Решение от 9 августа 2021 г. по делу № А12-23788/2020

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«09» августа 2021 года Дело № А12-23788/2020

Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 09 августа 2021 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от ООО «Волготелком»: директора ФИО1,

от Волгоградского регионального отделения Фонда социального страхования Российской Федерации: представителя ФИО2 по доверенности от 31.12.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчикам:

обществу с ограниченной ответственностью «Волготелком» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Вариант» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Техинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Специализированная теплосетевая организация» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Волгоградсвязьресурсы» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Долина-строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального унитарного предприятия «Центральное МБТИ», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, ФИО3, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, Волгоградское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации, ФИО15, общества с ограниченной ответственностью «Нитл-Юг», ФИО16, общества с ограниченной ответственностью «Трансэнергетическая компания», ФИО12, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, Яковенко Анатолия Яковлевича

о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью «Волготелком», обществу с ограниченной ответственностью «Вариант», обществу с ограниченной ответственностью «Техинвест», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированная теплосетевая организация», обществу с ограниченной ответственностью «Волгоградсвязьресурсы», обществу с ограниченной ответственностью «Долина-строй» (далее – ответчики) о понуждении заключить договор аренды от 26.06.2018 №11436 земельного участка с кадастровым номером №34:34:040023:15, учетным 4-46-4, площадью 4 769 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для эксплуатации встроенных нежилых помещений административного корпуса.

Исковые требования основаны на положениях статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное унитарное предприятие «Центральное МБТИ», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, ФИО3, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, Волгоградское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации, ФИО15, общество с ограниченной ответственностью «Нитл-Юг», ФИО16, общество с ограниченной ответственностью «Трансэнергетическая компания», ФИО12, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21.

В отзыве ООО «Волготелком» возражало против удовлетворения исковых требований в силу следующего:

- истец не направлял в адрес ООО «Волготелком» проекта договора аренды, из представленного в материалы дела списка внутренних почтовых отправлений следует, что почтовое отправление было направлено в адрес другого юридического лица – ЗАО «Волготелком»;

- с учетом положений части 12 статьи 39.8 ЗК РФ на стороне арендатора имеется право определять срок действия договора, в связи с чем пункт 2.1 договора подлежит принятию в следующей редакции: «Настоящий договор заключается на срок 6 месяцев, начиная с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-23788/2020. Настоящий договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-23788/2020»;

- пункт 2.2 договора подлежит изложению в следующей редакции: «Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае стороны вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц»;

- пункт 2.5 договора подлежит принятию в следующей редакции: «Арендная плата начинает исчисляться с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-23788/2020»;

- пункт 2.6 договора подлежит принятию в следующей редакции: «Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца»;

- установленный пунктом 2.13 договора размер неустойки является чрезмерным, в связи с чем данный пункт подлежит принятию в следующей редакции: «В случае невнесения либо несвоевременного внесения арендной платы в установленный договором срок арендатор по письменному требованию арендодателя уплачивает арендодателю неустойку в размере ключевой ставки Банка России, действующей в период возникновения обязательства по уплате данной неустойки»;

- поскольку настоящий договор подлежит заключению со сроком до 1 года, пункт 4.2.2 договора подлежит принятию в следующей редакции: «Настоящий договор не подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

- при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.03.2020 по делу № А12-32026/2019.

ООО «Специализированная теплосетевая организация» в своем отзыве возражало против удовлетворения иска, указав на то, что оно не является собственником помещений в спорном здании. Согласно выписке из ЕГРН право собственности общества на помещение площадью 48,7 кв.м. прекращено, так как признано общим имуществом здания. Нежилое помещение площадью 105,2 кв.м. продано третьему лицу.

ООО «Волгоградсвязьресурсы» в своем отзыве привело следующие доводы:

- с учетом положений части 12 статьи 39.8 ЗК РФ на стороне арендатора имеется право определять срок действия договора, в связи с чем пункт 2.1 договора подлежит принятию в следующей редакции: «Настоящий договор заключается на срок 6 месяцев, начиная с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-23788/2020. Настоящий договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-23788/2020»;

- пункт 2.2 договора подлежит изложению в следующей редакции: «Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае стороны вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц»;

- пункт 2.5 договора подлежит принятию в следующей редакции: «Арендная плата начинает исчисляться с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-23788/2020»;

- пункт 2.6 договора подлежит принятию в следующей редакции: «Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца»;

