Решение от 18 декабря 2025 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-256463/25-149-1342
г. Москва
19 декабря 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2025 года Решение в полном объеме изготовлено 19 декабря 2025 года

Арбитражный суд в составе судьи Кузина М.М.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сафоновой К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: Правительство Москвы, АО «НИА»

о признании незаконным уведомления об отказе в регистрации от 24.06.2025 № КУВД-001/2025-13835370/5

с участием: от заявителя: ФИО1 (дов. от 27.12.2024 № ДГИ-Д-875/24)

от ответчика: ФИО2 (дов. от 28.01.2025 № Д-47/2025) от Правительства Москвы: ФИО1 (дов. от 10.11.2025 № 4-47-2019/25)

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным (незаконным) уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – ответчик, Управление, регистрирующий орган) от 24.06.2025 № КУВД-001/2025-138353 70/5 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.03.2025 о расторжении договора аренды от 27.01.2014 № М-04-044288 земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001020:2, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Нижегородский, ул. Новохохловская, земельный участок 15; об обязании осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 13.03.2025 о расторжении договора аренды от 27.01.2014 № М-04-044288 земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001020:2, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г, муниципальный округ Нижегородский, ул. Новохохловская, земельный участок 15.

Заявители поддержали требования в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении.

Ответчик против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях.

Третье лицо – Правительство Москвы поддержало позицию Заявителя.

Представитель третьего лица - АО «НИА» в судебное заседание не явился, в материалах дела имеются документы, подтверждающие его надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Суд счел возможным рассмотреть дело без участия АО «НИА» в порядке, предусмотренном ст.156 АПК РФ.

Информация о принятии заявления к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда г. Москвы в информационно -телекоммуникационной сети "Интернет", в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования Заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на

них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из заявления и материалов дела, Департамент обратился в Управление с заявлением от 18.03.2025 № КУВД-001/2025-13835370 об осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.03.2025 о расторжении договора аренды от 27.01.2014 № М-04-044288 земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001020:2, расположенного по адресу: г. Москва, ви.тер.г. муниципальный округ Нижегородский, ул. Новохохловская, земельный участок 15.

Уведомлением от 24.03.2025 № КУВД-001/2025-13835370/1 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка.

Уведомлением от 24.06.2025 № КУВД-001/2025-13835370/5 Управлением отказано в осуществлении государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка в связи с истечением срока приостановления и неустранением причин приостановления государственной регистрации.

Не согласившись с указанным отказом, Заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования Департамента городского имущества города Москвы, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона № 218-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника, представителя собственника или иного лица, указанного в п. 1-3 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 4 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом

нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно ч. 1 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

При этом, понятие «правовой экспертизы» представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

В статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ перечислены случаи, при которых осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав.

В рассматриваемом споре отказ регистрирующего органа был мотивирован тем, что не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, а именно:

Согласно ЕГРН на земельном участке расположены многоквартирные дома с кадастровыми номерами 77:04:0001020:11631, 77:04:0001020:7683, 77:04:0001020:12215.

По данным ЕГРН в отношении земельного участка содержатся актуальные записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, данные записи не погашены.

Сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу объекта недвижимости отсутствуют.

Управлением в силу специального правового регулирования, установленного Законом, а также с учетом п. 3 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» для получения дополнительных сведений, направлен запрос в Департамент городского имущества города Москвы.

В соответствии с ответом на запрос, по данным ЕГРН в границах указанного земельного участка расположены многоквартирные жилые дома по адресам: г. Москва,

ул. Новохохловская, д. 15, корп. 1, 2, 3. Согласно п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. На рассматриваемую территорию утвержден распоряжением Департамента от 26.11.2024 № 204515 проект межевания территории. Проектом межевания для многоквартирных жилых домов по адресам: <...>, установлен участок № 98 (по плану межевания) площадью 1,5652 га. Границы земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001020:2 не соответствуют границам участка № 98 по проекту межевания.

Таким образом, необходимо формирование границ земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории и проекта межевания территории.

Более того, по имеющейся информации на сайте Арбитражного суда г.Москвы рассматривается дело № А40-37353/2025 о признании банкротом АО «НИА» по заявлению физических лиц.

Управление обратило внимание, что согласно позиции Пленума ВАС РФ изложенном в п. 11 Постановления от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ). В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например, с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр

Между тем, отказывая в осуществлении регистрационных действий по вышеуказанным основаниям, Управлением не учтено следующее.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001020:2, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Нижегородский, ул. Новохохловская, земельный участок 15, Департаментом с АО «ИИА» заключен договор аренды от 27.01.2014 № М-04-044288 в редакции дополнительного соглашения от 10.07.2020 для проектирования и строительства в соответствии с ГПЗУ от 26.05.2020 № РФ-77-4-53-3-92-2020-0316, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Согласно ЕГРН на земельном участке расположены многоквартирные дома с кадастровыми номерами 77:04:0001020:11631, 77:04:0001020:7683, 77:04:0001020:12215.

Департаментом с застройщиком (арендатором земельного участка) заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Таким образом, вопреки позиции Управления наличие в ЕГРН записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, а также записи об ипотеке не может препятствовать государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

С учетом положений пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Следовательно, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Указанные доводы подтверждаются вступившими в законную силу судебными актами по делам: № А40-162757/2020, № А40-104601/2019, № А40-187044/2018.

Согласно ст. 25 Закона об ипотеке - регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», погашается органом регистрации в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

В рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРН о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

На основании ч. 1 ст. 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.

С учетом вышеизложенного, право аренды земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.

При этом наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений между собственником земельного участка и застройщиком.

Также, подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ прямо установлено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, договор аренды прекращается вне зависимости от внесенных в ЕГРН записей, вследствие этого прекращается и залог. Поэтому орган регистрации прав даже при наличии в ЕГРН записи о залоге права аренды в пользу участников долевого строительства не вправе отказать в государственной регистрации прекращения права аренды в связи с истечением срока договора аренды.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной, например, в Определении Верховного Суда РФ от 02.08.2017 № 309-КГ17-9712 по делу № А76-15240/2016, Определении Верховного Суда РФ от 02.08.2017 № 309- КГ17-9712 по делу № А76-15240/2016, Определение Верховного Суда РФ от 10.12.2020 № 308-ЭС 20-17579 по делу № А53-23224/2018.

Кроме того, пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ).

Действующим законодательством не предусмотрено право государственного регистратора проверять и оценивать условия подлежащего регистрации договора, не относящиеся к непосредственной его компетенции (постановления Арбитражного суда Московского округа от 21.02.2020 № Ф05-923/2020 по делу № А40-39475/2019, от 29.04.2019 № Ф05-5796/2019 по делу № А40-159103/18).

Соответственно, регистратор не вправе подвергать проверке установленные Дополнительным соглашением условия использования земельного участка, поскольку определение указанных условий относится к компетенции органов, уполномоченных на осуществление функций по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности.

Таким образом, оснований для отказа в осуществлении испрашиваемых действий у Управления не имелось, в связи с чем оспариваемые отказы нельзя признать законными и обоснованными.

Судом рассмотрены все доводы Ответчика, однако они не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не

соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке и сроки.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.65, 167-170, 176, 181, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 24.06.2025 № КУВД-001/2025-13835370/5 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.03.2025 о расторжении договора аренды от 27.01.2014 № М-04-044288 земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001020:2, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Нижегородский, ул.Новохохловская, земельный участок 15.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.03.2025 о расторжении договора аренды от 27.01.2014 № М-04-044288 земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001020:2, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Нижегородский, ул.Новохохловская, земельный участок 15 в установленном законом порядке и сроки.

Проверено на соответствие требованиям действующего законодательства.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: М.М. Кузин