помещения, что согласно п.14 статьи 1 ГрК РФ является реконструкцией объекта капитального строительства.

Инспекцией государственного строительного надзора Республики Коми данным постановлением Общество было привлечено к административной ответственности в соответствии с ч.1 ст.9 КоАП РФ с учетом установленного факта проведения реконструкции объектов без разрешения на строительство при наличии обязанности его получать и признанием Общества виновным в совершении данного административного правонарушения, поскольку его бездействие при обладании информацией о проведенных работах в принадлежащих ему помещениях в части своевременного оформления разрешения на строительство привели к нарушению требований ст.51 ГрК РФ.

Каких-либо доказательств того, что Обществом после привлечения к административной ответственности предприняты действия по получению необходимых документов, подтверждающих возможность сохранения нежилого помещения в реконструированном виде, суду не представлено.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, исходя из отсутствия доказательств, подтверждающих обращение Общества за получением разрешения на строительство (реконструкцию) как до начала производства работ, так и во время и после их проведения, суд пришел к выводу о том, что истец не предпринимал надлежащих мер по легализации постройки и получению необходимой разрешительной документации на проведение работ, при этом доказательства невозможности получения такой документации в указанный период по независящим от него причинам не представлено.

Не оспорены и не опровергнуты доводы Товарищества о том, что земельный участок и крыльцо дома (входная группа), за счет которых произошло увеличение площади спорного помещения, являются общим имуществом собственников помещений в МКД.

В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 1830-О-О, от 19.10.2010 N 1275-О-О разъясняется, что приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме, недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствие с требованиями закона.

Такого согласия всех собственников жилого дома материалы дела не содержат.

Не опровергнуты Обществом и доводы ответчика о необходимости соблюдения специального порядка реконструкции помещений, находящихся в зоне исторического центра города.

Материалы дела не содержат сведения о совершении Обществом действий, указанных в ответах Управления архитектуры, городского строительства и землепользования Администрации по получению разрешения на строительство, представлению согласия собственников здания на реконструкцию и согласованию строительных работ с архитектором Администрации. О незаконности и необоснованности данных требований истцом также не заявлено.

При таких обстоятельствах суд считает, что истцом не доказано наличие совокупности оснований, при которых право собственности на реконструированный объект может быть признано в порядке ст.222 ГК РФ.

Заявленное Обществом ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы необходимости подтверждения совокупности данных оснований надлежащими доказательствами не восполнит, в связи с чем отклонено судом.

С учетом изложенного суд отказывает в иске.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная фирма «Комистар» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми 50000 руб. перечисления денежных средств за проведение экспертизы по делу №А29-7976/2021.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Т.Ф. Изъюрова