Решение от 30 июля 2018 г. по делу № А35-9911/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-9911/2017
30 июля 2018 года
г. Курск



Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2018 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского Сергея Ильича при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Курск-Агро»

к Администрации Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района Курской области

о признании торгов и заключенных договоров аренды от 28.04.2017 №1, №2, №3 и №4 недействительными, об обязании заключить договоры аренды земельных участков

и встречному иску

Администрации Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района Курской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Курск-Агро»

о признании недействительным соглашения от 11.01.2016

В судебном заседании приняли участие:

от истца (по первоначальному иску): ФИО2 по доверенности №295 от 10.07.2017,

от ответчика (по первоначальному иску): ФИО3 по доверенности от 19.07.2018,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» (ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Администрации Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) с требованиями:

1) Признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка по лоту №1: земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 2460174 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060001:4, проведенный 14.04.2017 в соответствии с Протоколом проведения аукциона №02 о результатах проведения аукциона по извещению № 140317/1568184/01 от 14.03.2017;

2) Признать недействительным Договор аренды земельного участка №1 от 28.04.2017, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 19.05.2017, номер регистрации 46:25:060001:4-46/012/2017-2;

3) Обязать Администрацию Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района заключить с ООО «Курск-Агро» договор аренды земельного участка из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 2460174 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060001:4, в порядке, предусмотренной пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4) Признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка по лоту №2: земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 1790000 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060001:5, проведенный 14.04.2017 в соответствии с Протоколом проведения аукциона №02 о результатах проведения аукциона по извещению №140317/1568184/01 от 14.03.2017;

5) Признать недействительным Договор аренды земельного участка №2 от 28.04.2017, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 22.05.2017, номер регистрации 46:25:060001:5-46/012/2017-1;

6) Обязать Администрацию Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района заключить с ООО «Курск-Агро» договор аренды земельного участка из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 1790000 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060001:5, в порядке, предусмотренной пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

7) Признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка по лоту №3: земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 980400 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060002:17, проведенный 14.04.2017 в соответствии с Протоколом проведения аукциона №02 о результатах проведения аукциона по извещению № 140317/1568184/01 от 14.03.2017;

8) Признать недействительным Договор аренды земельного участка №3 от 28.04.2017, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 19.05.2017, номер регистрации 46:25:060002:17-46/012/2017-2;

9) Обязать Администрацию Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района заключить с ООО «Курск-Агро» договор аренды земельного участка из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 980400 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060002:17, в порядке, предусмотренной пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

10) Признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка по лоту №4: земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 630000 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060009:3, проведенный 14.04.2017 в соответствии с Протоколом проведения аукциона №02 о результатах проведения аукциона по извещению № 140317/1568184/01 от 14.03.2017;

11) Признать недействительным Договор аренды земельного участка №4 от 28.04.2017, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 22.05.2017, номер регистрации 46:25:060009:3-46/012/2017-1;

12) Обязать Администрацию Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района заключить с ООО «Курск-Агро» договор аренды земельного участка из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 630000 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060009:3, в порядке, предусмотренной пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Определением суда от 12.04.2018 судом приняты к производству встречные исковые требования Администрации Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района Курской области к обществу с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» о признании недействительным соглашения от 11.01.2016.

Представитель истца (по первоначальному иску) в судебном заседании 24.07.2018 исковые требования поддержал, встречные исковые требования оспорил.

Представитель ответчика (по первоначальному иску) исковые требования оспорил, встречные исковые требования поддержал, представил дополнительный отзыв на иск.


Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд установил.

11.01.2016 между Администрацией Верхнехотельского сельсовета Фатежского района Курской области и ООО «Курск-Агро» было заключено соглашение, в соответствии с которым стороны подтверждают, что сельскохозяйственная организация осуществляет фактическое использование сельскохозяйственных угодий в составе невостребованных земельных долей земельного участка с кадастровым номером 46:25:060000:0009, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, в границах, указанных в приложении №1 к соглашению.

