Решение от 30 декабря 2017 г. по делу № А82-6776/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-6776/2017
г. Ярославль
30 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 14.12.2017.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Открытого акционерного общества "Омега" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля" (ИНН <***>; <***>, ОГРН <***>; <***>)

об обязании ответчиков заключить договор № 25753-и аренды земельного участка, применив в Приложениях № 2 и №3 к договору ставку арендной платы «для прочих объектов»,

при участии:

от истца – ФИО2 – по дов. от 01.07.2017, ФИО3 – по дов. от 20.02.2017

от ответчика 1 – не явились

от ответчика 2 – не явились

установил:

Открытое акционерное общество "Омега" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля", в котором просит:

1. Обязать Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля в лице Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» заключить с ОАО «Омега» договор № 25753-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предварительно изменив Приложения № 2 и 3 к нему в следующей части:

В Приложении № 2:

1)Установить, что при расчете суммы арендной платы за землю используютсяразличные ставки в зависимости от того, каков вид функционального использования каждого помещения, расположенного на земельном участке, а именно:

• 9,311% для торговых помещений, занимающих 2117,28 кв.м. площади земельного участка;

• 3,73% для офисных помещений, занимающих 571,68 кв.м. площади земельного участка;

• 3,979% для вспомогательных (складских, производственных) помещений, занимающих 1602,24 кв.м. площади земельного участка;

• 3,979% для помещений общего пользования, занимающих 508,32 кв.м. площади земельного участка.

2) Исключить расчет годового размера арендной платы в сумме 1 892 579 руб. 19 коп., а также расчеты за период с 11.01.2017 по 31.01.2017 в сумме 106 839 руб. 15 коп. и с 01.02.2017 в размере 157 714 руб. 93 коп.

3) Установить в договоре, что сумма арендной платы за период с 14.02.2017 по 31.03.2017 составляет 157 899 руб.

В Приложении № 3

1) Исключить применение единого значения ставки арендной платы за землю -9,683%.

2) Установить, что при расчете суммы арендной платы за землю используются различные ставки в зависимости от того, каков вид функционального использования каждого помещения, расположенного на земельном участке, а именно:

• 9,683% для торговых помещений, занимающих 2117,28 кв.м. площади земельного участка;

• 3,879% для офисных помещений, занимающих 571,68 кв.м. площади земельного участка;

• 4,138% для вспомогательных (складских, производственных) помещений, занимающих 1602,24 кв.м. площади земельного участка;

• 4,138% для помещений общего пользования, занимающих 508,32 кв.м. площади земельного участка.

3)Изменить годовую сумму арендной платы с 1 968 192 руб. 92 коп. на 1 331 907,19 руб.

4)Изменить размер арендной платы, перечисляемой ежемесячно арендатором,начиная с 01.04.2017, с 164 016 руб. 08 коп. на 110 992,26 руб. (с учетом уточнения, принятого судом определением от 05.09.2017).

Определением суда от 21.11.2017 принято изменение основания иска, истец просит обязать ответчиков заключить договор № 25753-и аренды земельного участка от 14.02.2017, изменив Приложения № 2 и 3 к нему в подготовленной истцом редакции.

Доводы ОАО “Омега” основаны на том, что при расчёте арендной платы, начиная с 28.12.2016 (дата принятия земельного участка по акту), Агентством неправомерно применена ставка арендной платы за землю, которая установлена в отношении земельных участков под объектами розничной торговли, а также в отношении земельных участков ресторанов, кафе, баров. Эта ставка по расчету арендодателя по приложению к договору составляет: 9.311%, 9.683% (с учетом индексации в зависимости от периода). Исходя из того, что принадлежащие истцу на праве собственности помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке, используются истцом для сдачи в аренду под офисы и торговую деятельность, представители истца полагают, что при расчете следует применять ставку, соответствующую земельным участкам прочих объектов.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, ранее участвовали при рассмотрении дела и возражали против удовлетворения иска.

От ответчика 2 в судебное заседание поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, возражает против иска, просит отказать в удовлетворении заявленных требований, по определению суда представил справочные расчеты. Ответчик настаивает на применении КФИ по своему расчету (ставка арендной платы за землю, которая установлена в отношении земельных участков под объектами розничной торговли, а также в отношении земельных участков ресторанов, кафе, баров), который является приложением к договору аренды (проект которого и рассматривается в данном деле).

Дело рассматривается в отсутствие представителей ответчиков 1 и 2 в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

ОАО «Омега» на праве собственности принадлежат помещения в нежилом здании (здание офисного центра), расположенном на земельном участке по адресу <...> с кадастровым номером 76:23:011001:3668:

- помещение, площадь 38,9 кв. м, этаж №2, дата регистрации права собственности 05.12.2008;

- помещение, площадь 335,4 кв. м, этаж №2, дата регистрации права собственности 05.12.2008;

- помещение, площадь 388,5 кв. м, этаж №1, дата регистрации права собственности 05.12.2008;

- помещение, площадь 1453,7 кв. м, этаж №2, дата регистрации права собственности 05.12.2008;

- помещение, площадь 2150,1 кв м, этаж № 1, дата регистрации права собственности 05.12.2008.

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:011001:3668 находится в общественно-деловой зоне, вид разрешенного использования - офисный центр (Приказ директора ДАЗО от 16.12.2016 № 3173).

Единственным и основным видом деятельности ОАО «Омега» является сдача помещений в аренду. Руководство деятельностью истца, а именно - управлением недвижимым имуществом осуществляет управляющая организация – ООО “Бизнес Центр “Омега”.

Вышеуказанные помещения истец сдавал (сдает) в аренду, что подтверждается:

- договором аренды нежилых помещений № Ом-АЛР/А8 от 12.12.2008, заключенного между ОАО «Омега» в лице генерального директора управляющей компании ЗАО «Бизнес центр Омега» Пономарева И.Ю. и Обществом с ограниченной ответственностью «Аланкара»;

- договором аренды нежилых помещений № 30 от 01.01.2016, заключенного истцом с ООО «Ярославская инструментальная компания»;

- договором аренды нежилого помещения № 39 от 01.01.2017, заключенного истцом с ЗАО «ЯРВИТ»;

- договором аренды нежилого помещения № 37 от 01.01.2017, заключенного истцом с Индивидуальным предпринимателем ФИО5;

- договором аренды нежилого помещения № 17/588/ит/пр от 01.02.2017, заключенного истцом с ООО «ИТЕКО Транспорт»;

- договором аренды нежилого помещения № 14 от 01.01.2017, заключенного истцом с ООО «Пилот-Ярославль»;

- договором аренды нежилого помещения № 42 от 23.05.2016, заключенного истцом с ООО «АвтоЛегион»;

- договором аренды нежилого помещения № 49 от 01.10.2016, заключенного истцом с ООО «АльянсТорг»;

- договором аренды нежилого помещения № 02 от 01.01.2016, заключенного истцом с Индивидуальным предпринимателем ФИО6;

- договором аренды нежилого помещения № 40 от 01.05.2016, заключенного истцом с ООО Торговый Дом «Стела-Групп»;

- договором аренды нежилого помещения № 12 от 01.01.2016, заключенного истцом с ООО «Империя вкуса».

С целью договорного оформления отношений по использованию земельного участка истец обратился в Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В ответ был подготовлен проект договора аренды №25753-и от 14 февраля 2017 г. с приложениями №2 и 3, в которых произведен расчет арендной платы.

Истец считает, что заключение договора на условиях, предложенных ответчиком, невозможно, т.к. размер арендной платы существенно завышен вследствие использования при его расчете коэффициента 9,311, впоследствии проиндексированного до 9,683 (ставка – для торговли).

Истцом в МКУ был направлен протокол разногласий к договору по ставкам арендной платы.

По другим показателям расчет арендной платы не оспаривается истцом.

Во внесудебном порядке спор урегулировать не представилось возможным, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Оценив доводы сторон, суд исходит из следующего.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам, которые устанавливаются уполномоченным органом в определенном законом порядке.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке (см. Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков несения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»).

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На территории Ярославской области действует Порядок №710-п.

В силу п. 2.2 Порядка № 710-п при определении размера годовой арендной платы за использование земельного участка, по установленной по формуле учитывается коэффициент функционального использования, определяемый на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа).

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРЮЛ на истца, основным видом деятельности ОАО «Омега» с 2011 года является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

Коэффициенты функционального использования в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципальных районов и городских округов области, устанавливаются органом местного самоуправления соответствующего муниципального района или городского округа, за исключением коэффициентов функционального использования в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа города Ярославля, предоставленных в целях капитального строительства (за исключением жилищного строительства) (пункт 2.3 Порядка № 710-п).

Применительно к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, расположенным на территории города Ярославля соответствующие коэффициенты определены в постановлении мэрии города Ярославля от 13.03.2013 N 516 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» (в редакции, действующей в соответствующий период).

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В свою очередь, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Предметом рассматриваемого проекта договора является земельный участок с видом разрешенного использования «офисный центр».

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в собственности у ответчика находятся помещения по адресу: г. Ярославль, Дзержинский район, Ленинградский пр-т, д. 33, функциональное назначение их не указано.

В дело представлены технические паспорта на здание.

В ходе рассмотрения спора судом установлено и ответчиками по существу не оспаривается, что данные помещения предпринимателем сданы в аренду третьим лицам для размещения офисов, подсобных помещений и ведения торговой деятельности.

Ведение торговой деятельности самим истцом ответчиками не доказано и не установлено судом по материалам дела.

С учетом этого суд полагает возможным в рассматриваемой ситуации применить величину ставки арендной платы, установленной для земельных участков прочих объектов, согласно приложению 2 к постановлению мэрии города Ярославля от 13.03.2013 N 516 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» (в редакции, действующей в соответствующий период – 3.979%, 4.138%) с учетом вида экономической деятельности арендатора.

Применение Агентством в договоре ставки арендной платы, соответствующей виду разрешённого (функционального) использования спорного объекта «земельные участки под объектами розничной торговли, а также земельные участки для размещения офисов, земельные участки для размещения вспомогательных (складских и производственных) помещений» является необоснованным.

Справочные расчеты арендной платы к договору №25753-и с применением ставки арендной платы “для прочих объектов” представлены Агентством в материалы дела. Возражения по расчету и сумме истцом не заявлены.

Предметом рассматриваемого иска является понуждение ответчиков к заключению договора аренды земельного участка с собственником расположенного на этом участке объекта недвижимости с применением ставки арендной платы “для прочих объектов”, о чем указано выше. По сути, рассматривается урегулирование разногласий в преддоговорном споре.

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Истец имеет право на заключение договора аренды земельного участка и такой договор подписан уполномоченным органом, но в редакции, которая оспорена истцом.

В силу общего правила, содержащегося в статье 160 Гражданского кодекса РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка является сделкой, для которой письменная форма обязательна.

В результате рассмотрения спора суд пришел к выводу об обоснованности заявленных Обществом требований об обязании Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля и Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" в установленном порядке заключить с Открытым акционерным обществом "Омега" договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №25753-и в редакции приложений №№ 2,3 (Расчет размера арендной платы) с применением значения ставки арендной платы за землю в размере, установленной для земельных участков прочих объектов в приложении 2 к постановлению мэрии города Ярославля от 13.03.2013 N 516 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» (в редакции, действующей в соответствующий период).

Таким образом, предъявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

При обращении в суд Общество перечислило в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины. С учётом результатов рассмотрения настоящего спора и положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит расходы истца по уплате государственной пошлины на ответчиков по 3 000 руб. с каждого ответчика в порядке возмещения расходов истца по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ИНН 7604092913, ОГРН 1027600681580) и Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН 7604093410, ОГРН 1067604080884) в установленном порядке заключить с Открытым акционерным обществом "Омега" (ИНН 7602005224, ОГРН 1027600516624) договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №25753-и в редакции приложений №№ 2,3 (Расчет размера арендной платы) с применением значения ставки арендной платы за землю в размере, установленной для земельных участков прочих объектов в приложении 2 к постановлению мэрии города Ярославля от 13.03.2013 N 516 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» (в редакции, действующей в соответствующий период).

Взыскать с Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ИНН 7604092913, ОГРН 1027600681580) и Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН 7604093410, ОГРН 1067604080884) в пользу Открытого акционерного общества "Омега" (ИНН 7602005224, ОГРН 1027600516624) по 3 000 руб. с каждого ответчика в порядке возмещения расходов истца по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Секерина С.Е.