Решение от 16 сентября 2024 г. по делу № А41-39120/2024

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-39120/24
17 сентября 2024 года
г. Москва
Резолютивная часть объявлена 16 сентября 2024 года Полный текст решения изготовлен 17 сентября 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагаевым Р.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ООО "Гранит" (ОГРН <***>, ИНН <***>) третье лицо: Минмособлимущество (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 28.06.2006 № 852, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080601:14 в том состоянии, в котором общество его получило, с учетом нормального износа, путем подписания акта приема-передачи,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Гранит" с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 28.06.2006 № 852, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080601:14 в том состоянии, в котором общество его получило, с учетом нормального износа, путем подписания акта приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу.

В судебном заседании суд приобщил к материалам дела дополнительные документы, представленные истцом. Представитель ответчика по требованиям возражал, изложил доводы суду, представил дополнительные документы. Истец представил в материалы дела ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении

договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, на основании утвержденного акта выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта по договору аренды от 28.06.2006 № 852 КУИ Солнечногорского муниципального района Московской области сроком с 28.06.2006 по 27.06.2009 предоставил ООО «Гранит» земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080601:14 площадью 2630 кв.м, категория земель – земли поселений, цель предоставления – под расширение гранитной мастерской.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок передан арендатору, обременение прав на участок в виде аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 22.12.2006.

Дополнительным соглашением от 20.08.2009 № 1 к договору аренды от 28.06.2006 № 852 срок договора аренды продлен до 27.06.2055.

На основании постановления Администрации городского округа Солнечногорск Московской области от 08.11.2021 № 1848 об изменении вида разрешенного использования земельного участка между сторонами заключено дополнительное соглашение от 10.11.2021 № 1 к договору аренды от 28.06.2006 № 852, в соответствии с которым обществу представлен земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080601:14, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты дорожного сервиса (код 4.9.1).

Согласно выписке из ЕГРН сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080601:14 внесены в ЕГРН.

В материалы дела представлен акт обследования от 29.03.2024, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080601:14 огорожен, объекты капитального строительства, сооружения, какие-либо постройки в границах участка отсутствуют, коммуникации к участку не подведены, признаки освоения участка отсутствуют.

Поскольку участок предоставлен для целей строительства, в течение срока действия договора не освоен, КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской

области направил по юридическому адресу ООО «Гранит» претензию от 01.04.2024 с предложением расторгнуть договор аренды по причине неосвоения земельного участка.

Поскольку соглашение о расторжении договора в порядке раздела 6 договора не заключено между сторонами, КУИ Администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Как подтверждается материалами дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080601:14 предоставлен арендатору с предварительным согласованием места размещения объекта и утверждением акта выбора участка, для целей строительства.

В силу пункта 6.3.4 договора аренды от 28.06.2006 № 852 договор может быть расторгнут в случае неиспользования участка в течение 6 месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Между тем, в претензии от 01.04.2024 не содержится указания на срок, в течение которого арендатор должен устранить нарушение в виде неосвоения или неиспользования участка по целевому назначению либо представить доказательства исполнения условий договора в данной части.

При этом суд не находит достаточных правовых оснований для оставления иска без рассмотрения в целях осуществления эффективного правосудия в разумный срок в связи со следующим.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно

только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно части 2 статьи 46, части 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (пункт 1);

при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом (пункт 2).

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском явилось неиспользование земельного участка с кадастровым номером

50:09:0080601:14 в соответствии с видом разрешенного использования – объекты дорожного сервиса.

Представленный в материалы дела акт обследования от 29.03.2024 не может быть принят в качестве надлежащего доказательства неиспользования участка по целевому назначению, поскольку обследование проводилось в зимний период, фотоматериалы содержат изображение участка, занесенного снежным покровом.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешенного использования «объекты дорожного сервиса» (4.9.1) предполагает возможность размещения зданий и сооружений дорожного сервиса.

При этом срок, в течение которого неиспользование участка по целевому назначению является основанием для досрочного расторжения договора, установленный в пункте 6.3.4 договора аренды от 28.06.2006 № 852 – 6 месяцев, не соответствует требованиям закона, поскольку в силу статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации такой срок не может быть менее трех лет.

Кроме того, суд принимает во внимание следующее.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельные участки предоставлены под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Материалами дела подтверждается, что на момент предоставления земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080601:14 участок осваивался ООО «Гранит» в целях организации автостоянки на 3-4 автомашины, в связи с чем обществом была подготовлена проектная документация, на которую получены санитарно-эпидемиологические заключения, размещение объекта согласовывались с муниципальными инженерными службами.

Постановлением Администрации городского округа Солнечногорск Московской области от 08.11.2021 № 1848 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080601:14 изменен на – объекты дорожного сервиса, в связи с чем ответчиком совершаются действия по разработке иной проектной документации, получению разрешений и согласований в целях строительства автомойки.

В подтверждение освоения земельного участка в целях строительства в материалы дела ответчиком представлены градостроительные планы земельного участка от 10.04.2020, от 17.08.2023, топосъемка участка, содержащая согласования от 2020-2021 годов размещения объекта с МКП «ИК ЖКХ», АО «Мособлгаз», ПАО «Россети Московский регион», АО «Воентелеком», ПАО «Ростелеком», а также условия о выносе инженерных коммуникаций, представлены договор от 13.02.2024 № 38 о технологическом присоединении к центральной системе водоотведения, договор от 27.01.2023 № П 05-02/23 на выполнение проектной

документации, технический отчет 2024 года по инженерно-геодезическим изысканиям земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080601:14.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080601:14 осваивается арендатором в целях строительства. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Суд также принимает во внимание, что договор аренды от 28.06.2006 № 852 содержит условие об обязанности арендатора осуществлять освоение участка в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами.

При этом изменение вида разрешенного использования повлекло необходимость для арендатора разработать и согласовать проектную документацию и получить согласования на размещение иного объекта, чем тот, обустройство которого планировалось на момент заключению договора.

Таким образом, исходя из оснований для расторжения договора аренды, заявленных истцом, суд приходит к выводу, что арендодателем не доказано неиспользование арендатором участка в течение нормативно установленного срока. Иных оснований для расторжения договора аренды истцом не приводится, судом также не установлено, задолженности по арендной плате у арендатора не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец