Решение от 18 октября 2018 г. по делу № А81-5871/2018

13/2018-50657(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А81-5871/2018
г. Салехард
19 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 октября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 19 октября 2018 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Крылова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тазовск-Инвест» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об урегулировании разногласий условий договора купли-продажи, при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился; от ответчика - представитель не явился;

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Тазовск-Инвест» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об урегулировании разногласий условий договора купли-продажи. Представители сторон в судебное заседание не явились, ответчик исковые требования оспорил в части установления начальной продажной цены. Настаивает на проведении экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества.

Определением суда от 19.09.2018 ходатайство истца о назначении судебной оценочной экспертизы по делу удовлетворено. По делу № А81-5871/2018 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр экспертизы и оценки «Церта».

В судебное заседание 15.10.2018 поступило экспертное заключение, согласно которого рыночная стоимость заложенного имущества составила 19 074 000 рубля.

Судебное заседание отложено на 18.10.2018 до 10 час. 00 мин.

Истец заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для изучения результатов оценки.

Суд не усматривает оснований для отложения судебного заседания.

Указанные причины ответчиком, суд признаёт не достаточными для удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства. При этом, суд указывает, что истец не представил заявления о проведении иной экспертизы, меры для опровержения установленной рыночной стоимости не предпринял.

Рассмотрев поступившее ходатайство об отложении рассмотрения дела, исходя из положений ст. ст. 121 - 123, 158, 159 АПК РФ с учетом динамики рассмотрения судом настоящего спора, места расположения заявителя и степени доступности информации, касающейся времени и места рассмотрения дел судом первой инстанции, суд расценивает указанное ходатайство как направленное исключительно на затягивание рассмотрения дела и считает его не подлежащим удовлетворению.

Поскольку дополнительных документов от ответчика не поступало, доказательства принятия надлежащих мер по урегулированию спора во внесудебном порядке отсутствуют, суд, оценивает действия ответчика как недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Ходатайство об отложении судебного заседания судом отклоняется. Стороны в судебное заседание не явились.

Принимая во внимание, что дело готово к судебному разбирательству, характер спорного правоотношения определен, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела выяснены, доказательства представлены, о времени и месте судебного заседания стороны извещены надлежащим образом, суд, рассматривает настоящее дело в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом не является препятствием к рассмотрению дела в соответствии со статьями 123 и 156 АПК РФ суд рассматривает дело по существу в отсутствие сторон по имеющимся документам.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, В соответствии с федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении измененийв отдельные законодательстве акты РФ» (далее - закон № 159-ФЗ), субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектом РФ или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

В целях реализации предоставленного права выкупа арендуемого имущества, ООО «ТАЗОВСК-ИНВЕСТ» в соответствии с Федеральным законом 159-ФЗ обратилось к Ответчику с заявлением о заключении договор купли-продажи, что подтверждается письмом общества от 13.09.2017 № 21, входящий Департамента имущественных отношений от 21.09.2017 № 301-12/8589.

Во исполнение федерального законодательства Ответчик направил в адрес ООО «Тазовск-инвест» проект договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа № 41, по условиям которого муниципальное недвижимое имущество - помещение, назначение: нежилое, общей площадью 56,40 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Мирный, д. 1, корп. 6, № 109, кадастровый номер 89:11:050103:2307, передается обществу в собственность за плату.

Пунктом 2.1. Договора предусмотрено, что рыночная стоимость Имущества установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ООО «Региональный экспертный центр» от 07.03.2018 № 71/18 и составляет 7 057 627,0 рублей без НДС. Указанный отчет подготовлен на дату 22.11.2017г.

Однако, считаем, что стоимость реализуемого имущества является явно завышенной по отношению к аналогичным объектам недвижимого имущества на рынке г. Новый Уренгой.

Кроме того, отчет об оценке рыночной стоимости подготовлен не на дату обращения общества за выкупом имущества, как того требует Федеральный закон 159- ФЗ, а по состоянию на 22.11.2017г.

Общество обратилось к Ответчику предоставить указанный отчет стороне договора для ознакомления, на что был дан отказ, с пояснением, что если Общество не

согласно с произведенной оценкой, оно в праве обратиться в суд для определения независимым экспертом цены имущества.

В целях определения действительной рыночной стоимости приобретаемого имущества, общество самостоятельно обратилось в АНО «Региональная организация судебных экспертов» с просьбой подготовить отчет об определении рыночной стоимости приобретаемого объекта.

Так, по результатам проведенной экспертизы было установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Мирный, д.1, корп. 6, квартира 109, по состоянию на 21.09.2017 (день обращения) без учета НДС, составляет 4 501 949,15 рублей, что примерно на 35% меньше, чем цена, указанная в проекте договора купли-продажи.

27.04.2018 ООО «Тазовск-инвест» направило в адрес Ответчика протокол разногласий, редакция которого предусматривает изменение цены объекта с учетом отчета, подготовленного АНО «Региональная организация судебных экспертов»

Так, согласно протоколу разногласий к договору от № 41 Истец предложил п. 2.1. договора изложить в следующей редакции:

- «п. 2.1. Рыночная стоимость Имущества установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости АНО «Региональная организация судебных экспертов», дата составления отчета 27.04.2018 № 069-18 и составляет: 4 501 949,0 (четыре миллиона пятьсот одна тысяча девятьсот сорок девять) рублей без учета НДС»

Кроме того, было предложено изменить Приложение № 1 к договору и «Привести график платежей в соответствие с ценой указанной в п. 2.1. и определить первый платеж не ранее даты заключения договора.»