- установленный пунктом 2.13 договора размер неустойки является чрезмерным, в связи с чем данный пункт подлежит принятию в следующей редакции: «В случае невнесения либо несвоевременного внесения арендной платы в установленный договором срок арендатор по письменному требованию арендодателя уплачивает арендодателю неустойку в размере ключевой ставки Банка России, действующей в период возникновения обязательства по уплате данной неустойки»;

- поскольку настоящий договор подлежит заключению со сроком до 1 года, пункт 4.2.2 договора подлежит принятию в следующей редакции: «Настоящий договор не подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

- при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.03.2020 по делу № А12-32026/2019;

- в условиях договора аренды, а также в приложении № 1 к нему отсутствуют сведения о величине арендной платы, то есть условие о размере арендой платы не согласовано;

- истцом при расчете арендной платы применен более высокий коэффициент, чем был установлен при рассмотрении дела № А12-32027/2019;

- в приложении № 1 к договору не указана площадь доли земельного участка, на основании которой будет производиться расчет арендной платы.

В ходе судебного разбирательства истец ходатайствовал об отказе от исковых требований в отношении ООО «Техинвест», мотивировав его подписание с данным обществом договора аренды земельного участка от 26.06.2018 № 11436.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом (пункт 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Рассмотрев заявленное ходатайство, материалы дела, суд пришел к выводу о том, что отказ от исковых требований к ООО «Техинвест» не противоречит закону и иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем, подлежит принятию, а производство по делу в соответствующей части прекращению.

В судебном заседании представитель ООО «Волготелком» просил отказать в исковых требований, предъявленных к нему.

Представитель Волгоградского регионального отделения Фонда социального страхования Российской Федерации оставила исковые требования на усмотрение суда.

Остальные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, в отношении них дело рассматривалось в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзывов, выслушав представителей, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040023:15, общей площадью 4 769 кв.м., по адресу: <...>, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ответчикам, а именно:

а) ООО «Долина-Строй»:

- помещение с кадастровым номером 34:34:040023:1862, общей площадью 204,3 кв.м. (общая долевая собственность 48/681);

- помещение с кадастровым номером 34:34:040023:1916, общей площадью 52,1 кв.м.;

б) ООО «Волготелком»:

- помещение с кадастровым номером 34:34:040023:1865, общей площадью 238,9 кв.м. (общая долевая собственность (357/2389);

в) ООО «Вариант»:

- помещение с кадастровым номером 34:34:040023:3292, общей площадью 27 кв.м.;

г) ООО «Волгоградсвязьресурсы»:

- помещение с кадастровым номером 34:34:040023:4450, общей площадью 29,3 кв.м.;

- помещение с кадастровым номером 34:34:040023:4449, общей площадью 20,3 кв.м.;

- помещение с кадастровым номером 34:34:040023:5047, общей площадью 165 кв.м.;

- помещение с кадастровым номером 34:34:040023:5045, общей площадью 259,2 кв.м.;

- помещение с кадастровым номером 34:34:040023:5041, общей площадью 55,8 кв.м.;

д) ООО «Специализированная теплосетевая организация»:

- помещение с кадастровым номером 34:34:040023:1865, общей площадью 238,9 кв.м. (общая долевая собственность (407/2389);

- помещение с кадастровым номером 34:34:040023:4433, общей площадью 153,9 кв.м.;

е) ООО «Техинвест»:

- помещение с кадастровым номером 34:34:040023:1865, общей площадью 238,9 кв.м. (общая долевая собственность (357/2389);

- помещение с кадастровым номером 34:34:040023:4432, общей площадью 141,9 кв.м.

Изложенное подтверждено представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

На основании письма комитета правового обеспечения администрации Волгограда № 9484 от 05.04.2018 был подготовлен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 26.06.2018 № 11436 земельного участка с кадастровым номером 34:34:040023:15, площадью 4769 кв.м., для эксплуатации встроенных нежилых помещений административного корпуса сроком на 49 лет.

В адрес собственником со стороны департамента были направлены письма с предложением подписания проекта договоров аренды.

Поскольку ответчики в добровольном порядке проект договора не подписали, департамента обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

После подачи иска в суд спорный договор был подписан в добровольном порядке со стороны ООО «Техинвест», в связи с чем департамент отказался от исковых требований к данному лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 № 15524/04, от 06.09.2011 № 4275/11, от 06.09.2011 № 3771/11 была сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена.

В новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации»), вступившей в силу с 01.03.2015 в пункте 2 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 6 названной статьи любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ).

Из указанного следует, что в соответствии с изменениями, внесенными в Земельный кодекс Российской Федерации, и вступившими в силу с 01.03.2015, закон возложил на собственников объектов недвижимости, имеющих исключительное право на использование земельного участка, на котором расположены зарегистрированные за ними на праве собственности объекты, обязанность подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и представить его в уполномоченный орган, а на уполномоченные органы - обязанность на обращение в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанного договора аренды земельного участка, с иском о понуждении заключить этот договор аренды.

Таким образом, заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них.

По смыслу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При этом обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте (статья 131 АПК РФ).

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11).

ООО «Специализированная теплосетевая организация» в своем отзыве возражало против удовлетворения иска, указав на то, что оно не является собственником помещений в спорном здании.

Между тем, по запросу суда со стороны Управления Росреестра была представлена актуальная выписка из ЕГРН, согласно которой за ООО «Специализированная теплосетевая организация» (ранее ООО «Коммерческая недвижимость+» зарегистрировано право общей долевой собственности на помещение с кадастровым номером 34:34:040023:1865 (407/2389).

При этом, актуальной выпиской также подтверждено то, что с 08.06.2020 снято с кадастрового учета помещение с кадастровым номером 34:34:040023:4433, ранее принадлежащее ООО «Специализированная теплосетевая организация», что должно быть учтено департаментом при подписании договора аренды.

В отзывах ООО «Волгоградсвязьресурсы» и ООО «Волготелком» возражали против удовлетворения исковых требований в силу следующего:

- с учетом положений части 12 статьи 39.8 ЗК РФ на стороне арендатора имеется право определять срок действия договора, в связи с чем пункт 2.1 договора подлежит принятию в следующей редакции: «Настоящий договор заключается на срок 6 месяцев, начиная с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-23788/2020. Настоящий договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-23788/2020»;

- пункт 2.2 договора подлежит изложению в следующей редакции: «Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае стороны вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц»;

- пункт 2.5 договора подлежит принятию в следующей редакции: «Арендная плата начинает исчисляться с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-23788/2020»;

- пункт 2.6 договора подлежит принятию в следующей редакции: «Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца»;

- установленный пунктом 2.13 договора размер неустойки является чрезмерным, в связи с чем данный пункт подлежит принятию в следующей редакции: «В случае невнесения либо несвоевременного внесения арендной платы в установленный договором срок арендатор по письменному требованию арендодателя уплачивает арендодателю неустойку в размере ключевой ставки Банка России, действующей в период возникновения обязательства по уплате данной неустойки»;

- поскольку настоящий договор подлежит заключению со сроком до 1 года, пункт 4.2.2 договора подлежит принятию в следующей редакции: «Настоящий договор не подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

- при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.03.2020 по делу № А12-32026/2019.

- в условиях договора аренды, а также в приложении № 1 к нему отсутствуют сведения о величине арендной платы, то есть условие о размере арендой платы не согласовано;

- истцом при расчете арендной платы применен более высокий коэффициент, чем был установлен при рассмотрении дела № А12-32027/2019;

- в приложении № 1 к договору не указана площадь доли земельного участка, на основании которой будет производиться расчет арендной платы

Касательно пунктов 2.1, 2.2, 2.5, 2.6 договора суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 указанной статьи).

Согласно части 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Пунктом 17 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно части 12 статьи 39.8 ЗК РФ, при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику, он вправе определить срок аренды в пределах, установленных подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Однако, в силу прямого указания закона заключению подлежит единый для всех собственников помещений договор, в связи с чем, срок договора подлежит установлению в редакции, предложенной истцом, в соответствии с которой срок действий договора соответствует сроку действия договора аренды, заключенного с иными арендаторами.

Касательно пунктом 2.2, 2.5, 2.6 договора суд отмечает, что ответчиками не представлено доказательств нарушения их прав условий договора в редакции департамента, при этом, указанные условия договора также должны быть едиными для арендаторов, ранее заключивших договор.

Учитывая изложенное, пункты 2.1, 2.2, 2.5, 2.6 договора подлежат изложению в редакции, предложенной департаментом.

По пункту 2.13 договора суд пришел к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Частью 1 ст. 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств нарушения его прав пунктом 2.13 спорного договора в редакции истца, суд приходит к выводу, что пункт 2.13 подлежит изложению в редакции департамента.

