Решение от 23 сентября 2019 г. по делу № А64-4124/2019

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«23» сентября 2019 г. Дело № А64-4124/2019


Резолютивная часть решения объявлена 16.09.2019 г.

Полный текст решения изготовлен 23.09.2019 г.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Игнатенко В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яниной Ю.В.

рассмотрел дело № А64-4124/2019 по заявлению

ООО «Александровское» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Тамбовская область, Никифоровский район, с. Александровкак Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Тамбово признании незаконным и отмене уведомления об отказе в государственной регистрации № КУВД 001/2018-7029942 от 07.03.2019, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Александровское»при участии в судебном заседании от заявителя: 10.09.2019, 16.09.2019 - ФИО1, представитель по доверенности от 18.06.2019 г.;от ответчика: 10.09.2019, 16.09.2019 - ФИО2, представитель по доверенности от 01.11.2017г. № 30.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Александровское» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене уведомления об отказе в государственной регистрации № КУВД 001/2018-7029942 от 07.03.2019г. права собственности общества с ограниченной ответственностью «Александровское» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на объект: контора, литер А, А1, А2, А3, а, кадастровый номер: 68:11:0502008:47, общая площадь 172,3 кв.м., год постройки: 1961, число этажей:1, инвентарный номер: 347/А/85, адрес (местоположение): <...>; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Александровское» (ОГРН <***>, ИНН <***>) путем совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта: контора, литер А, А1, А2, А3, а, кадастровый номер: 68:11:0502008:47, общая площадь 172,3 кв.м., год постройки: 1961, число этажей:1, инвентарный номер: 347/А/85, адрес (местоположение): <...>.

Представитель заявителя в судебном заседании 10.09.2019 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика предъявленные требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на заявление.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ судом в судебном заседании 10.09.2019 объявлен перерыв до 16.09.2019. 16.09.2019 после перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель заявителя в судебном заседании после перерыва поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика предъявленные требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на заявление.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд установил:

07.05.2007 между конкурсным управляющим СПК «Ново-Александровский» (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Александровское» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества (далее - договор).

Согласно п. 1.1 указанного договора продавец передает в собственность покупателю имущество, в дальнейшем именуемое Объект, а покупатель обязуется принять и оплатить за него денежную сумму, указанную в договоре.

Пункт 1.2 договора содержит следующее описание Объекта: здание конторы расположено в с. Александровка Никифоровского района Тамбовской области, общая площадь 217 кв.м.

В разделе 7 договора «Юридические адреса, банковские реквизиты и подписи сторон» в качестве продавца указан Сельскохозяйственный производственный кооператив «Ново-Александровский», ИНН <***>, в качестве покупателя - Общество с ограниченной ответственностью «Александровское».

Стоимость имущества установлена п. 2.1 договора и составляет 18000 руб.

22.05.2007г. ООО «Александровское» и конкурсный управляющий СПК «Ново-Александровский» подписан акт приемки-передачи имущества, согласно которому покупатель принял от продавца Объект в состоянии, соответствующем условиям договора от 07.05.2007г.: здание конторы расположено в с. Александровка Никифоровского района Тамбовской области, общей площадью 217 кв.м.

В подтверждение оплаты переданного имущества ООО «Александровское» представлена квитанция к приходно-кассовому ордеру № 3 от 05.07.2007 на сумму 21000 руб. (основание – договоры купли-продажи здания конторы и склада для хранения зерна).

17.03.2016 между ООО «Александровское» (арендатор) и администрацией Озёрского сельсовета Никифоровского района Тамбовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 5, согласно п. 1.1. которого арендодатель по акту приема-передачи предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:11:0502008:40, общей площадью 465 кв.м, находящийся по адресу: <...> для использования в целях – размещение конторы. Земельный участок предоставлен на основании постановления администрации Озёрского сельсовета от 17.03.2016 № 51.

По акту приема-передачи от 17.03.2016 администрацией Озёрского сельсовета Никифоровского района Тамбовской области ООО «Александровское» на условиях аренды земельный участок 465 кв.м с кадастровым номером 68:11:0502008:40, расположенный по адресу: <...> для размещения конторы.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 10.11.2004 по делу № А64-1210/04-2 СХПК «Ново-Александровский» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год, которое продлено в установленном порядке до 10.07.2007. Определением арбитражного суда от 07.09.06 конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 10.07.2007 по делу № А64-1210/04-2 конкурсное производство в отношении СХПК «Ново-Александровский» с.Александровка Никифоровского района Тамбовской области завершено, СХПК «Ново-Александровский» исключен из ЕГРЮЛ.

27.11.2018 с целью регистрации перехода права собственности ООО «Александровское» (далее - общество) обратилось в Управление Росреестра по Тамбовской области (межмуниципальный отдел по Никифоровскому и Петровскому районам) (далее - управление) с заявлением о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета в отношении здания конторы с кадастровым номером 68:11:0502008:47, расположенного по адресу: <...> (далее - объект).

07.03.2019 Управление в связи с истечением срока приостановления, установленного в уведомлении от 07.12.2018 № КУВД-001/2018-7028942, и неустранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих госрегистрации отказало ООО «Александровское» в государственной регистрации права собственности на указанное здание конторы (уведомление об отказе в государственной регистрации от 07.03.2091 № КУВД-001/2018-7028942).

Посчитав указанный отказ незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Как следует из оспариваемого отказа, основаниями для отказа в государственной регистрации права на объект послужили противоречия между сведениями об объекте, имеющимися в ЕГРН, и сведениями об объекте, содержащимися в представленных документах; отсутствие в ЕГРН записей о праве собственности продавца СПК «Ново-Александровский» на испрашиваемый для государственной регистрации объект и представление документов, не соответствующих требованиям ч. 5 ст. 21 Закона о регистрации, вследствие чего не являющихся документами, подтверждающими законное право продавца на отчуждаемый объект недвижимого имущества; представление заявителем договора купли-продажи имущества от 07.05.2007г. в единственном экземпляре – подлиннике, что нарушает требования п.1 ч.3 ст. 21 Закона о регистрации.

Так, при рассмотрении представленных Обществом документов Управлением установлено следующее.

ООО «Александровское» заявило о государственной регистрации права собственности на здание конторы, площадью 172,3 кв.м, КН/УН: 68:11:0502008:47, расположенного по адресу: Тамбовская область, <...>.

В качестве документа, подтверждающего право собственности, Обществом представлен договор купли-продажи имущества от 07.05.2007г., заключенный между продавцом – СПК «Ново-Александровский» и покупателем – ООО «Александровское». Предметом данного договора является здание конторы, общей площадью 217 кв.м, расположенное в с. Александровка Никифоровского района Тамбовской области.

Учитывая, что согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) здание конторы с кадастровым номером 68:11:0502008:47 имеет площадь 172,3 кв.м, а в представленном в качестве правоустанавливающего документа договоре площадь объекта указана 217 кв.м, Управление предположило, что данный объект мог быть реконструирован. В случае проведения реконструкции объекта государственная регистрация прав осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором данный объект расположен.

Управление также посчитало, что в представленных Обществом документах отсутствуют документы, подтверждающие возникновение права СПК «Ново-Александровский» на продаваемый объект недвижимости. Согласно ответу на запрос, представленному ГУПТИ по г. Мичуринску, Мичуринскому и Никифоровскому районам Тамбовской области сведениями о наличии документов (информации) по инвентаризационно-техническим материалам по состоянию на 01.04.1998г., подтверждающих право собственности СПК «Ново-Александровский» на заявленный объект недвижимости оно не располагает, так как объект не замерялся.

Кроме того, представленные заявителем фотокопии отчета конкурсного управляющего о своей деятельности и о результатах проведения конкурсного производства от 20.06.2007г., акт приемки и сдачи финансовой документации, печатей и штампов, кредиторской и дебиторской задолженности, активного баланса от 18.10.2003г., бухгалтерский баланс на 31.12.2003г., инвентаризационная опись № 1 основных средств без даты, отчет 300П/25-10-06 от 25.10.2006 г. об определении рыночной стоимости имущества СХПК «Ново-Александровский», расположенного по адресу: Тамбовская область, Никифоровский район, с. Александровка, не являются подлинниками и никем не удостоверены, что не соответствует требованиям ч. 5 ст. 21 Закона о регистрации.

Общество в обоснование заявленных требований ссылается на то, что различия в площади объекта (217 кв.м и 172,3 кв.м) обусловлены отсутствием технической инвентаризации данного объекта на момент заключения договора купли-продажи; заявителем представлены доказательства, что продавец исполнил обязанность по передаче здания конторы (акт приема-передачи от 22.05.2017), а покупатель исполнил обязанность по оплате (квитанция к приходному кассовому ордеру № 1 от 18.06.2007). При этом согласно данным, установленным при составлении технического паспорта, здание конторы введено в эксплуатацию в 1961 г., то есть до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следовательно, непредставление документов о ранее возникшем праве СПК «Ново-Александровский» несостоятельно в качестве основания для отказа в государственной регистрации прав на спорный объект.

Управление считает оспариваемый отказ законным и обоснованным по мотивам, изложенным в отзыве на заявление.

Оценив представленные в дело материалы, выслушав доводы представителей сторон, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, при этом суд руководствовался следующим.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными названной статьей, в частности, путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков, а также другими способами, предусмотренными законом.

На основании статьи 12 ГК РФ, части 1 статьи 198 и части 1 статьи 201 АПК РФ ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны судом недействительными.

В соответствии с положениями части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Так, статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 13 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав: 1) в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации; 2) в порядке межведомственного информационного взаимодействия - при внесении дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества, при внесении сведений в реестр границ, а также в установленных настоящим Федеральным законом случаях сведений о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, а также лице, в пользу которого установлены ограничения права, обременения объекта недвижимости; 3) в уведомительном порядке - при внесении в установленных настоящим Федеральным законом случаях дополнительных сведений, внесение которых в Единый государственный реестр недвижимости не влечет за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке

П. 2 ст. 14 Закона о регистрации предусмотрены основания осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

8) предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9 ) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В соответствии с п. 5 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН (ч. 1 ст. 69 Закона о регистрации).

Вместе с тем в соответствии с ч. 3 ст. 69 Закона о регистрации государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

В соответствии положениями п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации Управлением проводится правовая экспертиза документов на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

По результатам осуществления правовой экспертизы представленных документов установлено, что в представленных на регистрацию документах отсутствуют документы, подтверждающие возникновение права СПК «Ново-Александровский» на продаваемый объект недвижимости, а также установлено отсутствие в ЕГРН записей о праве собственности продавца СПК «Ново-Александровский» на спорный объект.

Согласно п. 4 ч. 3 ст. 15 Закона о регистрации при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация осуществляется на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимости.

В силу ст. 21 Закона о регистрации к заявлению должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе и правоустанавливающие.

Заявителем в качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи имущества от 07.05.2007, по которому СПК «Ново-Александровский» было передано здание конторы, расположенное в с. Александровка Никифоровского района Тамбовской области общей площадью 217 кв.м (акт приемки-передачи имущества от 22.05.2007г.).

Вместе с тем заявитель испрашивал о государственной регистрации права собственности на здание конторы площадью 172,3 кв.м, КН/УН: 68:11:0502008:47, расположенного по адресу: Тамбовская область, <...>.

Следовательно, заявленная к регистрации площадь спорного объекта значительно отличается от площади, установленной первоначальным правоустанавливающим документом в виде договора купли-продажи имущества от 07.05.2007.

При этом в ЕГРН площадь здания с кадастровым номером 68:11:0502008:47 расположенного по адресу: Тамбовская область, <...> значится как 172,3 кв.м.

В соответствии с положениями ст. 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В представленных как на регистрацию, так и в материалы дела копиях документов отсутствуют сведения (описание) заявленного объекта недвижимости, что не позволяет идентифицировать объект недвижимости.

Исходя из вышеизложенного, имеются расхождения в представленных документах и сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

В результате сопоставления технических характеристик объекта у Управления возникли основания полагать, что его площадь изменилась в связи с проведенными работами по реконструкции.

Поскольку заявителем не были представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие законность правопритязаний на вышеуказанный объект, положения статьи 69 Закона о регистрации к настоящему спору применению не подлежат.

На основании изложенного судом также не принимается ссылка заявителя на пункт 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъясняющего, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В рассматриваемом случае отсутствие продавца СПК «Ново-Александровский» (его ликвидация) не является единственным препятствием для государственной регистрации права собственности на спорный объект.

Оценив в совокупности все представленные в дело доказательства и пояснения сторон, при вышеуказанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требований заявителя.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд принявший решение. Адрес для корреспонденции: 392020, <...>. При переписке просьба ссылаться на номер дела.

Информацию о рассматриваемом деле можно получить на сайте Арбитражного суда Тамбовской области по адресу: http://tambov.arbitr.ru, в справочной службе по телефону <***> или в информационном киоске, расположенном на первом этаже здания суда.

Судья В.А. Игнатенко