Однако, письмом от 25.05.2018 № 301-12/5242-02 года Департамент имущественных отношений отказался от согласования разногласий на предложенных ООО «Тазовск-инвест» условиях, посчитав, что оценка объекта, проведенная ООО «Региональный экспертный центр» от 07.03.2018 № 71/18 является обоснованной.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол

разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ для органов местного самоуправления заключение договора приватизации является обязательным, в случае если за заключением такого договора обратился субъект малого и среднего предпринимательства, следовательно, возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества могут быть урегулированы в судебном порядке.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился.

Истец указывает на обращение в адрес ответчика 21.09.2017 письмом от 13.09.2017 № 21 с заявлением о заключении договора купли-продажи в целях реализации предоставленного права выкупа арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно п. 2 ст. 3 Закона № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

В ответ на письмо ООО «Тазовск-Инвест» от 13.09.2017 № 21 (поступившее 21.09.2017) Департамент имущественных отношений письмом от 20.10.2017 № 301- 12/11380-02 сообщил, что рассмотреть обращение о реализации преимущественного права выкупа Объекта не представляется возможным, так как у заявителя имеется задолженность по арендной плате и по пене.

Соответственно, на дату обращения ООО «Тазовск-Инвест» с заявлением от 21.09.2017 у заявителя имелась задолженность, в связи с чем, Департамент имущественных отношений не мог положительно рассмотреть обращение заявителя о реализации преимущественного права выкупа объекта (письмо от 20.10.2017 № 301- 12/11380-02).

Впоследствии, истец 22.11.2017 повторно обратился в Департамент имущественных отношений с заявлением от 07.11.2017 № 22, указав, что все замечания выполнены, задолженность по аренде погашена в связи с чем, просил рассмотреть заявку на приоритетное право выкупа.

В ответ на вышеуказанное заявление истцу было направлено письмо от 18.12.2017 № 301-12/13633-02 о том, что в связи с его обращением Департаментом имущественных отношений инициированы мероприятия по отчуждению в собственность ООО «Тазовск- Инвест» арендуемого имущества.

Учитывая изложенное, ответчик считает довод ООО «Тазовск-Инвест» о том, что отчет подготовлен не на дату обращения общества в Департамент имущественных отношений — не обоснованным.

Кроме того, именно отчет АНО «Региональная организация судебных экспертов» по заявлению истца произведен не на дату обращения общества с заявлением о реализации права выкупа, т.к. оно поступило в Департамент имущественных отношений 22.11.2017 письмом от 07.11.2017 № 22.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ цена выкупаемого муниципального недвижимого имущества является равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от

29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В силу ч. 5 ст. 10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 07.03.2018 № 71/18, составленным ООО «Региональный экспертный центр», установлено, что стоимость нежилого помещения, составляет 7 057 627 руб. без учета НДС.

Ответчик, руководствуясь Законом № 159-ФЗ, внес в договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 41 условие о цене нежилого помещения точно в соответствии с отчетом об оценке.

Разрешая спор, суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно статье 445 ГК РФ сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Заключение договора между сторонами основывается на положениях Федерального закона N 159-ФЗ в связи с возмездным отчуждением арендуемого имущества из муниципальной собственности путем преимущественного права приобретения данного имущества субъектом малого предпринимательства.

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, когда истец обратился к ответчику с соответствующим заявлением о выкупе арендуемого имущества, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его

рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ.

Истец реализовал предоставленное ему право и обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения.

Исходя из даты обращения истца к ответчику, выкупная цена имущества должна быть определена с учетом положений пункта 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ по состоянию на 17.05.2012.

Рыночная стоимость была определена исходя из сведений отчета N 003/18 от 10.10.2018 ООО "Центр экспертизы и оценки «Церта», в котором указано, что оценка рыночной стоимости произведена по состоянию на 22.11.2017.

В целях соблюдения баланса интересов спора была проведена судебная экспертиза, инициатором которой выступил истец.

По заключению судебной экспертизы N 003/18 от 10.10.2018 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 22.11.2017, составляет 5 056 000 руб.

Обратного сторонами не доказано.

В установлении рыночной цены предназначенного к отчуждению имущества, - по общему правилу, его выкупная цена, определяемая законом в размере рыночной стоимости, предположительно должна покрывать возможные потери муниципального образования. Кроме того, в таких случаях отчуждение муниципального имущества должно сопровождаться эффективным судебным контролем (статьи 8, 35 и 46; статья 130, часть 1; статья 132, часть 1, Конституции Российской Федерации).

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 3 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки

может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Изучив материалы дела и представленный отчет эксперта N 003/18 от 10.10.2018, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта существенно изменилась по состоянию на 22.11.2017.

На основании изложенного, суд считает, что выкупная стоимость имущества должна быть установлена в размере сумме 5 056 000 руб. в соответствии с экспертным заключением N 003/18 от 10.10.2018.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Тазовск- Инвест» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить. Пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа № 41, изложить в следующей редакции: - «п.2.1. рыночная стоимость имущества установлена в соответствии с заключением эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» от 10 октября 2018 года по делу № А81-5871/2018 и составляет 5 056 000 (пять миллионов пятьдесят шесть тысяч рублей) 00 копеек, без учета НДС». - Остальные абзацы п.2.1 договора оставить без изменения. Приложение № 1 к договору «график платежей по договору», привести в соответствие с измененной редакцией п.2.1 договора. Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тазовск-Инвест» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей 00 копеек.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного

суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа. В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи. Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья

А.В. Крылов