Пункт 4.2.2 договора также подлежит изложению в редакции истца, поскольку спорный договор подлежит заключению на срок, более одного года.

Касательно возражений ответчика по поводу порядка определения размера арендной платы и её согласованию, суд отмечает следующее.

Согласно части 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, от 15.03.2012 № 15117/11, от 17.04.2012 № 15837/11.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы для каждого из арендатора подлежит установлению в соответствии с принимаемыми в установленном порядке нормативно-правовыми актами.

В части требований, предъявленных к ООО «Волготелком», суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Следовательно, по аналогии закона, положения Жилищного кодекса Российской Федерации относительно регулирования порядка пользования общим имуществом собственниками МКД, применимы и к порядку пользования общим имуществом собственниками нежилого здания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 37 ЖК РФ доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Волготелком», правопреемником которого является ООО «Волготелком», на основании договора купли-продажи от 01.06.2006 приобрело в собственность встроенное нежилое помещение общей площадью 20,4 кв.м. (две комнаты, обозначенные на техническом паспорте за номерами 42, 43) в подвале пятиэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту названного подвального помещения, общая площадь изолированных встроенных нежилых помещений составляет 986,8 кв.м., включая помещения за номерами 42, 43.

Таким образом, доля ООО «Волготелком» по состоянию на 01.06.2006 составляла 2%, исходя из следующего расчета: 204/9886х100, где

площадь помещений, принадлежащих ООО «Волготелком» - 20,4 кв.м.;

общая площадь всех встроенных подвальных помещений – 986,8 кв.м.

Пропорционально указанной доли ООО «Волготелком» приобрело долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в подвале пятиэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>, состоящего из одной лестницы и двух коридоров общей площадью 238,9 кв.м.

В связи с чем, доля ООО «Волготелком» по состоянию на 01.06.2006 в праве общей долевой собственности на общее имущество составила 2% = 50/2389х100.

Указанные обстоятельства помимо выкипировки из технических паспортов подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права серии 34АА № 300268 от 30.05.2012, а также свидетельством о государственной регистрации права серии 34АА № 302072 от 26.06.2012.

30.05.2012 между ООО «Волготелком» (продавец) и ЗАО «Коламбия-Телеком» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 232-2012, предметом которого, в том числе, выступало нежилое помещение общей площадью 20,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Право собственности на данное помещение было зарегистрировано за покупателем, что подтверждается свидетельством серии 34АА № 701958 от 26.06.2012.

Однако, несмотря на государственную регистрацию перехода права собственности на основной объект права (встроенное нежилое помещение общей площадью 20,4 кв.м.), регистрация перехода права собственности на 50/2389 доли в общей долевой собственности на общее имущество в подвале спорного здания, не осуществлена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 37 ЖК РФ, применяемого по аналогии к спорным правоотношениям, доля в праве общей собственности на общее имущество подлежало судьбе права собственности на спорное помещение, следовательно, несмотря на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности, ООО «Волготелком» утратило право, а ЗАО «Коламбия-Телеком» приобрело право собственности на 50/2389 доли в общей долевой собственности на общее имущество в подвале кирпичного здания, расположенного по адресу: <...>, состоящего из одной лестницы и двух коридоров общей площадью 238,9 кв.м. (условный номер 34:34:040000:0000:18:401:002:000000130:0001:20014).

Иными словами, после заключения и исполнения договора купли-продажи № 232-2012 от 30.05.2012 ООО «Волготелком» в силу прямого указания закона утратило право собственности на долю в общем имуществе в подвале спорного здания, в связи с чем, оно, согласно сведениям ЕГРН, является собственником «виртуальной» доли, что не соответствует действительности.

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований к ООО «Волготелком».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

принять отказ от исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Техинвест».

Производство по делу в указанной части прекратить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Долина-Строй», общество с ограниченной ответственностью «Волгоградсвязьресурсы», общество с ограниченной ответственностью «Вариант», общество с ограниченной ответственностью «Специализированная теплосетевая организация» заключить с Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда договор аренды от 26.06.2018 № 11436 земельного участка с кадастровым номером 34:34:040023:15, учетный 4-46-4, площадью 4 769 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для эксплуатации встроенных нежилых помещений административного корпуса.

В удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Волготелком» отказать.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.М. Лебедев