Решение от 31 августа 2023 г. по делу № А33-5949/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


31 августа 2023 года


Дело № А33-5949/2023

Красноярск



Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24 августа 2023 года.

В полном объёме решение изготовлено 31 августа 2023 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "РЕГИОНАЛЬНАЯСТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "РЕГИОН ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании долга, пени,

в присутствии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности № 76 от 09.06.2023,

от ответчика (посредством веб-конференции сервиса «Онлайн-заседания» информационной системы «Картотека арбитражных дел»): ФИО2 – представителя по доверенности от 10.01.2022,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,



установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РЕГИОНАЛЬНАЯСТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "РЕГИОН ДЕВЕЛОПМЕНТ" (далее – ответчик) о взыскании 8 954 руб. 10 коп. долга за период с 01.10.2022 по 31.12.2022, 598 руб. 43 коп. пени за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 по договору аренды земельного участка от 11.02.2019 № 47.

Определением от 07.03.2023 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства. Ответчик заявил ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства. Определением от 10.05.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

22.08.2023 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Департамент (арендодатель) и ООО «РСК «Регион Девелопмент»» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 11.02.2019 № 47 в редакции дополнительных соглашений от 24.11.2020 №2552, от 24.08.2021 №1468.

По условиям договора арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:0000000:106, находящийся в границах территории выявленного объекта культурного наследия (археологического) наследия «г. Красноярск, Стоянка ФИО4 Гора-5», с наложением охранные зоны инженерных сетей водоснабжения, электроснабжения, канализации, связи, расположенный по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина, общей площадью 6643,00 кв.м, для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0200127:466 – многоэтажного жилого дома с инженерным обеспечением. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 28.02.2007 по договору аренды от 10.04.2007 № 727.

Срок аренды участка устанавливается с 21.01.2049 по 20.01.2022 (три года).

Разделом 3 договора предусмотрен размер и условия внесения арендной платы. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится арендная плата (пункт 3.5).

Ответственность сторон предусмотрена разделом 5 договора аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 31.05.2023 по делу №А33-24761/2022 установлены следующие обстоятельства:

ООО «РСК «Регион Девеломпент» (застройщик) приобрело объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0200127:466 в целях завершения его строительства путем привлечения денежных средств участников долевого строительства. Право собственности на указанный объект незавершенного строительства, перешло к ООО «РСК «Регион Девелопмент» на основании договора от 09.06.2018.

Земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:0000000:106, 24:50:0200127:39 предоставлены ООО «РСК «Регион Девеломпент» под строительство одного многоквартирного жилого дома № 19 по ул. Копылова на основании разрешений на строительство, выданных Администрацией города Красноярска:

- от 03.05.2006 № 67 (продление от 25.06.2019) – строительство объекта – «г. Красноярск. Жилой дом по ул. Копылова. Здание № 5 Первая очередь строительства»;

- от 12.07.2007 № ДГИ-2105 (продление от 19.10.2021) – строительство объекта – «г. Красноярск. Жилой дом по ул. Копылова. Здание № 5. Вторая очередь строительства».

Согласно разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2019 № 24-308-67-2006 (изм. от 30.01.2020) - первая очередь строительства; - от 30.12.2020 №24-КШ4308000-ДГИ-2105-2007 (изм. от 21.01.2021) - вторая очередь I этап Блок секция № 3, Блок секция № 4; - от 01.03.2022 № 24-308-ДГИ-2105-2007 - вторая очередь II этап Блок секция №5, жилой дом по адресу: <...> введен в эксплуатацию. В марте 2022 года застройщиком завершено строительство многоквартирного дома по адресу: <...>. Регистрация первого права собственности на помещение в 5-й блок секции жилого дома № 19 по ул. Копылова произведена 28.03.2022.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 24.03.2023 №№ КУВИ-001/2023-70548520, КУВИ-001/2023-70548788 земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:0200127:39, 24:50:0000000:106 сформированы для строительства жилого дома и поставлены на кадастровый учет 23.12.2005 и 22.02.2007 соответственно.

05.04.2022 заявитель обратился в адрес департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением (исх. от 05.04.2022 № 21/12/22, вх. № 7960-ги от 05.04.2022) о расторжении договоров аренды от 11.02.2019 № 47, от 23.01.2019 № 21 в связи с завершением строительства многоквартирного жилого дома и передачей жилых помещений участникам долевого строительства.

В ответ на указанное обращение муниципальный орган направил в адрес застройщика для подписания следующие соглашения (исх. № 8018-ги от 25.04.2022):

- соглашение о расторжении договора от 23.01.2019 № 21 аренды земельного участка площадью 9377 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0200127:39 расположенного по адресу: <...> на 1-м л. в 1-м экз.;

- соглашение о расторжении договора от 11.02.2019 № 47 аренды земельного участка площадью 6643 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:106 расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина - на 1-м л. в 1-м экз.

Поскольку в указанных соглашениях дата расторжения договоров аренды №№ 21 и 47 была указана 05.04.2022 (дата обращения с заявлением о расторжении), общество повторно обратилось в адрес муниципального органа с заявлением (исх. № 21/13/22 от 13.05.2022) о расторжении договоров аренды от 11.02.2019 № 47, от 23.01.2019 № 21 с даты регистрации первого права собственности последней введенной в эксплуатацию очереди строительства, то есть с 28.03.2022.

17.06.2022 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил в адрес ООО «РСК «Регион Девелопмент» письмо, в котором указал, что для рассмотрения вопроса о расторжении договоров от 11.02.2019 № 47, от 23.01.2019 № 21 с иной даты, необходимо возвратить в адрес Департамента ранее подготовленные проекты соглашений о расторжении.

Письмом ООО «РСК Регион Девелопмент» исх. № 27/20/1/22 от 20.06.2022 (вх. № 14602-ги от 22.06.2022) возвратило неподписанные экземпляры соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 31.05.2023 по делу №А33-24761/2022 заявление ООО «РСК «Регион Девелопмент» удовлетворено, признан недействительным отказ департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в расторжении договоров аренды земельных участков, выраженный в письме от 19.07.2022 исх. № 13693-ги о рассмотрении обращения, на департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Региональная строительная компания «Регион Девелопмент» путем совершения действий, направленных на расторжение договора аренды земельного участка от 11.02.2019 № 47, договора аренды земельного участка от 23.01.2019 № 21 с 28.03.2022.

Согласно расчету истца, у ответчика образовалась задолженность по договору аренды от 11.02.2019 № 47 за период пользования с 01.10.2022 по 31.12.2022 в размере 8 954 руб. 10 коп. На сумму долга истец начислил пени в размере 598 руб. 43 коп. за период с 01.10.2022 по 31.12.2022. Как следует из расчета, за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 пеня начисляется на задолженность, образованную за период с 01.10.2022 по 31.12.2022.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом 16.12.2022 направлено в адрес ответчика досудебное предупреждение (претензия) от 16.12.2022 № 24173 об оплате задолженности по арендной плате и пени до 15.01.2023. Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по договору аренды входит установление судом следующих обстоятельств:

- согласование существенных условий договора, соблюдение его формы;

- факт исполнения обязательства арендодателем по передаче в аренду объекта;

- размер арендной платы;

- нарушение сроков внесения арендных платежей и наличие задолженности.

Стороны заключили договор аренды земельного участка от 11.02.2019 № 47 в редакции дополнительных соглашений от 24.11.2020 №2552, от 24.08.2021 №1468, по условиям которого арендодатель передал в пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:106 для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0200127:466, расположенного по адресу: <...>.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из материалов дела следует, что право собственности первого лица на жилое помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, на арендованном ответчиком участке, возникло 28.03.2022.

Соответственно, с этой даты земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и договор аренды указанного земельного участка с этой даты прекратился на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку ответчик строительство объекта завершил и сдал дом в эксплуатацию, он фактически перестал быть пользователем земельного участка, являющегося предметом договора аренды. Обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна сторона не отвечает (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из этого, обязанность у ответчика по внесению спорных арендных платежей за спорный период отсутствует, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку исковые требования заявлены за период после возникновения у собственников помещений права общей долевой собственности на земельный участок как общее имущество (после 28.03.2022), оснований для взыскания с ответчика 8954 руб. 10 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 не имеется.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 598 руб. 43 коп. пени за период с 01.10.2022 по 31.12.2022.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Учитывая отсутствие оснований для удовлетворения требования о взыскании долга, требование о взыскании пени также не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 65, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края




РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

М.А. Альтергот