В соответствии с пунктом 5 соглашения сельскохозяйственная организация обязуется ежегодно в течение срока действия соглашения направлять денежные средства в размере 209 992 руб. 80 коп. на решение общегосударственных вопросов муниципального образования.

Пунктом 7.2. соглашения предусмотрено, что в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельный участок, выделенный в счет земельных долей, принадлежащих администрации, сельскохозяйственная организация имеет право обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду в порядке и на условиях, установленных п. 5.1. ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В дальнейшем из земельного участка с кадастровым номером 46:25:0600000:009 были выделены земельные участки с кадастровыми номерами: 46:25:060001:4 площадью 2460174+/- 13724 кв.м., 46:25:060001:5 площадью 1790000+/- 11707 кв.м., 46:25:060002:17 площадью 980400+/- 8664 кв.м., 46:25:060009:3 площадью 630000+/- 6945 кв.м., на которые 12.08.2016 зарегистрировано право собственности МО «Верхнехотемльский сельсовет» Фатежского района Курской области.

19.08.2016 ООО «Курск-Агро» обратилось к Главе Верхнехотемльского сельсовета с заявлениями №№300-303 о предоставлении в собственность без торгов земельных участков с кадастровыми номерами 46:25:060009:3, 46:25:06002:17, 46:25:060001:5, 46:25:060001:4, как организации использующей данные земельные участки.

Данные заявления остались без удовлетворения.

05.10.2016 ООО «Курск-Агро» на основании п. 5.1. ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обратилось к Главе Верхнехотемльского сельсовета с заявлениями №№411-414 о предоставлении вышеуказанных земельных участков в аренду на 49 лет, как сельскохозяйственной организации использующей данные земельные участки.

Письмом администрации №270 от 27.12.2016 ООО «Курск-Агро» было отказано в удовлетворении заявлений в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих использование заявителем земельного участка на законных основаниях.

Администрацией Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района Курской области было принято постановление №18 от 09.03.2017 «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назаначения».

14.03.2017 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru было размещено извещение №140317/1568184/01 о проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, принадлежащих на праве собственности Администрации Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района.

Предмет аукциона на право заключения договоров аренды - ежегодный размер арендной платы за земельные участки, принадлежащие на праве собственности МО «Верхнехотемльский сельсовет» Фатежского района Курской области, по 4 (четырем) лотам, в том числе:

Лот №1: земельный участок с кадастровым номером 46:25:060001:4, площадью 2460174 +/-13724 кв.м. в границах, указанных в кадастровом паспорте, разрешенное использование: Для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет (далее - земельный участок №1);

Лот №2: земельный участок с кадастровым номером 46:25:060001:5, площадью 1790000 +/-11707 в границах, указанных в кадастровом паспорте, разрешенное использование: Для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет (далее - земельный участок №2);

Лот №3: земельный участок с кадастровым номером 46:25:060002:17, площадью 980400 +/-8664 кв.м. в границах, указанных в кадастровом паспорте, разрешенное использование: Для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет (далее - земельный участок №3);

Лот №4: земельный участок с кадастровым номером 46:25:060009:3, площадью 630000 +/-6945 кв.м. в границах, указанных в кадастровом паспорте, разрешенное использование: Для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет (далее - земельный участок №4).

В соответствии с аукционной документацией начальная цена предмета аукциона была установлена в размере ежегодной арендной платы на основании п. 14 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ согласно отчету об оценке рыночной арендной платы составляет:

- по земельному участку № 1 - 2 021 713 руб. 00 коп. (без учета НДС);

- по земельному участку № 2 - 1 470 980 руб. 00 коп. (без учета НДС);

- по земельному участку № 3 - 891 236 руб. 00 коп. (без учета НДС);

- по земельному участку № 4 - 572 704 руб. 00 коп. (без учета НДС).

Срок договора аренды - 25 (двадцать пять) лет с момента заключения договора.

Вышеуказанные торги состоялись 14.04.2017 в 12 час. 00 мин. в помещении ООО СО «Тендер-Инфо» по адресу: <...>.

По итогам проведения аукциона по земельному участку №1 победителем на 1 шаге аукциона был признан истец. Предложение составило 2 081 713 руб. 00 коп. В результате между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №1 от 28.04.2017, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 19.05.2017, номер регистрации 46:25:060001:4-46/012/2017-2.

По итогам проведения аукциона по земельному участку №2 победителем на 1 шаге аукциона был признан истец. Предложение составило 1 510 980 руб. 00 коп. В результате между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №2 от 28.04.2017, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 22.05.2017, номер регистрации 46:25:060001:5-46/012/2017-1.

По итогам проведения аукциона по земельному участку №3 победителем на 1 шаге аукциона был признан истец. Предложение составило 911 236 руб. 00 коп. В результате между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №3 от 28.04.2017, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 19.05.2017, номер регистрации 46:25:060002:17-46/012/2017-1.

По итогам проведения аукциона по земельному участку №4 победителем на 1 шаге аукциона был признан истец. Предложение составило 582 704 руб. 00 коп. В результате между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №4 от 28.04.2017, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 22.05.2017, номер регистрации 46:25:060009:3-46/012/2017-1.

Спорные земельные участки были переданы истцу по актам приема-передачи от 28.04.2017.

Полагая, что торги по реализации права аренды спорных земельных участков проведены с нарушением закона, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд считает исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.


В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Обращение в арбитражный суд осуществляется в форме искового производства – по экономическим спорам и иным делам, возникающим их гражданских правоотношений, в том числе об оспаривании сделок; в форме заявления – по делам особого производства.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктом 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Из положений пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Допущенные при организации и проведении торгов нарушения закона могут служить основанием для признания торгов недействительными, только если вследствие отступления от установленных законом требований были нарушены права и законные интересы истца, а несоблюдение правил проведения торгов могло повлиять на их результат.

Таким образом, для того чтобы признать торги недействительными, истец должен доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

В обоснование требований по рассматриваемому иску истец ссылается на возникновение у него права на преимущественное приобретение в аренду спорных земельных участков без проведения торгов в силу пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», поскольку он является сельскохозяйственной организацией, которая фактически использовала данный участок на момент регистрации в отношении него права муниципальной собственности.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что спорные земельные участки сельскохозяйственного назначения сформированы в счет невостребованных земельных долей, ранее принадлежащих физическим лицам, и выделены из земельного участка с кадастровым номером 46:25:060000:9.

Право муниципальной собственности на указанные земельные участки зарегистрировано за муниципальным образованием «Верхнехотемльский сельсовет» Фатежского района Курской области:

- на земельный участок с кадастровым номером 46:25:060001:4 – 12.08.2016 №46-46/012-46/026/001/2016-2357/1;

- на земельный участок с кадастровым номером 46:25:060001:5 – 12.08.2016 №46-46/012-46/026/001/2016-2358/1;

- на земельный участок с кадастровым номером 46:25:060002:17 – 15.08.2016 №46-46/012-46/026/001/2016-2359/1;

- на земельный участок с кадастровым номером 46:25:060009:3 – 05.08.2016 №46-46/012-46/026/001/2016-2192/1.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон №101-ФЗ).

Данный закон регламентирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (статья 1 Закона №101-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 10 Закона №101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Без проведения торгов договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, упомянутых в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе, в случае предоставления крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Пунктом 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ законодатель с целью организации более эффективного использования земель сельхозпроизводителями императивно установил специальное основание, порядок и условия приобретения в собственность или в аренду без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и выделенных в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, использующими такие земельные участки сельскохозяйственными организациями или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами.

Так, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном данным Законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Реализация права на приобретение земельного участка в собственность или в аренду в порядке названной нормы возможна только лицами, использующими данный земельный участок, и в течение ограниченного срока (6 месяцев) с момента государственной регистрации права собственности за муниципальным образованием.

Таким образом, при введении в действие пункта 5.1. ст.10 Закона №101-ФЗ законодатель установил льготный порядок приобретения прав на земельный участок, сформированный в счет невостребованных долей, субъектом, который использовал соответствующий участок.

Условиями реализации прав в предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

Из буквального толкования приведенной нормы права следует, что заявитель должен доказать факт использования истребуемого им земельного участка. При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.

К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены: договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством; в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

Аналогичной позиции также придерживается Министерство экономического развития России в письме от 25.11.2011 №Д23-4894 «О разъяснении отдельных положений Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, в целях применения положений пункта 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ и установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, находившегося в общей долевой собственности до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

При этом указанный порядок предоставления земли в порядке приведенной нормы права не должен позволять приобрести земельный участок недобросовестным лицом. В связи с этим использование должно быть законным и правомерным в том смысле, что толкование нормы пункта 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях).

Указанная правовая позиция по толкованию и применению пункта 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ сформирована Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2017 по делу №310-КГ16-21437.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом в соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что ООО «Курск-Агро» в установленный законом срок обратилось в Администрацию Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района с заявлениями от 05.10.2016 №№411-414 о намерении приобрести спорные земельные участки в аренду на 49 лет без проведения торгов в порядке пункта 5.1 статьи 10 Закона №101-ФЗ, ссылаясь на то, что общество является сельскохозяйственной организацией, использующей данный участок, тем самым общество проинформировало собственника о наличии своего интереса в получении земельного участка, между тем, данное обращение оставлено администрацией без удовлетворения.

Из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Курск-Агро» (ОГРН <***>) следует, что основным видом экономической деятельности, которым занимается юридическое лицо, является выращивание зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных культур (код 01.11 ОКВЭД).

В ходе рассмотрения дела Администрация Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района не отрицала, что ООО «Курск-Агро» осуществляло использование части земельного участка с кадастровым номером 46:25:060000:9, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, однако, по ее мнению, невозможно установить, что обществом использовалась именно та часть, из которой произведен выдел в счет земельных долей спорных земельных участков.

В подтверждение факта использования земельного участка по целевому назначению в период, предшествовавший возникновению права муниципальной собственности на спорные земельные участки, истцом представлены следующие доказательства: акты обследования спорных земельных участков от 16.08.2016, подписанные представителями истца, Администрации Фатежского района Курской области, ответчика, а также незаинтересованным третьим лицом - КФХ ФИО4; производственная карта полей на 2016 год; налоговая декларация по налогу на прибыль за 2016 год; акты об использовании минеральных, органических и бактериальных удобрений по форме №420-АПК от 30.06.2016; Акты расхода семян и посадочного материала по межотраслевой форме №СП-13 от 31.05.2016; реестры путевых листов трактористов машинистов, выполнявших механизированные работы в полях №321, №322, №323, №325; картографический материал - картографическое изображение треков сельскохозяйственной техники, полученные с помощью программного продукта «1-С: Предприятие»; акты установки телематического оборудования на транспортное средство; лицензионный договор №2223 от 07.10.2011 на использование программного обеспечения; договор №3132 от 14.10.2014 на сопровождение программного обеспечения программного комплекса «1С: Предприятие»; схема работы программного продукта.

Об использовании части земельного участка с кадастровым номером 46:25:060000:9, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, свидетельствуют также соглашения б/н от 24.01.2014, от 24.01.2015, от 11.01.2016 и платежные поручения №264 от 22.12.2014, №139 от 29.12.2015, №140 от 29.12.2015, №9745 от 26.05.2016 об оплате такого пользования.

В соответствии с письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.11.2011 №Д23-4894 могут рассматриваться в качестве документов, подтверждающих факт использования земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2018 по делу №А35-4805/2017.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При оценке условий использования земельного участка необходимо учитывать, в том числе и добросовестное фактическое использование такого участка при отсутствии нарушения прав третьих лиц, а также лиц, в общей долевой собственности которых находился земельный участок, из которого выделен земельный участок в счет невостребованных долей.

Проанализировав представленные истцом доказательства, сопоставив схемы расположения земель, являющихся приложениями к вышеуказанным соглашениям, с планом земельного участка, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, картографическим материалом, суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждается, что спорные земельные участки, сформированы из состава земель, фактически обрабатываемых ООО «Курск-Агро» на основании указанных выше соглашений, в границах единого землепользования с кадастровым номером 46:25:060000:9. Нарушения прав третьих лиц судом не установлено.

Доказательств, опровергающих факт использования ООО «Курск-Агро» земельного участка, либо использования его иными лицами на момент регистрации права муниципальной собственности, ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Ссылка ответчика на решение Арбитражного суда Курской области от 14.10.2015 по делу №А35-11447/2014, в соответствии с которым ООО «Курск-Агро» отказано в признании незаконными действий Администрации Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района Курской области по отказу в продаже земельной доли размером 586,04 гектара в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 24300000 кв.м., с кадастровым номером 46:26:060000:9, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, не принимается судом во внимание, поскольку указанное решение постановлением суда апелляционной инстанции от 23.12.2016 отменено, производство по делу прекращено.

На основании вышеизложенного, судом установлена совокупность условий для возникновения у истца преимущественного права заключить договор аренды спорного земельного участка без торгов в порядке, установленном пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В связи с этим отказ истцу в реализации преимущественного права, последующее решение о проведении торгов, также как и сами торги были допущены в нарушение закона.

Как указал Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абз. 4 п. 9 постановления от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абз. 13 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения.

Приведенный в данной норме перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель сельхозназначения, в силу пункта 1 статьи 10 которого земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в публичной собственности, предоставляются гражданам или юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), если иное не установлено специальными нормами закона, к которым относится правило пункта 5.1 той же статьи.

Поскольку в рассматриваемом случае отсутствовали предусмотренные земельным законодательством основания для проведения процедуры торгов, суд признает недействительным открытый аукцион, проведенный 14.04.2017 на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 46:25:060001:4, 46:25:060001:5, 46:25:060002:17, 46:25:060009:3.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора аренды, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку действия истца до обращения в суд, его участие в торгах и заключение оспариваемых договоров предпринимались с целью обеспечить беспрепятственное пользование спорными земельными участками, у суда не имеется оснований для применения к спорным правоотношениям пункта статьи 166 Гражданского кодекса с учетом разъяснений пункта 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 46 Конституции Российской Федерации, статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованному лицу гарантировано право обращения за защитой нарушенных и оспариваемых прав и интересов в суд.

Судебный способ защиты своих прав и интересов является исключительным способом и применяется в случае, если другие способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных либо оспариваемых прав и интересов.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Именно по этой причине принцип судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, закрепленный статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагает, что суд, удовлетворяя требования заявителя, обеспечивает реальную защиту либо восстановление нарушенного (оспоренного) права.

Обращение в суд с настоящим иском направлено на восстановление принадлежащего истцу права заключить договоры аренды земельных участков вне торгов и на льготных условиях, установленных Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

При указанных обстоятельствах требование истца об обязании Администрации Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» договоры аренды земельных участков из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, с кадастровыми номерами 46:25:060001:4, 46:25:060001:5, 46:25:060002:17, 46:25:060009:3, в порядке, предусмотренном 8 пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», является обоснованно заявленным и подлежит удовлетворению.

При указанных обстоятельствах, суд признает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.


Встречные исковые требования Администрации Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района Курской области к обществу с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» о признании недействительным соглашения от 11.01.2016 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 158 ГК РФ установлено, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Согласно ст. 161 ГК РФ сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

В обоснование встречного иска администрация ссылается на то, что заключенное между сторонами соглашение о социально-экономическом сотрудничестве не законно, поскольку с 01.03.2015 арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, можно только на торгах (аукционах). Кроме того, данная сделка не зарегистрирована в установленном законом порядке.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок не более чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вместе с тем, суд считает обоснованными доводы ответчика (по встречному иску) о том, что в соответствии с соглашением от 11.01.2016 стороны зафиксировали фактическое состояние дел на дату его подписания, а именно подтвердили использование ООО «Курск-Агро» земельного участка с кадастровым номером 46:25:060000:9, приложив к соглашению картографию, позволяющую установить местоположение используемой части земельного участка и указав площадь сельскохозяйственных угодий в размере 1483,00 га, на которой истец осуществляет сельскохозяйственное производство. Исходя из текста соглашения администрация не передает обществу земельный участок, а лишь подтверждает его фактическое использование истцом. Соответственно данное соглашение нельзя считать сделкой в отношении земельного участка.

Кроме того, оспаривая встречные требования, представитель общества указал, что соглашение подписано 11.01.2016, то есть до образования земельных участков, являвшихся предметом аукциона, поэтому в соглашении не могли быть указаны кадастровые номера спорных участков. Стороны согласовали размер платежей по указанному Соглашению. Возмездный характер использования земельного участка на основании указанного Соглашения подтвержден представленными в материалы дела платежными поручениями. При этом сумма платежей эквивалентна размеру земельного налога, подлежащего уплате за данный земельный участок.

Согласно части 1 части 65, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательства, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд признает заявленные Администрацией Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района Курской области о признании недействительным соглашения от 11.01.2016 не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

При подаче настоящего иска ООО «Курск-Агро» оплатило госпошлину в размере 30 000 руб. 00 коп. (платежные поручения от 14.08.2017 №30366, №30367, №30368, №30369 №30373 имеются в материалах дела).

В абзаце 4 пункта 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что если судебный акт принят не в пользу государственного органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего иска в уплаченном истцом размере с учетом результатов его рассмотрения в силу разъяснений, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», относится на ответчика.

На основании статей 167, 168, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» удовлетворить.

Признать недействительными аукцион на право заключения договора аренды земельного участка по лоту №1: земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 2460174 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060001:4; аукцион на право заключения договора аренды земельного участка по лоту №2: земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 1790000 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060001:5; аукцион на право заключения договора аренды земельного участка по лоту №3: земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 980400 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060002:17; аукцион на право заключения договора аренды земельного участка по лоту №4: земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 630000 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060009:3, проведенные 14.04.2017 в соответствии с Протоколом проведения аукциона №02 о результатах проведения аукциона по извещению №140317/1568184/01 от 14.03.2017;

Признать недействительными Договор аренды земельного участка №1 от 28.04.2017, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 19.05.2017, номер регистрации 46:25:060001:4-46/012/2017-2; Договор аренды земельного участка №2 от 28.04.2017, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 22.05.2017, номер регистрации 46:25:060001:5-46/012/2017-1; Договор аренды земельного участка №3 от 28.04.2017, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 19.05.2017, номер регистрации 46:25:060002:17-46/012/2017-2; Договор аренды земельного участка №4 от 28.04.2017, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 22.05.2017, номер регистрации 46:25:060009:3-46/012/2017-1.

Обязать Администрацию Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» договор аренды земельного участка из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 2460174 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060001:4; договор аренды земельного участка из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 1790000 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060001:5; договор аренды земельного участка из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 980400 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060002:17; договор аренды земельного участка из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью 630000 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Верхнехотемльский сельсовет, кадастровый номер: 46:25:060009:3, в порядке, предусмотренной пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Взыскать с Администрации Верхнехотемльского сельсовета Фатежского района в пользу общества с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» 30 000 руб. 00 коп. в счет возмещения расходов по уплате госпошлины.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в городе Воронеже.


Судья С.И. Хмелевской