Решение от 5 сентября 2018 г. по делу № А32-2427/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-2427/2018
г. Краснодар
05 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 29 августа 2018 года

Решение суда в полном объеме изготовлено 05 сентября 2018 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М.,

при ведении протокол судебного заседания помощником судьи Вороновой И.Н., рассмотрев материалы дела, возбужденного по заявлению

Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик

Ответчик: ООО «Омнитрейд», г. Ростов-на-Дону

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413075:501 площадью 5 000 кв. метров, расположенного по адресу: г. Геленджик, ФАД М-4 «ДОН», в районе поворота на микрорайон Голубая бухта, от 6 декабря 2012 года №4000004516.

Указать в мотивировочной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости государственной регистрационной записи о действии договора аренды от 6 декабря 2012 года №4000004516.


В судебном заседании участвуют представители:

от истца: представитель по доверенности ФИО1, доверенность, паспорт (до перерыва)

от ответчика: представитель по доверенности ФИО2, доверенность, паспорт

от третьего лица: представитель не явился, извещен



У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в суд с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413075:501 площадью 5 000 кв. метров, расположенного по адресу: г. Геленджик, ФАД М-4 «ДОН», в районе поворота на микрорайон Голубая бухта, от 6 декабря 2012 года №4000004516, указать в мотивировочной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости государственной регистрационной записи о действии договора аренды от 6 декабря 2012 года №4000004516.

Истец в заседании поддержал требование.

Ответчик высказал возражения.

В заседании объявлен перерыв до 29.08.2018 до 9.20.

После перерыва заседание продолжено в присутствии представителя ответчика.


Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства дела.

Как следует из материалов дела, на основании выписки из протокола №59-3 от 4 декабря 2012 года заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик проведения открытого аукциона, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО «Сагитта» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413075:501, площадью 5 000 кв. метров, расположенного по адресу: г. Геленджик, ФАД М-4 «Дон», в районе поворота на микрорайон Голубая бухта, предоставленного для размещения автозаправочной станции, от 6 декабря 2012 года №4000004516, сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договором переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01 августа 2013 года права и обязанности арендатора переданы от ООО «Сагитта» к ООО «Омнитрейд».

В соответствии с условиями договора аренды указанного земельного участка арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с актом осмотра земельного участка от 19 февраля 2015 года специалистами управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик выявлено нарушение порядка использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413075:501 в виде неиспользования (неосвоения) земельного участка.

Письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 27 февраля 2015 года №51-536/15-01-38 ответчику было предложено устранить допущенные нарушения условий договора аренды от 6 декабря 2012 года №4000004516.

В соответствии с пунктом 3.2.4 указанного выше договора аренды земельного участка, арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора аренды земельного участка, при существенном нарушении арендатором условий договора, одним из которых указано не использование земельного участка.

В ходе повторного проведения контроля согласно акта осмотра земельного участка от 20 октября 2017 года за освоением земельных участков, расположенных на территории муниципального образования город-курорт Геленджик, комиссией в составе сотрудников управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик выявлен факт неиспользования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413075:501, а также его заброшенности.

Таким образом, истец указал, что освоение участка в соответствии с условиями договора аренды от 6 декабря 2012 года №4000004516 не осуществляется более 5 лет.

Указанные обстоятельства и послужили основанием для обращения с иском в суд.

В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Омнитрейд» по договору переуступки прав и обязанностей от 01 августа 2013 от 26.04.2010 № 4300016253.

Истец просит расторгнуть договор договора аренды земельного участка от 6 декабря 2012 года №4000004516.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пунктам 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 5 000 кв.м, расположенный, расположенного по адресу: г. Геленджик, ФАД М-4 «Дон», в районе поворота на микрорайон Голубая бухта, для размещения автозаправочной станции.

На основании подпункта 4.1.7 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенным использованием.

Пунктом 3.2.4 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:

использование участка (его части) не по целевому назначению и/ или виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.1 настоящего договора;

использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора разделом 10 и п.4.1. и 4.3. настоящего договора.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка,, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Законом № 101-ФЗ, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Актом осмотра земельного участка от 19 февраля 2015 года специалистами управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик выявлено нарушение порядка использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413075:501 в виде неиспользования (неосвоения) земельного участка.

Выполняя указания суда, повторно проведен осмотр земельного участка 26 июля 2018, где также установлено, что земельный участок не застроен, не огорожен, доступ третьих лиц не ограничен, охрана участка не осуществляется, земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования «для размещения автозаправочной станции» не используется.

Документальное подтверждение обращения ООО «Омнитрейд» по вопросу выдачи разрешение на строительство объекта капитального строительства на спорном земельном участке, отсутствует.

Таким образом, ответчик на протяжении длительного времени не исполнял взятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка.

Нормами продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, утвержденными постановлением Госстроя СССР от 17.04.1985 N 51/90 (СНиП 1.04.03-85), минимальный срок строительства объекта недвижимости определен не менее трех лет.

Такой срок аренды земельного участка, предоставленного под строительство, установлен с тем, чтобы лицо имело реальную возможность такое строительство осуществить, достигнув его цели.

В соответствии с договором уступки права аренды земельного участка ООО «Омнитрейд» от 01.08.2013 приняло на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 06.12.2012 со сроком его действия на 49 лет.

ООО «Омнитрейд» , взяв на себя обязательства по строительству автозаправочной станции, приняло все предпринимательские риски, связанные с невозможностью осуществления такого строительства в сроки, предусмотренные договором.

С учетом изложенного, ООО «Омнитрейд», действуя разумно и осмотрительно, с должной степенью заботливости, должно было принять все необходимые меры для того, чтобы до заключения договора аренды (сот 01.08.2013) установить возможные препятствия к использованию объекта аренды по назначению.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется самостоятельно и на свой риск, поэтому принимая на себя обязательства по уже действующему договору аренды, общество должно было предвидеть возможное возникновение препятствий к исполнению обязательств, однако не проявил должной осмотрительности, поэтому неблагоприятные последствия недостаточной осмотрительности заявителя при ведении предпринимательской деятельности ложатся на самого заявителя.

Непринятие таких мер, в силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, относит на него риск последствий ведения предпринимательской деятельности и в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться основанием для вывода о противоправности действий арендодателя.

В связи с этим суд полагает, что в данном случае нарушение ООО «Омнитрейд» условий договора выражается в отсутствии законченного строительством объекта в сроки, определенные договором, что влечет для администрации такой ущерб, что оно в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Доводы ответчика с указанием на своевременное внесение арендных платежей в качестве отсутствие оснований для расторжения договора аренды признаются не обоснованными, поскольку истец на данный факт не ссылается, а использование участка (его части) не по целевому назначению и/ или виду разрешенного использования является самостоятельным основанием для расторжения договора.


В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Согласно ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 24 октября 2017 года №251 -2299/17-01-38 ответчику было предложено в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка, а также подписать соглашение от 23 октября 2017 года о расторжении договора аренды от 6 декабря 2012 года №4000004516. Данное письмо получено ответчиком 30 октября 2017 года, что подтверждается соответствующей распечаткой с сайта ФГУП «Почта России».

В данном случае претензия о расторжении договора отправлены истцом по известному адресу ответчика, другие адреса в деле отсутствуют, следовательно, истцом в данном случае приняты все возможные и надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения, поэтому претензионный порядок истцом соблюден.

Указанная правовая позиция согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Учитывая, что порядок расторжения договора, предусмотренный действующим законодательством, истцом соблюден, суд признает требование о его досрочном расторжении обоснованным.

Кроме того, суд учитывает, что в соответствии с Распоряжением Федерального дорожного агентства от 26.10.2016 № 2212-р «Об утверждении документации по планировке территории объекта «Строительство транспортных развязок на км 1504+700 и км 1515+300 автомобильной дороги М-4 «Дон» от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска, Краснодарский край» земельный участок с кадастровым номером 23:40:0413075:501 попадает в границы строительства транспортной развязки и подлежит изъятию для государственных нужд Российской Федерации.

При таких обстоятельствах доводы ответчика судом во внимание не принимаются, с учетом установленных фактических обстоятельств дела.

Таким образом, требования подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.


Руководствуясь ст. 120 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 27, 29, 65, 101, 102, 104, 110, 112, 156, 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд



Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413075:501 площадью 5 000 кв. метров, расположенного по адресу: г. Геленджик, ФАД М-4 «ДОН», в районе поворота на микрорайон Голубая бухта, от 6 декабря 2012 года №4000004516.

Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости государственной регистрационной записи о действии договора аренды от 6 декабря 2012 года №4000004516 в отношении земельного участка 23:40:0413075:501.

Взыскать с ООО «Омнитрейд» в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.


Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.




Судья А.М. Боровик