Решение от 24 сентября 2018 г. по делу № А60-22005/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ 620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4, www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А60-22005/2018
25 сентября 2018 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2018 года Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2018 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Парамоновой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел дело № А60-22005/2018 по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАЛАХИТОВАЯ ШКАТУЛКА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к АДМИНИСТРАЦИЯ СЫСЕРТСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании решения незаконным,

и по иску КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ, АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ АДМИНИСТРАЦИИ СЫСЕРТСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАЛАХИТОВАЯ ШКАТУЛКА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) третьи лица: Управление Росреестра по Свердловской области; Прокуратура Свердловской области о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект капитального строения,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности от 16.05.2018г., ФИО3 – директор, паспорт;

от заинтересованного лица Администрации Сысертского городского округа ФИО4, представитель по доверенности от 23.04.2018.

от истца: ФИО4, представитель по доверенности от 23.04.2018;

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 16.05.2018г., ФИО3 – директор;

от третьих лиц: от Прокуратуры Свердловской области – ФИО5, представитель по доверенности № 8/2-10-2018 от 18.01.2018 г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью «Малахитовая шкатулка» обратилось в суд к Администрации Сысертского городского округа о признании незаконным отказа в заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды земельного участка категории земли населенных пунктов, с кадастровым номером 66:2561405002:14 площадью 5200 кв.м., расположенного примерно в 650 м по направлению на север от земельного участка в <...>, с целевым назначением — объекты придорожного сервиса, выраженного в письме Комитета по управлению муниципальным имуществом и правовой работе № 319 от 27.03.2018. В порядке восстановления нарушенного права обязать Администрацию Сысертского городского округа подготовить проект договора аренды земельного участка категории земли населенных пунктов, с кадастровым номером 66:2561405002:14 площадью 5200 кв.м., расположенного примерно в 650 м по направлению на север от земельного участка в <...>, с целевым назначением — объекты придорожного сервиса.

От заинтересованного лица поступили дополнительные документы, которые были приобщены судом к материалам дела.

От заинтересованного лица поступил письменный мотивированный отзыв на заявление, в котором просит в удовлетворении требований отказать.

От заявителя поступили дополнительные документы, которые были приобщены судом к материалам дела.

От заинтересованного лица поступил акт осмотра, который был приобщен судом к материалам дела.

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ, АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ АДМИНИСТРАЦИИ СЫСЕРТСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратился в суд с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАЛАХИТОВАЯ ШКАТУЛКА" о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект капитального строения с кадастровым номером 66:25:1405002:533, расположенный на спорном земельном участке примерно в 650 м по направлению на север от земельного участка в <...>.

Определением суда от 01.08.2018 г. дела объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А60-22005/2018.

От заявителя поступили возражения на отзыв, который был приобщен судом к материалам дела.

От ответчика поступил письменный отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении иска КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ

ИМУЩЕСТВОМ, АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ АДМИНИСТРАЦИИ СЫСЕРТСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА.

От Прокуратуры Свердловской области поступил письменный отзыв, который был приобщен судом к материалам дела.

От Управления Росреестра поступили материалы регистрационного дела в отношении объекта капитального строения с кадастровым номером 66:25:1405002:533.

Рассмотрев материалы дела, заслушав сторон суд

УСТАНОВИЛ:

ООО "МАЛАХИТОВАЯ ШКАТУЛКА" является арендатором земельного участка категории земли населенных пунктов, с кадастровым номером 66:2561405002:14 площадью 5200 кв.м., расположенного примерно в 650 м по направлению на север от земельного участка в <...>, с целевым назначением — объекты придорожного сервиса, по договору аренды № 08_117 от 20.05.2008 года в результате заключенного 11 февраля 2013 года Соглашения о передаче прав и обязанностей (запись регистрации 66-6619/021/2013-082 от 11.03.2013). Срок договора аренды установлен до 24.04.2018 года.

01.03.2018 Общество подало заявление о заключении договора аренды на новый срок (вх. № 22-00392 от 01.03.2018) на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», указав, что является собственником расположенного на участке объекта незавершенного строительством.

27 марта 2018 года Обществом получен отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа (исх. № 319 от 27.03.2018) в заключении договора аренды, согласно которому «заключение договора аренды земельного участка на новый срок возможно только по истечении шести месяцев с момента окончания срока действия договора аренды и только при условии, что в этот шестимесячный период Администрацией Сысертского городского округа в суд не заявлено требование об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов». Кроме того Комитет указал, что имеется извещение о «досрочном прекращении договора» с 21.03.2018 года по основаниям, предусмотренным абзацем 6 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса ввиду неиспользования участка, предоставленного для строительства, более 3 лет. Также в отказе имеется указание, что «договор аренды заканчивается в срок, который указан в названном договоре».

Полагая, что изложенный в указанном письме отказ заинтересованного лица в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства противоречит действующему законодательству и нарушает права заявителя в области предпринимательской деятельности, последний обратился в суд с требованием о признании его незаконным.

При этом заявитель указывает, что 01.09.2017 года Обществом было получено разрешение на строительство объекта капитального строительства: склад общей площадью 340 кв.м., сроком до 01.09.2020 года.

На основании выданного разрешения Обществом было зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством с кадастровым номером 66:25:1405002:533,площадью 340 кв.м., степень готовности 10%.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила составляют, наряду с прочим, положения п. 21 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ, в соответствии с которой в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 названного Кодекса, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Обозначенными нормами права прямо предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Из буквального толкования приведенной нормы п. 21 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ следует, что в данной норме предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

При этом в последнем случае факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не имеет определяющего значения.

Как установлено судом договор аренды земельного участка под строительство был заключен с заявителем до 01.03.2015.

В приведенной норме законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок.

Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны следующие разъяснения.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 указанной статьи).

По смыслу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 названного Кодекса).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 названного Кодекса). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам

сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 названного Кодекса).

Из технического плана объекта незавершенного строительства, подготовленного 06.12.2017 г. и предоставленного для регистрации, следует, что в результате натурного обследования на местности выявлен факт существования объекта, состоящий только из фундамента. Степень готовности 10 %.

Из акта осмотра от 22.05.2018 г., акта обследования следует, что участок не огорожен, объект отсутствует, отсутствуют следы строительной техники и строительные материалы, из фотографий приложенных к акту следует, что фундамент состоит из восьми блоков, обозначающих углы.

Из актов осмотра земельного участка от 20.06.2018 г. и 29.06.2018 г. следует, что на момент осмотра в июне 2018 г. обществом велось строительство фундамента, состоящего из 20 отдельно стоящих конструкций (квадратов), имелись опалубки и свежезалитый бетон.

Фотографии осуществлены с аналогичных ракурсов, что и при осмотре в мае 2018 г. (на фоне недостроенного здания, относящегося к Коттеджному поселку «Николин Ключ»).

Таким образом, объект незавершенного строительства, на который за ответчиком зарегистрировано право собственности, фактически отсутствовал, спорный объект (восемь блоков) не может быть отнесен к объектам недвижимости; строительство на земельном участке не велось до июня 2018 г.

В связи с чем Комитетом заявлено исковое требование о признании отсутствующим право собственности заявителя на объект недвижимости.

На сегодняшний момент на земельном участке расположен иной объект - из представленного обществом заключения по результатам строительно- технической экспертизы следует, что на объекте возведены фундаменты, которые являются конструктивной частью здания. Конструкция фундамента состоит из куста буронабивных железобетонных свай, объединенных между собой монолитным железобетонным подколонником. Степень готовности 8 %.

Из материалов дела следует, что данный объект (фундамент) создавался уже в июне 2018 г. (в момент рассмотрения дела в суде).

Суд приходит к выводу о том, что конструкции фундаментов, фактически расположенные в настоящее время на земельном участке не тождественны конструкциям, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Суд критически оценивает документы, представленные в подтверждение факта строительства объекта в ноябре 2017 года (договор на выполнение работ от 25.09.2017 г., акт сдачи приемки выполненных работ от 03.12.2017 г., акты освидетельствования скрытых работ, товарные накладные и др.), т.к. виды указанных в акте работ не соответствуют фактическому состоянию объекта по состоянию на 22.05.2018 г.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права

собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что право собственности ООО "МАЛАХИТОВАЯ ШКАТУЛКА" на объект с кадастровым номером 66:25:1405002:533 подлежит признанию отсутствующим. Решение суда в указанной части является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Учитывая, что в период действия договора ответчик строительные работы не выполнял, проведенная ответчиком государственная регистрация права собственности на несуществующий объект недвижимости свидетельствует о намерении получить земельный участок на льготных условиях (без проведения торгов) при отсутствии к тому правовых оснований.

Заключенный сторонами договор аренды № 08_117 от 20.05.2008 года, прекратил свое действие в связи с истечением срока 24.04.2018 г, а также в связи с уведомлением арендодателем арендатора о прекращении арендных отношений (письмо исх. № 319 от 27.03.2018).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд установил, что на испрашиваемом земельном участке на момент обращения заявителя (01.03.2018 г.) располагались только блоки, которые не могут быть отнесены к объектам недвижимости.

Таким образом, учитывая, что суд признал право собственности общества на объект незавершенного строительства отсутствующим, и что на дату обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, объект недвижимости фактически отсутствовал, у заявителя отсутствует право на заключение договора аренды земельного участка без торгов.

Доводы общества о том, что на земельный участок не было доступа, судом не принимаются во внимание, т.к. заявитель принял на себя права арендатора земельного участка в 2013 году и, зная о необходимости организации доступа к участку, не предпринимал активных действий. Неоднократные обращения в Администрацию Сысертского городского округа (письма от 23.12.2014, 03.03.2015, 15.12.2016, 24.05.2017, 19.06.2017) не могут быть признаны активными действиями, т.к. отказы не оспаривались, в суд с иском об установлении сервитута общество не обращалось.

Иных препятствий для осуществления строительства объекта не названы. Смена глав Администрации такими препятствиями не являются.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью «Малахитовая шкатулка» отказать.

2. Исковые требования КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ, АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ АДМИНИСТРАЦИИ СЫСЕРТСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА удовлетворить.

3. Признать зарегистрированное право собственности Общества с ограниченной ответственностью "МАЛАХИТОВАЯ ШКАТУЛКА" на объект капитального строения с кадастровым номером 66:25:1405002:533 отсутствующим.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись № 66:25:1405002:53366/019/2017-1 от 20.12.2017 г.

4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "МАЛАХИТОВАЯ ШКАТУЛКА" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

6. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

7. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о

выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья В.В. Парамонова