Постановление от 22 мая 2024 г. по делу № А73-3575/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1604/2024
23 мая 2024 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова


при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Кит-Восток»: ФИО1, доверенность от 30.08.2022.

от департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: ФИО2, доверенность от 28.12.2023.

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

на решение от 28.12.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2024

по делу № А73-3575/2023 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Кит-Восток»                       (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680031, <...> 203Б-101)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>)

о признании права на приобретение земельного участка в собственность                с применением льготы 



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кит-Восток» (далее – ООО «Кит-Восток») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края                с иском к департаменту муниципальной собственности администрации                  г. Хабаровска (далее – департамент, ДМС г. Хабаровска) о признании права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040660:17 площадью 4103,1 кв.м, расположенного по адресу: <...> б,                         в  собственность за плату в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением от 28.12.2023, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2024, исковое требование удовлетворено.

В кассационной жалобе ДМС г. Хабаровска просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает на отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 2 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - ФЗ № 137-ФЗ), полагая, что с выкупом земельного участка по льготной цене собственник здания, строения и сооружения мог обратиться только до 01.07.2012. Для применения пункта 2.2 статьи 3 ФЗ № 137-ФЗ собственник здания мог обратиться, если переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды осуществлено до 01.07.2012, также земельные участки образованы из земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования по которым переоформлено до 01.07.2012. Приводит доводы, что право аренды переоформлено в 1993 году, то есть до введения в действие ФЗ № 137-ФЗ.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Кит-Восток» приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ДМС г. Хабаровска поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения,                           с которыми не согласился представитель ООО «Кит-Восток» и, возражая относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО «Кит-Восток» является собственником 2-х этажного индивидуального жилого дома площадью 367,9 кв.м, кадастровый номер 27:23:0040680:35, расположенного по адресу:                     <...> «б». Объект недвижимости приобретен обществом по договору купли-продажи от 15.06.2022; переход права собственности зарегистрирован 21.06.2022.

Указанный объект находится в границах земельного участка площадью 4103 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040660:17, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальный жилой дом.

15.09.2022 общество обратилось в ДМС администрации г. Хабаровска с заявлением о выкупе указанного земельного участка.

В свою очередь, департамент направил в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка, в котором выкупная цена земельного участка определена из его кадастровой стоимости (4 245 497,17 руб.).

12.12.2022 общество вновь обратилось в департамент о выкупе земельного участка по льготной цене - 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Уведомлением от 15.12.2022 № 13-07/15721 ответчик отказал в выкупе земельного участка по льготной цене, указав на отсутствие информации, что ранее земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования и соответствующее право было переоформлено на право аренды.

Общество, расценив данное уведомление как отказ в выкупе земельного участка по льготной цене и полагая его незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, просило признать за обществом право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040660:17 по льготной цене (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка).

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Общие правила определения цены продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности закреплены в статье 39.4 ЗК РФ.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при продаже без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка должна определяться в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральными законами.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ).

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе ФЗ № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 ФЗ № 137-ФЗ установлены критерии применения льготных цен при выкупе земельных участков. В частности, до 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения (абзац 2); юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (абзац 4) по цене применительно к рассматриваемой ситуации в пределах 2,5% от кадастровой стоимости участков.

Следовательно, субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. Для таких субъектов достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

В силу пункта 2 статьи 3 ФЗ № 137-ФЗ, помимо прочего, указанным лицам до 01.07.2012 вменялось в обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести такие участки в собственность.

При этом, если переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды осуществлено в период со дня вступления в силу данного закона до 01.07.2012, то собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Вводного закона № 137-ФЗ (пункт 2.2 статьи 3).

Абзацем 1 пункта 2.2 статьи 3 ФЗ № 137-ФЗ прямо закреплено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

Указанные положения предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Таким образом, для выкупа земельного участка по льготной цене необходимо установить, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды осуществлено до 01.07.2012; здания, строения, сооружения должны быть отчуждены из государственной или муниципальной собственности (абзац второй пункта 1 статьи 2 ФЗ № 137-ФЗ).

Кроме того, правовое значение для применения льготной цены выкупа земельного участка имеет также определение площади земельного участка, занятого и необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в отношении которого осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования.

В данном случае спорный земельный участок площадью 4103 кв.м                    с кадастровым номером 27:23:0040660:17 образован из земельного участка площадью 23 751 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040660:3, права на который в установленном порядке не зарегистрированы, следовательно земельные участки относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно Положению о департаменте муниципальной собственности                   г. Хабаровска, утвержденному решением Хабаровской городской думы                    от 29.11.2016 № 452, департамент наделен полномочиями по управлению и распоряжению, в том числе земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Суд установил, что застройщику – заводу энергетического машиностроения (в последующем заводу «Дальэнергомаш») на основании решений Исполнительного комитета Хабаровского городского Совета народных депутатов от 23.07.1979 № 559 были отведены и предоставлены в бессрочное пользование земельные участки, для строительства свинофермы и теплиц, в том числе площадью 1,1 га (решение от 29.05.1978 № 477), дополнительно площадью 0,74 га (решение от 10.07.1978 № 612), дополнительно  площадью 2,4 га (решение от 23.07.1979 № 559).

В последующем, в 1991 году Дальневосточный завод энергетического машиностроения в порядке приватизации преобразован                                               в АО «Дальэнергомаш».

Согласно акту инвентаризации, составленному по состоянию на 25.11.1992, в пользовании АО «Дальэнергомаш» находится земельный участок площадью 2,4053 га, расположенный в <...>. Именно этот земельный участок площадью 2,4053 га на основании постановления главы администрации от 13.09.1993 № 1164/4 со ссылками на решения  от 29.05.1978 № 477, от 23.07.1979 № 559 закреплен за АООТ «Дальэнергомаш» на условиях долгосрочной аренды, под фактически возведенные строения подсобного хозяйства, расположенного в районе ул. К.Маркса; 05.10.1993 между администрацией и обществом заключен договор № 143 аренды земельного участка площадью 24 053 кв.м (расторгнут соглашением от 22.05.2002).

Указанное постановление принято в период действия пункта 4.6 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 № 1535, предусматривающего, что собственники приватизированных (государственных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду.

Последующее земельное законодательство закрепило правило о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок для лиц, не перечисленных в статье 20 ЗК РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015), пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ (в действующей редакции).

Далее установлено, что земельный участок под существующие строения свинофермы предоставлялся на условиях аренды, в том числе               ООО «Амурснаб Трейдинг» (договор от 27.05.2003 № 1269), гр. Куан Фэнлань (договор от 26.04.2004 № 794).

Согласно выписке из ЕГРН 28.04.2004 на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 23 751 кв.м, с присвоением кадастрового номера 27:23:0040660:3, имеющий вид разрешенного использования – под существующие строения свинофермы; в выписке содержатся сведения о снятии 10.06.2011 земельного участка с кадастрового учета; об образовании земельных участков с кадастровыми номерами  27:23:0040660:15, 27:23:0040660:16, 27:23:0040660:17.

Земельный участок площадью 4103 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040660:17 предоставлен по договору аренды от 14.09.2011 № 372 гр. Куан Фэнлань, для использования под индивидуальный жилой дом (арендодатель – ДМС администрации г. Хабаровска).

Таким образом, следует признать, что спорный земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040660:17 образован в результате раздела исходного земельного участка площадью 23 751 кв.м, ранее предоставленного и используемого правопредшественником (государственным предприятием) на условиях постоянного (бессрочного) пользования.

При разрешении спора суды, установив, что право аренды на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040660:17, в границах которого находится индивидуальный жилой дом, возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования до 01.07.2012, сочли возможным признать за обществом право на выкуп земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040660:17 по льготной цене - 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, поэтому удовлетворили иск общества.

Между тем установление факта того, что ранее спорный земельный участок входил в состав земельного участка, предоставленного государственному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования и его своевременное переоформление на право аренды является недостаточным для применения льготного расчета при выкупе земельного участка.

Как указано выше, для  такого порядка расчета при выкупе земельного участка необходимо установить, что объект недвижимости, находящийся в границах земельного участка и с наличием которого возможен соответствующий выкуп земельного участка, ранее находился                                     в государственной или муниципальной собственности.

В материалы дела представлен договор купли-продажи от 24.12.2002                  № 2, согласно которому гр. Куан Фэнлань (покупатель) приобрел нежилое здание «Санпропускник – производственный», площадью 366,6 кв.м (продавец – ООО «Амурснаб Трейдинг»).

В последующем, это же лицо – гр. Куан Фэнлань приобрело по договору купли-продажи от 19.10.2007 2-х этажный жилой дом (продавец – Чжаб Баофу), который по цепочке сделок перешел к истцу (по договору дарения от 26.06.2015 собственником жилого дома стал гр. Ци Кэ (даритель – Куан Фэнлань)); по договору купли-продажи от 15.06.2022 – ООО «Кит Восток» (продавец – гр. Ци Кэ)).

Доказательства того, что нежилое здание «Санпропускник – производственный» и индивидуальный жилой дом являются одним и тем же объектом, в материалах дела отсутствуют, как и отсутствуют доказательства, что жилой дом в установленном порядке создан при реконструкции нежилого здания, для проведения которой требуется наличие разрешения на строительство (стать 51 Градостроительного кодекса РФ).

Судами эти вопросы не выяснялись и не исследовались.

Кроме того, остался без внимания вопрос о предельном размере земельного участка, который мог быть предоставлен в льготном порядке для эксплуатации жилого дома согласно действующим на территории города Хабаровска правилам землепользования и застройки.

С учетом изложенного вывод судов первой и апелляционной инстанций о применении льготного расчета при выкупе земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040660:17 следует признать необоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы судов, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны при неправильном применении норм материального права, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, выяснить обстоятельства, необходимые для применения льготного расчета при выкупе спорного земельного участка, дать им надлежащую оценку и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.12.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2024 по делу № А73-3575/2023 Арбитражного суда Хабаровского края отменить. Направить дело на новое рассмотрение               в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья                                       С.Н. Новикова


Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков